北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(资料图片)

Q:

我手上有2000万,请问买哪里的房子合适?原本想买中海枫丹公馆一个160多平的,可是没学区,房型也不好。现在我很纠结,又想在二环左右,也有人推荐到四环左右买别墅,我很迷茫,也有人推荐主城区核心地段贷款买,如金與东华等,我想求教一下。我看过鲁能钓鱼台,泛海世家,金與东华等,那些需要贷款,中海枫丹公馆可以全款,上国阙也看过,现在比较迷茫,家里四五口人。

A:

1、我一般只能从投资角度分析,而这一看就是典型的自住,没有保值的需求,我不太好建议。自住的房子凭个人喜好选择就行,毕竟房子是用来住的。

2、简单说两句吧,相对来讲这里面就泛海的保值还行,升值稍微弱点儿也不多,在豪宅里算不错的了。不过这说的是其他几个园,世家的我不熟。

其他的那就都是自住为主呗,别墅更是消费了,和投资基本没关系。公寓什么的看自己喜好,都是居住体验挺好的小区。

学区房更是看自己的需求,有孩子要上学了就买,没有的话就看自己对地段儿的喜好了。既然是想在二环那也没什么选择,只能接受溢价。

3、其他没什么可说的,我对这些都不太懂,泛海的价格走势我也不熟,还是凭个人喜好吧,毕竟房子是用来住的。

帮不上忙,仅供参考。

Q:

蒲黄榆,为什么房价那么低呀?在三环以内。是不是那地方有点大坑啊?

A:

1、都开发了60年了,还能有什么坑啊?都是明摆着的,就是价格洼地而已。优势是交通方便,离市区近,小型配套全。劣势是产业相对弱一些,大型配套少,所以升值略慢。南三环基本都这样,除了草桥一带,大多数都这情况。

2、北京最早是摊大饼发展的,环线的价格相差不是太多。20年前南二环外的价格约等于东三环或北四环,并不算太弱。但之后的升值速度略有差距,两三年无所谓,时间长了就看出来了,后来南三环就约等于北五环了,所以出现了“南三北五”的说法。之后还是有点儿弱,所以成了“南三不如北五”。

3、总之就这么个情况,之前是这趋势,以后看发展吧。南三环一直也在整改,蒲黄榆是老公房宿舍区,自住为主,其他的期望值别太高,等发展。

仅供参考。

Q:

我现在很纠结要不要卖了广渠家园的房子。这是我唯一的房子。我是北京的,40岁,女,没有工作,不吃低保。我想卖了之后去远郊买一套,剩下的钱当今后的生活费用。朋友劝我不要卖这么好位置的房子,说以后越来越值钱。我不知道该怎么办了,您能否给我提个建议呢?我的想法卖房换钱养活自己是不是太错误了。您觉得我现在卖还是以后卖比较好?

A:

1、算笔账吧,假定这套房是个小两居,价值700万。如果换到远郊,以怀柔为例,老房3万,新点儿的4万左右,还不错的房子300万全款能买到。

剩400万,按现在的稳妥收益一般也就是5%之内,20万,应该足够生活。那如果没有其他收入,就得看这笔钱的保值情况了。

2、先看20年吧,我一般用最低工资标准作为通胀的计算,因为这就是生活的最低保障。20年前北京的标准是400多点儿,现在是2200,那就是五倍于当年,这400万相当于20年前的80万。能认可吗?

那也就是说,这笔钱在20年后的收益如果还以5%计算,每年的利息相当于现在的4万了。是否还够生活?再往后推10年20年,钱在持续贬值,70-80岁的生活是否还有保障?

