北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:


(相关资料图)

请问楼**说又要开始征收房产税了,会对北京房价有什么影响?现在买房还是好的投资手段吗?我是在朝阳东四环有一套回迁房,环境和质量都不太好。然后手里攒了100来万,但想不好是换房子还是再看看,不过存款利息也低,感觉两边都不划算似的。

A:

1、这话儿说的,“又要”开始了,到底什么时候真开始啊?我印象中是1998年停止福利分房后就传说要征收,一次次的要了又要,反复调戏我这脆弱的神经。当年我还是貌若西门庆的黄花小伙子,如今已是油腻猥琐保养前列腺的大叔了。

2、假定真的开始征收吧,短期内可能有影响,如果抛盘出现就房价下行。但长期就麻木了,看看欧美日韩新加坡,以及香港台湾等中国有房产税的地方就知道了。毕竟商品价格是由供需关系决定的,而税收只是一种分配财富的工具而已。

另外税收只是从增值财富中拿走一部分,但未必影响赚取财富的过程。工资税都收了20多年了,有人为了少缴税而愿意少挣钱吗?各种营业税的历史更长,影响资本家们发财了吗?

3、另外还有一点,就算有了房产税,但和货币通胀来讲你觉得哪个的影响更大?其他国家的业主们之所以在有房产税的情况下还买房,除了自住需求,那就是抵抗通胀的作用了。工资真的都是挣出来的吗,涨工资之后物价有没有跟着一块儿涨?最早的煎饼5毛钱一个,现在9块10块了吧,内容有变化吗?而且如果再给加收1块钱的税,你觉得他会降到8块吗?

4、决定房价涨跌的最大因素其实就是供需关系。供给就是房子,根源是土地,在谁手里掌控就不必说了。需求是买房人,但其实是他们兜里的钱,更重要的是能从银行里借出来的钱,这才是真正的需求。

看看历次楼市崩盘吧,几乎都是银行加息。一加息就意味着资金成本上升,借钱的就会减少,买房的少了市场也就撑不住了。日本当年的楼市崩盘就是因为连续加息,东亚各国1997楼市崩盘更是因为亚洲金融风暴引发的加息,美国次贷危机就更是了,一加息就意外着市场上的钱减少,需求少了也就崩了。

但听说过收税引发的崩盘吗?反正我是没听说过,只是短期的压制而已,阵痛期过了也就成日常了。

5、总之就这点事儿吧,我认为房产税早晚会来,但未必很快。一旦出台肯定会造成一些影响,房价下跌也有可能。但长期来讲影响不大,毕竟收税是房价越高收的越多,真要崩盘了还收的着税吗?

仅供参考。

Q:

请问金台路公园五号一期的板楼可以入手吗?均价在8万7,88平米的两居在810左右了。因为小区环境和管理好,楼龄相对比较新,我看均价高出隔壁秀水园一万多。公园五号的高层基本在1500左右,买不起,板楼能够着,又不知道值不值得入手。

A:

1、能卖就能买啊,自住为主。但最好别和周边的老小区比,这不是一种产品。高出1万多说明不了什么,也就10%多点儿,而早期高出40%呢,十多年前就高出一万,当年的钱和今天的能是一个价值吗?

2、所以值不值得看从什么角度吧,自住就值,毕竟四环内房龄新品质高的。只是这板楼狭长了点儿,看自己的喜好。升值什么的普通,否则也不会这价格,以后也大概率这趋势,逐渐和周边老房趋同。

仅供参考。

Q:

大概三年前跟您咨询过房子,后来因为家庭一些变化没买。现在是两个娃,老大四年级在长阳,老二一岁多。听说丰台新建第五实验学校,不知道是不是还不错,感觉应该比房山的强。因为一些政策支持,老大初中只要有丰台房产就能上第五实验,所以跟您咨询,不考虑学区,但是最好是就近一些,北京海格通信产业园附近有没有推荐的房源。

预算500-600吧。不是很着急,想着一年内入手就行,不知道今年北京行情走势,什么时候入手合适,希望您给点建议,感谢。

A:

