刚刚过去的五一假期,虽然北京的各大景点挤满了游客,售楼处和二手房交易市场却十分冷清。

界面新闻了解到,五一假期期间,北京新房市场仅有位于石景山苹果园板块的越秀天玥新入市,处于排卡蓄客阶段,未正式签约选房,而其他新房项目以传统的特价房、一口价房源营销为主,同时开展砸金蛋、来访礼等营销活动。

如通州的碧桂园和世界项目推出8套特价房,优惠力度从21万元-70万元不等,中建壹品为庆祝进京2周年,在大兴御璟星城项目放出7套特惠房源,优惠20万元-40万元,位于昌平的中海汇智里也推出5套秒杀房,总价优惠力度在6-30万区间。


(相关资料图)

还有些项目的营销活动比较独特。位于房山区的中骏云景台项目,活动的主题为“一区一策”落地前的终极狂欢,推出50套特价房源总价169万元起,现场成交砸金蛋、抽茅台等大奖,还有当季限定凤梨礼盒赠送。

另一位于房山的项目北京建工揽星辰,推出了一个桃花文化节,有汉服拍摄、甜品屋、祈愿桃花树等市集,同这种市集、露营等旅游概念一致地,还有位于顺义的金茂北京国际社区,推出了露营+烧烤、免费星空观影等活动。

“五一的营销活动比较普遍,但力度并不是非常大。其实每个周末北京的项目都会推出几套特价房,虽然不是特别好的楼层,或者有些是清退房,还是比较受欢迎的。”一位资深新房经纪人对界面新闻表示。

在各楼盘热闹的营销活动下,成交去化并不理想。

据中指研究院监测,北京是假期内一线城市中楼市最为冷淡的城市,虽然新房售楼处人流量尚可,但认购成交较为一般,五一期间,北京商品住宅网签仅114套,成交面积为1.40万平,较去年五一假期降幅超六成。

但北京并不是假期唯一楼市表现疲软的城市,据安居客研究院统计数据显示,2023年五一假日期间新房和二手房需求热度相比2022年同期都出现了 20%以上的回落,并且为近4年五一假期以来的最低点。

“今年五一假日出游人数是近几年相对最高,从而会影响整体购房需求热度的明显回落。不过,从百城一二手房需求热度变化来看,热点出游目的地城市的新房市场会相对好于其他城市,尤其是以杭州为代表的二线城市,淄博为代表的三四线城市,不过要把这部分需求转化为真正的成交有待观察。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对界面新闻表示。

“五一哪哪都火爆,北京各大售楼处却有点冷清,望京二手房也没怎么成交。”麦田房产一位区域经理认为,除旅游、中介放假这一因素外,影响成交的还有房价相较于年初略涨、年轻人在一线城市的购买力被削弱、以及部分刚需依然持观望态度等。

据北京市住建委数据显示,五一期间,北京二手房成交360套,同比下降11.98%,成交动力不足。

实际上,自3月下旬以来,北京二手房市场的成交走势就开始放缓,4月份这种“小阳春”后的倒春寒更加明显。

根据北京住建委官网数据统计,4月北京二手房成交13928套,同比去年4月下降2.2%,环比上月下降37.2%。

价格方面,根据麦田房产数据监测显示,4月份北京二手房挂牌均价维持平稳,整体来看业主对市场的预期比较稳定。但另一方面,4月份二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点,对于一些着急成交的业主来说,在4月份愿意用更多的价格让步来换取成交。

与此同时,4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少,但因为成交放缓,导致在售房源总量增速依然维持高位。

与二手房的冷淡相比,4月底北京新房市场表现尚可,项目入市时间加快且出现了多个热销楼盘,验资排卡交认筹金成了常态,甚至出现了久违的“首期售罄”的抢手项目。

合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示,现在很多新房项目都会在这个开盘之前做锁客的动作,比如说了解购房资格,首付能力等,这就使得开盘认购到签约的周期能比较短,一些刚需刚改的项目,基本上一个月就能落到网签上。

比如位于朝阳区的保利和光煦境项目,在排卡阶段要求验资200万元,认筹金为20万元,上不封顶,一般来说是交的多的先选房,随后认筹金的比例升到20%首付款,而有不少购房者表示自己最后所交的认筹金为首付款的40%,但也没抢到心仪的房源。

4月20日晚间,和光煦境正式开盘,310套房源认购288套,官宣销售额为28.5亿。4月22日,位于西三环的豪宅项目首开君礼著开盘8分钟成交即达29.7亿,354套房售出202套,去化率约为57%。

4月26日,越秀·星樾正式开盘,当日468套期房房源全部售罄,另有486套现房待售。有市场消息称,越秀星樾首期售罄共实现了27亿的成交额,而项目开盘前吸引了超过2500组意向登记,平均约5个家庭抢一套房。

越秀星樾选房现场

不过同过去一样,虽然也有一些刚需盘也在热销之中,但冷热分化依然是北京新房市场的主要节奏。

一位中介人士对界面新闻表示,通州、大兴以及石景山等区的一些楼盘,因为卖的不好,4月开始下调价格的情况出现,总体单价浮动2千/平方米-4千/平方米之间。

这种冷热分化也同样表现在土地市场方面。今年改成“少量多频”的北京土拍,连续两个月底共拍出了4宗地块,两宗底价成交,两宗遭开发商哄抢,分别为42家房企“激战”的朱辛庄地块,以及8家房企抢夺的通州梨园东小马地块。

北京近期土拍汇总 界面新闻整理

由此可见,区位有一定的优势,销售指导价与成交楼面价相差较多,能有充足的操盘空间及回报得地块,更受开发商欢迎。

“3月下旬开始北京楼市的转冷趋势,核心是留空出尽之后市场出现踏空的现象,降低购房门槛、减少购房成本的政策还没有出台,所以如果真的有政策落地,市场还有可能拉起来。”郭毅对界面新闻表示。

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