3、再假定个方案。换到市区其他板块租金高的地方,也就是非学区房,比如旁边的朝阳。现在这套房的租金估计是7000块钱,学区房的租售比都是1000左右,溢价率30%多点儿。而如果换到朝阳,同为700万的房子,租金一般1万。

如果拿着这1万到远郊租房,还是怀柔吧,价值300万的房租估计租金4000,手里每月剩6000。这个比例基本不会变,也就是随着物价上涨而增加。20年后如果通胀5倍,那6000就成了3万,和今天的购买力应该差不多。换言之,这6000,就相当于20年前的1200。

4、但这个方案也有个问题,就是20年后怎么办?因为随着年龄增大,如果是单身,那60岁之后再租房会越来越难,到时候或是养老院,用租金来支付费用;或是回到自己的房子居住,但就没有了房租的收入。

当然还有个方案,就是20年后再换一次房,换到远郊。假定现有条件不变的话,那就是在20年后得到远郊一套300万的房,和相当于现在400万的现金。

5、总之这看自己的想法,我只是提供个思路。再算算账吧,前提就是尽量持有能保值的资产,直到自己确定性的认为无需保值为止。

仅供参考。

Q:

我家孩子是在20年6月出生,预计是26年入学,我们在北京没有房子,要在北京买首套房,预算800万左右。最近看房子时有几点顾虑,互相制约,一是按照网上推测的入学学生数量,明年是入学高峰,然后一路下滑,在26年时学区房应该不太紧俏了,那么现在要买的学区房是否会跌呢?但同时北京整体的房价在明年经济开始复苏后肯定是向上的,我们又怕来不及上车。该什么时候出手?二是800万的预算,在东西城肯定无法买特别好的,但在朝阳区还行,而且朝阳区近几年上升势头明显,这个该如何选择呢?

A:

1、不好选择呗,就是这种现状。明年就是入学最高峰期,对应的京籍孩子17万,2026年是确定性的低谷期,降到10万。商品价格是供需来决定的,在房子不减少的情况下孩子少了,那就有可能影响学区房的溢价部分呗。

常规建议是要么就先不买,到上学之前再看。或者就买个占坑儿房,用完了学位就卖。要么就买在最好学区的高档宜居小区,离学校最近的,这样或许得到的支撑能强一些。毕竟就近入学的原则不会变,好资源也什么时候都稀缺。但这就需要较高的预算了,普通家庭买不起的才溢价相对低,也更稳妥。

2、未必是经济复苏之后房价向上,楼市不稳哪儿来的经济复苏数据?房子是用来住的,有需求就买呗。马上就12月了,年底前的贷款、发债和股市融资都会全面向房企放开,昨天刚下的文件。那一般来说,春节后有可能出现小阳春,既是学区房的,也是大盘的。

3、800万预算,在朝阳区也买不到“特别好”的学区房啊,这要求高了点儿。800兼顾自住的基本是老房,商品房就是一居室居多了,而且也都有溢价。朝阳学区房里溢价低的必定上千万,总价更高的才没溢价。

4、这我也没建议,都是实际情况,以这个预算想各项兼顾不容易。还是先定下来买不买学区房吧,这只能家长自己定。而且这问的也太宏观了,朝阳太大,我也不知道哪儿合适,还是具体点儿吧。

仅供参考。

Q:

东城东直门片区上小学,以后想改善住房。四口之家,500-700左右,东北二环外三环内朝阳区域,东土城左家庄柳芳国展和平街一带,不想考虑老破小,有硬伤遮挡,一层顶层,需要带电梯朝南两居或三居。目前筛选后剩下,东土城路7号院,光熙门北里,静安里,柳芳南里北里,芳馨园和力鸿花园这几个小区。按自住10年以上考虑,请您简单说下这几个小区吗?排下序。

A:

1、芳馨园和力鸿花园能买到合适的吗?而且5-700万,这差的也是不是太多了,差出一间房了。现场看房了吗,不会是只在APP上看的吧?