1、第五实验应该很不错,北京市级别的学校,十二中代管,又都是给产业区做的配套,那两个校区都至少不会弱。

2、海格通信产业园,丰科园东区,周边就是那几个小区啊,万科蓝和西华府什么的,都是郭公庄地铁站附近。具体房源我没有,这只能找当地中介。

3、不是很着急,那就继续等等呗。我认为今年的行情至少是不跌,而且按照大的政策环境是上涨的可能性大。现在四月,小阳春行情是已经确立了,再往后是否能延续就看政策吧。

大概率到秋天之前是不会有政策打压的,只会出台鼓励刺激的。北京是全国大城市中唯一一个没出台单独政策的,政府手里的筹码最足。

仅供参考。

Q:

京户,孩子刚成年,家里有3套住宅:1大兴旧宫次新,90平,600W无贷,2 丰台方庄地铁房,45平,300W无贷,3 朝阳芍药居学区半地下,70平,360W(占孩子首套资格),有贷款不满二。家庭年收入40W,请问如何配置优化?多谢。

一个小插曲,买芍药居之前想买林肯公园300W左右商住,出租或自住,后来有点冲动买了芍药居半地下住宅,因为孩子刚成年还暂时用不上学区,有点后悔,麻烦您点评下另外北方半地下不算潮,空间利用率很高,采光和通风都有,为何这么不受待见?不知道是不是踩坑了。

A:

1、配置优化?我不知道,水平不行,猜不着旧宫和房子的都是什么小区。

2、没买商住买了芍药居半地下有些后悔,那现在要是持有商住会不会更后悔啊?这看自己的主要目的了,注重自住和出租当然是买公寓合适,但如果是保值升值的话就算是半地下也占优啊。

孩子刚成年用不上学区,那就是单纯的炒学区房呗。人口趋势是肯定下降的,过了高峰期之后看政策是否鼓励吧。

3、半地下算硬伤,流动性从来就不好。打个比方这就相当于找工作,一般都是首选本科毕业的,高中文凭虽然也浓眉大眼能写会算的,但就是不好入围呗,大多都是给不了高工资的单位才会考虑呢。

房子也是如此,大多数买房人根本就不考虑半地下,具体条件再好也没机会展示才艺。入学高峰期相对好些,还有可能劣币驱逐良币呢。但高峰期之后就说不好了,学区功能减弱后居住功能就会被重视,退潮之后也就知道谁在裸泳了。

4、就是这情况吧,常规建议是如果短期内用不上学位,那就在高峰期过去之前换掉学区房,尤其这种带硬伤的。其他的没建议,猜不着。

仅供参考。

Q:

现状:人到中年,金融街工作,收入稳定。2021年在月坛地区买了一套60多平米的房子(两室一厅),自己做了精装修。小区离月坛公园很近,内有停车场,房龄估计是上世纪90年代或更早,房子对应学校为阜外一小。

本来是要作为学区房给孩子上学的,后来用了孩子爷爷奶奶房子指标上了附近另外一个学校,月坛房子的入学指标还有效。最近感觉房子有点小,居住不便,就在三里河附近租了一个大两居。现在月坛这个房子由老人居住,每天接送孩子。

一、月坛这个房子什么时候卖掉合适?这个房子面积小,小区环境一般,2-3年后孩子大一些老人也将回老家,不会再住。我从长期来看也不会再住这个房子,当时买主要是为了孩子上学,未来肯定要卖掉。问题:是现在卖还是等2-3年再卖?

方案一:现在卖:好处是房价略有上涨,月坛学区仍比较受欢迎,估计能卖1000万左右。弊端是卖了之后还要马上租或另买更适合的房子给老人住,觉得比较折腾。

方案二:过2-3年卖。好处是那时老人回老家了,卖房子可以从容些,不必急着卖后马上租或买,另外买房子的范围也可以再大一些。弊端是2-3年后月坛房价会是什么走势看不好,卖了之后再换远一点的房子,不知单价差会变大还是变小。

二、如果要卖掉换房,换哪个小区的房子比较合适?我对未来换房子的要求是:首选西城和海淀,不要学区房。距离金融街10公里以内,交通比较便利。楼龄最好2000年以后,小区环境比较好,物业管理比较到位,整体人员素质较高,小三居,户型比较合理,尤其是隔音要好,总价不超过1100万。我看过华澳中心和华展中心,觉得基本满足要求。请推荐还有什么更合适的小区?

