近日网传北京四批次预供地名单中，丰台、朝阳、石景山部分地块较受关注。其中，在三批次丰台供应的槐房NY-011B地块西侧还有一块NY_11A待供应。

值得注意的是，丰台近期新增供地，从销售指导单价来看都偏高端定位。槐房地块指导单价8.5万元/平方米，大红门地块指导单价9.5万元/平方米。

业内人士预计，在新盘普遍入市价格低于指导售价的大环境中，槐房地块实际入市销售价格不会超过8万元/平方米，且需要在品质上做足功夫，才有可能开盘获得较好的业绩。

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南三不如北五？8万选朝阳、海淀还是丰台

前段时间，购房在南三环不如北五环的话题在各社交媒体热议，很多人认为北边海淀永丰、回龙观、崔各庄奶西更具有发展潜力，产业和人口聚集。而力挺南城的主要原因是，距离核心城区近，去哪都方便，配套完善。

槐房地块位于4-5环之间，临近19号线、4号线双地铁新宫站，公共交通便利。

地块南侧是槐房万达，板块内还有大悦春风里，商业配套完善。

区域基础配套齐全，城市界面规整，整体缺少人气，街面略显冷清。

据了解，目前市场上在售及即将入市的8万+的新盘主要集中在海淀永丰，朝阳望京崔各庄、平房乡，丰台大瓦窑，石景山衙门口等，从环线优势上来看，槐房地块有优势，但整个板块关注热度不及北城。

“现在市面上1000万以内的房子，在各个区域可选的都比较多，新入市项目要么价格有优势，要么产品特别出色，我再考虑。”一位购房人表示，刚需改善更在意性价比，现在市场的情况显然是后来者居上的概率更大，所以想再等等看有没有更心仪的地段和产品。

某参与槐房地块拿地的开发商表示，看好区域未来发展，4号线、19号线可以联通西城、海淀的改善客户。

次新二手房有价无市

“8万是这几年槐房天花板的价格，所以二手房挂到8万不太好卖也是正常。”地产营销人出品人韩乐表示，近期新房开盘价格比指导价低是个普遍现象，一般是根据内部蓄客情况也会结合拿地成本。如果槐房地块开盘想有一个比较好的业绩，肯定是要比指导价低的，甚至低于8万。

韩乐认为，槐房在南城也是比较好的位置，四五环中间，两条地铁交汇，过几年还有南苑湿地公园的开放，还是有些利好的辅助，板块还是不错的。

青地产在槐房周边某房产中介公司了解到，今年到目前为止该公司仅4月成交了一套天悦壹号，单价8.2万左右。

“这边主要销售的还是刚需盘，改善的客户少一些，年底也许是个捡漏的机会，天悦壹号很多都是做生意的人买的，年底资金周转都比较紧张，可能会有着急卖的，会有议价空间，不排除会回到7万段。”中介人员表示，此前中海等房企来调研过周边客群情况。

据了解，金府大院以大户型150、170平方米大户型为主，天悦壹号以四居为主。韩乐表示，新入市项目有机会做面积小一点的产品，比如100左右的三居、120以内的四居，可能弥补市场空白，总价合理控制，但总体来说项目还应该是一个品质改善的定位。目前市场上刚需购房人预算和买房意愿打折扣，购房动力不足。

“其实可以参考一下近期的几个热销盘，望京樾、华曦府、中海兴叁号院，具有相似单价，位置也有一定相近度的热销楼盘，有一定的参考价值。”韩乐认为。

四批次拿地 控制成本更为重要

临近年底，近期不少项目推出了特价房，或启动渠道带客，加快项目去化。

合硕研究机构郭毅认为，合理的地价可以给开发商后期销售采用多种调控工具带来空间。

业内人士普遍认为，在政策没有大变动的情况下，北京四季度仍是开发商优惠跑量的时间段，北京新房市场供应充足，价格稳中有降。这对于想在四批次拿地的房企来说，更需要控制成本，预留足够的产品竞争力。

文/张郁唯