力鸿花园是早期的公寓型商品房,有公房也是团购的。芳馨园也差不多性质,就是规模小了点儿。没硬伤的两居基本上都得8/900万了,700万以下的大概率都有硬伤,甚至是无效房源。而且这些老公寓自住合适,保值大多数都普通。升值相对好的一般都是大户型宜居的,预算不高的话买不到什么。

2、其他的老公房在保值上都差不多,尽量选板楼户型好的吧,要不也不好谈改善。这也没什么可说的,都是老小区,光熙门北里有相对新的,民航的,就是塔楼居多,选朝向好的吧。

这不好排序,还是先明确预算吧,差距太大我都不知道说什么。还是先现场看看房吧,不太好这么谈改善房。

仅供参考。

Q:

小朋友明年上学,很着急,目前在丰台村小,想以400万之内买海淀二套学区房。目前关注了万寿路、羊坊店和紫竹院,请问哪个更合适?另外请问,丰台区去海淀买房上学的家庭多吗?我们也在考虑是否有意义。因为听说明年入学的多,房子溢价高,看是否应该承担这风险。

A:

1、二套指的是二套资格吧,那这400万是首付还是总价啊?如果是总价,那就没必要再考虑哪个学区更好了,哪里能买到这价位的才更重要。400之内的房源很少,大多数还不接受贷款,有的还是地下室之类不好卖的。

如果400是首付,那常规选项是以羊坊店的翠微为主,学位多,总价低的房源相对多,而且57中近年来进步很快,房子也就相对性价比高了。不过其实三个学区差不太多,都是中等还不错的,海淀又是重视成绩超过派位的地方,努力学习的作用更大。

2、丰台区到海淀的,买房的多不多我不知道,但去上学和考试的应该比较多。

这可以参考一下今年的中考数据。能参加中考的基本都是户籍人口,北京的平均占比是0.58%。而东西城的数值最高,并列都是0.71%,海淀更高达到了0.76%,这说明海淀的孩子多,远超平均比例。

其他区基本都在0.5%上下,浮动不是很大。然后倒数第二是朝阳区,0.42%,倒数第一就是丰台了,0.39%。这只能说明这两个区有大量的孩子跑到东西海中考去了,其他的不好解释。

所以他们是否买房了我不知道,只能说明在丰台参加中考的孩子相对较少,比例几乎是海淀的一半了。

3、明年入学的孩子是很多,高峰期,学区房的溢价自然就高。是否承担风险只能家长自己定,没有标准方案。

仅供参考。

Q:

我们夫妻都是国企,收入很低的那种,但目前是单位在盖福利房,价格不贵,只有居住权没有产权,在****。同事是说将来有可能参考公房政策转为商品房,请问是否有这种可能?如果没可能,我们准备买在潘家园的弘善家园,小两居76平360万,请问这价格优势算是投资性高吧?

A:

1、一看这位置就知道什么单位,盖房这事儿我知道,不太好归为福利房。所谓的福利,那至少得是大幅低于市场价才行,而你们这其实就是市场价,就值这价钱,谁买都一样。内部职工只不过是可以分期付款而已,但又要多加钱,相当于利息。所以这在我看来什么便宜都没占到,只不过就是国企的房子风险低而已。或者这么说吧,就是纯自住的房子,没什么流动性和投资性,房住不炒。

转为商品房的可能性几乎没有,土地性质早就确定了,就是工商业用地,不可能改变。那改变不了土地性质,连土地出让金都没法交,人家没有收取的理由,后边的手续就更没法办,怎么转商品房啊?我觉得不太可能,就是买来自住吧。

2、弘善家园,安置房+回迁房为主的小区,也是自住为主。优势就是交通方便,经济实惠,劣势就是不太好选户型,社区密度大,维护的普通。

而且这套房的价格不太对,360万76平,5万都不到,那如果不是产权有问题,就肯定是有硬伤。这现场看房了吗,不会是从App上看的吧?未必是真实房源,或者是早过期了。去现场看看吧,找大中介,能避免被忽悠。

所以这谈不上投资性高,大概率都不是真事儿,或者肯定不是好房子。房子是用来住的,居住体验越好的才会投资性越高,而如果是有硬伤的就谈不上投资了,自用为主,能接受也算实惠。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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