A:

1、阜外一小,那就是月坛北街北侧的。常规建议是学区房如果不自住也用不上学位,那就在入学高峰期过去之前卖掉吧,要不然租金很低,还得承担着高溢价的风险。月坛学区确实是资源好,但这对口校不算多强的,未必到了低谷期还受追捧。

2、2025年之后是低谷期,学区房未必直接降价,相对于非学区房涨的慢的可能更大。这可以参照台北市的先例,入学儿童减少后并没降价,只是涨的慢,用了好几年时间才逐步降低的溢价率。所以两三年应该也行,但别太晚了,大概率不划算。

3、西城全区都是学区房,海淀大部分都是,除非是不带学位的公寓才没溢价。华澳和华展也都是公寓,只不过是70年的。但既然带学位就都有溢价,比例和周边普宅差不多。所以考虑好,这种房只是看上去便宜,但并不是因为没溢价,而是因为涨的慢。商品价格是由供需关系决定的,感兴趣的人少,也不愿意出高价才价格低的。

所以确定自己只是注重自住再买,这种房升值慢,在学区价值降低后或许更明显,不太可能逆转趋势。

4、这种要求我没合适的推荐,一般只能从保值角度分析,自住的还是凭自己的喜好选择吧。

仅供参考。

Q:

最近想卖东城学区房,换个大点的公寓自住,重点看了远洋新干线(橡树公馆)、英特公寓、三全公寓,性价比不错。但是看您之前给网友的解答,对公寓不看好,但随着新一代年轻人更注重享受的居住理念兴起,公寓类有增值空间吗?还是说买了大面积的公寓容易砸手里?还请指点。

如果只考虑自住品质以及物业,有没有类似推荐的呢?孩子在和平里上学,可能只能在东北三环附近选择。

A:

1、年轻人的居住理念,呵呵,老公寓之所以价格走弱,不就是因为新一代年轻人不追捧了吗,否则就传代了。公寓类的其实都差不多,相当于名媛,在刚出道儿的时候风情万种,所以才“五陵年少争缠头,一曲红绡不知数”。但随着“今年欢笑复明年”,那就是“秋月春风等闲度”了。一旦“暮去朝来颜色故”,就只能是“门前冷落鞍马稀”,最终“老大嫁作商人妇”呗。曾经的“钿头银篦击节碎,血色罗裙翻酒污”已经成了回忆,只堪“夜深忽梦少年事,梦啼妆泪红阑干”吧。

在公寓的市场上,从来都是喜新厌旧的,自古只有新人笑,谁会在乎旧人哭啊。这种名媛和大家闺秀小家碧玉不一样,那是过日子的,而这是“春宵一刻值千金”的消费为主。只在乎曾经拥有,没人想天长地久。

年轻人不会追求半老徐娘的,叫阿姨不合适,喊妹妹又太肉麻,还不如去捧新一代网红呢,反正都是“各领风骚三五年”。

2、所以这种老公寓到目前为止的价格走势都普通,在某阶段会跟上大盘,毕竟还有大叔们考虑性价比。但随着名媛越来越老,最终会成为老破大,追求者会越来越少的。增值空间就看大盘吧,大盘涨了也会跟随,就是有可能略弱一些。砸手里倒不至于,看价格了,过了气儿的名媛只要不端架子也是有市场的。

3、只考虑自住及物业,这就看自己的喜好了,那公寓就挺合适的了。朝阳东三东四环很多这种公寓呢,占了全北京的一半以上,凭个人感觉选择就行,都差不多。

仅供参考。

Q:

在石景山有2套房,一套位于五芳园层,一套在杨庄中区6层顶层复式,都是老破小,没有电梯,且都有贷款。如果两套都卖掉,手里会有约400w可用款,存款约100w,我们夫妻年收入约100w。2个孩子2026年上小学。

问题:我们现在有换房(居住环境)和学区的想要,学区目前石景山的好学校都需要提前,已经错过,所以想换成海淀或朝阳。因石景山的房子一直都不怎么涨价,但其他区域一直在涨价,所以我们想卖掉,将钱留在手里,看到合适的入手。但因26年是入学低峰,我们如果现在入手,又是被割。或者我们只考虑居住环境,换一个非学区,让孩子上中加学校,如果非学区,您有什么推荐吗?

