北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
【资料图】
Q:
我今年换房，之前咨询过富力和合生国际。现在房子卖了，卡在了选房上。预算够一够，打算选在富力城D或者万科蓝山。富力D小区环境好，能买的户型一般，然而最近还没啥合适的房源。
万科蓝山我觉得偏僻了些，好处也就是房子大，相比来说户型还不错。您觉得这俩有可比性吗？据说万科蓝山流动性差一些。另外，风水的说一开门就看见客厅和餐厅，守不住财，我也觉得不聚气。您觉得这是个问题吗？
A：
1、常规建议当然是富力城D区了，但尽量选好户型吧，房子是用来住的，越宜居的越保值。
蓝山当年的定位就是锚定的富力城，价格也几乎差不多，意思就是同等价格买新房，居住体验更好。所以如果保值好的话，那价格今天应该也跟富力城差不多。既然是低了点儿，那就是落后了一些。以后会不会这样说不好，但逆转的可能性不大。金茂府当年是锚定的蓝山，对门做生意，价格也就高了10%吧，但现在高的比较多了，这属于跑赢大盘的。
2、各有优势，蓝山居住的性价比更高，无所谓比较，看自己更重视什么了，都挺好的小区。
3、风水，信则有。最早我不信，后来遇到的怪事儿多了也就尊重一些。这看自己，玄学的问题不能讨论，没有任何标准。
仅供参考。
二
Q:
我在北京西红门东有个老破小，74平米，顶层，大概250W左右，因为是外地户口，所以考虑孩子上学问题。现在刚回老家，打算在老家工作了，丈母娘家的意思是卖掉了回老家购房，但是我目前舍不得卖掉，毕竟是北京的资产，还考虑北京的房子一定比老家的保值。如果现在在老家置业的话手里钱也不太够，需要贷款，要过一些年苦日子。
很纠结，不知道如何选择，像我这种情况是否应该卖掉北京的房子呢，听说西红门东快修地铁了，真是舍不得。
A：
1、这我可真不好建议，毕竟房子是住的，按说应该生活在哪里，房子就买在哪里。但如果是拿北京和中小城市相比谁都难以抉择。我一般建议是跳出时空来考虑问题，用五年、十年、二十年之后的视角来看待。
2、比如说吧，五年后你们是否还会来北京？如果有可能，那就留下这套房，用租金换租在老家。毕竟有可能长期居住的房子，才更是用来住的。
再比如十年后，大概是孩子要上高中或大学需要花钱比较多的时候，而你们大概应该40多岁了，体力下降，收入增长赶不上这会儿了。那如果有套保值的房子，哪怕是套现也比中小城市的更能应急。
二十年后，应该是孩子大学毕业选择城市的时候，是否还会来北京？如果有这套房子，甭管是不是老破小也是个窝，能让他减少很多的辛苦。否则你们这些年在北京吃得苦，他会再吃一遍，还更难。
就算二十年后孩子不来北京了，就在老家发展。那到时候或许是他要结婚，你们要退休的时候，或许卖掉这套房能解决比现在棘手的问题。
3、总之吧，我也没有明确建议，只是建议跳出时空往长远了想。毕竟房子是长期投资，买在哪里就等于和哪里的经济绑定，是否能借到势，是否能得到那座城市的红利，那就看选择了，选择有时候比努力重要。
仅供参考。
三
Q:
名下没房，手里有点闲钱，北京想买套二手房，全域都有资格购买，总价400以内，不要开间。用途主要为了保本，买后简装出租，满五后卖出。目前主要研究了朝阳区，劲松的都城新屿，百子湾的沿海赛洛城、大望路的后现代城C区。但都不太符合预期，都是公寓底子。
想听听您的意见，毕竟这几个地方都在老城区与副中心之间，未来发展不会太差。需要就是保值，租售比合适，好出手。
A：
1、对啊，这几个就是公寓的底子，优势就是租金高，价格相对低。但劣势也是这些，高租金是用升值慢换来的。这就看自己的主要目的了，如果是租金为主就合适，为了别的就不太合适，很难说能逆转趋势。