A:

1、2026年上学,到时候已经是入学低谷期了,石景山的未必还要求那么长的落户年限。当然这我也不敢保证,问问教委或搞教育的吧。

2、石景山老房在行情期间的传导排序是靠后,但多数情况下并不吃亏。这可以沿长安街看到东五环外的朝阳板块,靠近副中心通州,朝阳的流动性也更好。但两边的老房从20年前就差不多价格,现在还是差不多,都是5万多。这完全可以说明石景山的基础扎实了,虽然经常迟到,但并不少拿。所以如果套现拿钱的话,有可能错过补涨期,考虑好。

3、分买哪儿的学区房了,我是不太建议买东西海普校旁边的,有可能在儿童减少后受影响大。但如果是朝石丰牛校的应该风险小,本来溢价就不太高,学校又确实好,没什么降的空间。像石景山的京源景远就是这种情况,学校好又溢价低,总不能降没了吧?朝阳也有这种性质的,区域特色。

4、非学区,那如果在西部工作生活就买石景山的吧,比如古城中海的就挺好,保值至少不落后。石景山的面积小,不像海淀朝阳似的一堆新区,所以仅有的这个必定是长期重点板块,发展肯定不弱。朝阳或看朝青四惠,常规选项。或者看看东坝,刚改为北中学区,虽然是挂牌,但至少也不吃亏。

仅供参考。

Q:

想咨询一下学区房,非京籍工居,大兴有一套房子,手里有300万存款。孩子2026年上小学。问题:1、工居租房被调剂的概率大吗?一般是第几顺位?海淀和朝阳有哪些学校租房也能比较稳的,中等以上的学校。

2、如果买房,买房工居能是第一顺位吗?不是说工居可以等同京籍吗。大兴的房子不想卖,还需要加分落户,300万首付,朝阳和海淀的学校都有哪些可以考虑。不介意占坑房。以学校好优先。

A:

1、工居租房,那得看什么学校和学位是否充足了。好学校是肯定被调剂的,甚至有的牛校干脆就明文不收非京,也就谈不上顺位了。京籍的都不一定有学位,比如父母外区有房的就悬。普通学校就无所谓了,尤其本身就是调剂校的就不调剂了,没有地方可调。

2、海淀和朝阳,租房能稳上中等以上的,没有。朝阳买了房的有可能,顺位在京籍无房户之前。尤其2026年已经是入学低谷期了,朝阳的学位应该不太紧张。海淀够呛,好学校什么时候都不够抢的。

3、买房也不可能是第一顺位啊,京籍的往哪儿排?工居就相当于绿卡,和公民的权利不一样,所谓的等同是有限制条件的。这我也说不清为什么,只能说人人生而平等,但无时不刻活在枷锁当中。哪儿的人都分三六九等,找工作搞对象的到处都是隐性歧视,没地方说理去。

4、300万首付二套资格,能买450万左右的,北京学区房400万起,介不介意的这也只能是占坑儿了。好学校优先,那只有朝阳呗,海淀没合适的,400多万的很多都不能贷款了。朝阳的嘉铭、人朝、陈分和清朝学区都有,不难买到。但是否能确保上学我不敢说,只能说概率比其他行政区大。

仅供参考。

Q:

我是部队子弟,住在父亲分的大院里,房子够住但不能交易。现在是我和未婚妻能凑出120万,我有购房资格,她还没有,请问是应该领证前买还是婚后再买?我们收入较高,加起来约40万,家里没负担,能够承担较高贷款。但有什么办法能多贷吗?目前工作是在北四环附近,请问建议买在哪里?

A:

1、婚前和婚后买都无所谓的,这看自己的具体情况,以你为贷款人就行,保留女方的首贷资格。

2、120万,新房最多能贷220万,二手的到不了200。没什么其他的办法,65%的比例已经是最高的了。其他的抵押贷能到70%,但没什么意义,算上各种手续费并不划算。

3、北四环,那300万左右基本就是回龙观为主了,海淀朝阳是不好买到什么的。也可以看看立水桥和天通苑,最多能买到50平左右的。

4、其他没什么建议吧,贷款这事儿不好办,其他的方式我也不懂,问问搞金融的吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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