2、这几个地方当然发展不会太差，但得结合产品，可能也好不到哪儿去。劲松配套齐全很宜居，老房多，经济实惠，但就是板块老点儿了，又是朝阳南部，在之前是略低于北边儿的。
百子湾东边是受铁道的影响大，所以像赛洛城这种小区就略有落后。升值好的也有，但都比较贵了，400之内够呛能买到。以后看南边光华新城的拉动作用了，现在还看不出什么。大望路这也叫百子湾，地段儿还行，就是这地方两级分化有点儿明显，品质高的升值好，普通的就有点儿普通了，更不好买到符合要求的。
3、总之以现有的预算，要求保值、租售比和好出手，在这些板块不太好选，十全十美的一般都挺贵的。要不看看别的地方吧，市区投资是有门槛儿的，不好找到价格不高还各项优势都占的。
仅供参考。
四
Q:
我想买陶白学区的房子，想请您分析下紫金印象两室小户型目前价格是否值得买入，和周边清芷园等比如何，或者紫金印象四居未来的保值空间，是否好卖出等。资金近期800或者明年1800，大小户型均可，占坑还是买大的自住，纠结中。
A：
1、这现在不好谈是否值得，今年明年都差不多，既然在入学高峰期之内，估计没什么太大区别，有可能明年还能涨点儿呢。如果不着急的话就看到明年信息采集吧，上涨的可能性大，毕竟孩子太多了。
2、紫金印象的小户型两居，800万的，回迁房，户型都普通，现在800万买不到吧，得900差不多。租金估计8000左右，那租售比就是1000以上，溢价率30-40%，够高的。四居应该还行，1800总价的溢价率通常在20%多点儿。
3、其实买占坑儿房和总价高的都行，各有优劣。占坑儿房的优势就是节省资金也降低风险，过了高峰期之后觉得行情不好就出手，流动性比大户型强的多。而总价高的由于溢价相对低，居住体验好，过了高峰期应该支撑更强，毕竟普通家庭买不起。
所以这看自己的习惯吧，如果能接受租房就买占坑儿的，反正也不自住。不习惯租房的那就买大户型呗，别太纠结保值，这得看两年后的供需和政策。但反正相对支撑好些，风险比占坑房小。
仅供参考。
五
Q:
我和对象是非京籍首套首贷，工作都在望京，预算含税+中介费160万，购房目的是自住5年左右，卖掉回老家或者置换（有工作居住证），暂时不要小孩。现在有几个选择，您帮忙看看哪个更合适，或者还有没有啥更合适的~
①15号线花梨坎站空港吉祥花园的小两居；②6号线常营柏林爱乐或北京新天地的一居或者1改2；③管庄附近京通苑的小两居。
A：
1、哪个更合适，标准是什么啊？是自住为主还是保值为主，这个预算不太好各项兼顾，得适当取舍。
2、相对买吉祥花园吧，虽然是顺义，但房龄不老，地铁沿线保值也不错，两居室还能住的宽敞些。劣势就是毕竟是郊区，而行情期间一般都是从市区向外逐步传导，所以顺位在常营商品房的后面。不过如果卖掉回老家就无所谓了，谈不上吃亏。置换的话尽量选择横盘期，不着急的卖也就没什么顺位的劣势了。
3、尽量不买改的户型，如果能改出好效果，那我们开发商早就自己设计了，不会放过能多赚钱的机会。所以改过的户型未必效果好，出手的时候也不占便宜，还有可能被买家当做砍价的借口呢。
京通苑塔楼多，早期的涉外公寓和内销公寓，这种产品近20年都不太受追捧，自住合适，其他的排序靠后。
4、对了，吉祥花园的小两居也得70来平吧，相对户型楼层好的得400左右了，让中介给算好账。
仅供参考。
六
Q:
我2016年1月买了双桥水郡长安，148㎡380房款+40税，到目前看中介挂牌价是690，手上现闲置100多现金。房子现状是目前租了出去，年租金12。不考虑孩子上学和居住，主要是考虑手上现金没有好去处，以及房子保值增值角度。目前想着从双桥换到未来科学城附近。原因是我感觉双桥房子的价格走势一直弱于大盘，未来可能差距会更大。
我理解原因主要在于：一没有产业夹持、二双桥位于朝阳通州两不管地界没有医院学校、三受制于河/铁路/广渠路的层层隔断未来也很难有发展。反观未来科学城附近既有产业规划，我查到那儿的定位是未来北京十大高精尖产业先进能源细分领域核心承载区，又规划有地铁17号线。
我是判断那儿房子未来保值肯定没问题，增值上应该也不会落后于大盘。我理解的增值就是能跑过通货膨胀即可。置换的话，现有两个方案：
第一方案：在昌平北七家或未来科技城附近买个小一居，看了房子估计至少得250到300。钱可再想办法。
第二方案：卖掉水郡长安，买昌平未来公园同样面积的四居一手现房，看了户型和位置感觉还可以，目前价格800多。
想跟您请教：
1、关于从双桥置换到未来科学城的判断逻辑，您觉得有问题吗？问题出在哪？
2、前述两个方案在决策时，您会从哪些维度去考虑？如果是您会做什么样的选择？
A：
1、我认为判断的都对，和我的想法基本一致。不同点是我认为科学城的规划太大了，实现起来难度大，所以在之前的这十多年里，一波波投资这里的都没占到便宜，还不如双桥呢。
但从这几年不太一样了，两极分化比较明显，房龄新品质高的走势很强，说明新贵们来的多了，推高了优质小区的价格。这种情况在新区都挺明显的，口罩戴上之后更明显，贫富分化。
2、考虑角度，看自己重视什么了。这俩方案没什么共同点，一个是纯投资，一个是加入了自住了，一居跟四居怎么比啊？真要是看好未来就买大户型呗，纯投资的话就意义不大了，户型大总价高，流动性相对弱。
3、所以这看自己吧，去自住就第二个，一步到位，纯投资那就买小一居，也最好是房龄新的，面积在50平之内最好。至于房龄比较老的就甭考虑了，在哪个新区都排序靠后，算先烈了。新房问卖房的电商们吧，我不熟，他们组织看房团的才懂行。
仅供参考。
七
Q:
孩子一岁，目标人大附中，请问买哪里的房子合适？看了朝阳区的，但以600万的预算也买不到太宜居的，而且都说不保证入学了，有被调剂的可能性。然后是也看了海淀世纪城的，这里更贵，最小户型也需要增加百万左右，不知道值不值？
A：
1、人大附中，如果是朝阳的那就芍药居呗，买北里的，到上学的时候高峰期已经过了，有可能就还是就近入学了。但这里是人大附中朝阳学校，跟人大附中朝阳分校两码事儿，跟人大附中本校也不是一回事儿。如果想进分校就是考试，如果想进本校也有可能系统内选拔，都是拼娃。
2、但既然又考虑世纪城，那想的是人大附中本校吧？这跟房子的关系不是很大，买了房也顶多是保证小学，中学的话先拼爹，再拼娃，然后捎带手儿拼钱。
最稳妥的就是让孩子成为人大子弟，也就是家长成为人大教授教师或职工，那就能直升了。另外也可以争取政保，还是拼父母。拼不了的话那就拼娃，可以争取早培入营，其实真要是天牛娃的话有个奥数大师赛金奖就够了，大师银也行。但如果真有以上的实力，那买不买学区房无所谓，
如果没有这些通路，那就到海淀鸡娃呗，多花钱，考各种证书和比赛，没有大师金银的话也可以用其他杯赛，好几个呢。就是费用都不低，请好老师更是花钱无数。
3、总之这问题没什么答案，人大附中本校和分校都不是靠房子能上的。就算是凭运气派位进了本校，那如果孩子实力不够的话也没什么用，哪个牛中每年中考不及格的都一堆呢。所以还是拼娃为主吧，天分够的话一切都不难，天分不够的话怎么都不保险。这我帮不上忙，
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
