北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,想到哪儿说到哪儿,肯定有记忆出错的地方,欢迎批评,反正我也不改,凑合看个乐呵儿吧。


(资料图片仅供参考)

一、

接到个咨询,想买弘善家园的,一是赌房子的升值,更重要的是要赌学区。也就是赌过两年入学儿童减少之后,光明板厂和汇文都会向朝阳区户籍的开放。在他看来弘善家园的价格属于洼地,房龄这么新的应该升值更好。那如果是成了学区房,价格就肯定暴涨了。

这我也不知道说什么好,只能说到现在为止还是一分钱一分货吧。在我看来幼儿园有可能放开,本来这也不是义务教育。之前就听说不是东城户籍的也能入园,以后放开不是什么难题。

但学校就不好说了,毕竟有学籍的限制,成了悖论了。板厂(汇文小学)和汇文是当年崇文区的飞地,现在是东城学籍,就算学位有富余,那也应该先接收东城的孩子啊,包括在东城的非京籍。

那如果接收了朝阳的孩子,就算小学中学都没影响,高中怎么办?这要是汇文朝阳的中考成绩不好还行,抢不到什么资源。但如果成绩很好呢,东城区其他的家长能乐意吗?这等于是朝阳的孩子占了东城的资源啊。

所以这不太好解释,我觉得在锁区的背景下不会轻易放开,领导和学校犯不上为了几个空余学位而给自己找麻烦,没必要。而且朝阳也未必乐意啊,如果弘善成了学区房,那舍得买学区房的都是重视教育的家庭,生源也就相对较好,那凭什么给东城送过去啊?

反正我是觉得难度挺大的,劝这位还是先注重居住体验吧,其他的别期望值太高,学区政策不是能预测的。当然也可以赌,只是保持好心态就行。

二、

另外也提醒这位,如果等不来弘善的学区利好,那指望着房价逆袭的可能性也不大,几乎没有。二手房和新房不同,没有开发商来操盘,那其价格走势就完全遵循市场供需关系,就是买卖双方用真金白银试探出来的真实价格。

弘善一直是朝阳区交易最活跃的三个社区之一,另两个是翠城和炫特。特点都一样,经济实惠。那既然买家都是图这个优势来的,就不可能让他们相互抬价,否则就不实惠了,人家凭什么买?所以指望着安置房和保障房小区超出板块大盘不太现实,难度相当大。

这就相当于单位里的员工,有清北985的也有普本大专的,在没有特殊情况之下,一般都是学历高的涨工资多。而大专的呢,顶多是跟人家的涨幅一致,没有超出的道理。

弘善的地段儿就相对普通,属于看上去很好,但其实一般的。离市区确实很近,可铁道旁边的土地一般都不好开发高档小区,所以当年就觉得不太好卖上价,所以才给了崇文区当安置房地块。而铁道以南就是纯粹的两区交界了,地块又小,对于朝阳区来说只会是先放着,放到其他板块都没地了才会开发这里,否则犯不上为丰台区做嫁衣裳。

这块地很早的时候就给了崇文区了,应该是90年代,也就是在松榆里华威等地建设崇文安置房的同时。但为什么当时没有建设就不知道了,反正是就一直拖了下来,这块地也就成了“弘善市场”。

市场的规模很大,但我没怎么来过,印象中是以农副产品为主,还有旧货和花鸟鱼虫什么的。当年的名气挺响的,北京主要市场之一,我之所以知道就是因为这名头。

大概是2000年之后,我所在公司的老板迷信,非得找个大师求些法器和贡品,让我去取。我给大师打电话,他说他在弘善寺,让我明天再去。当时我们公司就在西外,第一反应就是德胜门内什刹海的弘善寺(弘善胡同),觉得没多远就跑一趟呗。结果再一问才知道,原来是左安门外的弘善寺。

在此之前我只知道弘善市场,根本就没想过这地名的来历。这让大师一提醒才反应过来,这地名原来也是个寺庙啊。后来才知道,这里以前是坟地,广东“义园”之一,坟地都得挨着寺庙,便于停灵。

北京还有几个广东义园,基本都在南城。最著名的就是“袁督师墓”,原来花市斜街的59中。其次是袁督师庙,是袁崇焕的衣冠冢,在龙潭湖。这两个都在城墙之内,而弘善市场这个弘善寺属于比较晚的了,所以就建在了左安门外,也是客死北京的广东人的公墓。

当时我还是跑了一趟弘善市场,这大师忽悠的挺邪乎,到这儿一看就是个普通小门脸儿,真瞅不出大师的气派来。不过这一趟也算没白来,逛逛十里河建材一条街,还有花鸟鱼虫市场都挺好的。当时也就是华声天桥还没搬过来,要不然就更有意思了。

那会儿首图刚刚搬过来,是否营业我忘了。反正当时往南只有龙头公寓和御景园,山水文园正在建设,一片大工地。三环内的华辉苑是“二华”之一,和华腾园并称为北京最便宜的公寓,都不到5000块钱。嘉多丽园好像是开始销售了,具体的想不起来了。

对了,当时我也年轻不嫌累,还跑到铁路南边的饮马井转了一圈,还有白墙子。当时叫三队还是四队啊,反正是典型的城乡结合部,到处都是出租房,租户比原住民多多了。这好多年没去过了,也不知道现在整治了没有,够呛,不拆迁的话没什么太好的效果。

这就是地段中存在天然屏障的作用,不能说白墙子的位置不好,但行政区边界和一条铁道就阻隔了和周边的协同发展,没什么好办法。

三、

其实也不能说弘善的地段儿不好,就算是铁道有噪音也有限,北部能听到的声音就小多了。要说还是规划的不太好,设计理念从一开始就和商品房不一样。

商品房开发商的目的是赚钱,盈利是第一位的,至于怎么设计都行,只要能实现效益最大化。而对于安置房来说呢,反正也赚不了钱,那怎么节约成本就是第一位的了。首先节约的就是土地,这是最值钱的资源,得用最少的面积盖出最多的房子,塞进最多的人,这才是第一诉求。

所以弘善的户型就给设计成现在这样了呗,也不能说不好,但找出个南北通透户型好的也不容易。开始传说是给当地回迁户的比较好,比如劳动部宿舍什么的,否则人家不同意拆迁。后来发现也不是,都差不多。后来又传说是商品房的比较好,否则卖不出钱来。但其实也不是,都是差不多的户型,卖的不过是个地段儿的钱。

那会儿我有个同学就是鲜鱼口拆迁的,让我帮着选户型,弄得我直挠头,眼花缭乱真选不出合适的。好容易看着户型像是不错,一看楼座又觉得大概率被遮挡,后来我干脆不管了,还是自己定吧,省的将来埋怨我。

这真是为难的差事,看看地图就知道,就这弘善的一块地方,规划面积竟然高达150万平米,要容纳1万多户。猛的看上去这数字还行,但实际上把学校等公建给刨出去,剩下的面积怎么设计都肯定是拥挤,密度绝对降不下来。

但这也是没办法,就这现状的材料,不安置下也不行,换谁也没辙。在我印象里光前门外的居民就有万把户,然后还有龙潭湖的、天坛的、永外的、垂杨柳的,再加上当地十里河的,人多地少,就这么一块三角地能怎么办?

看看旁边的山水文园,同样规模的土地,人家也就规划2000多套房,几乎是弘善的1/5密度吧。当然价钱也不一样了,山水文园奔2万,弘善的安置房5000,最高按商品房价格也就是7/8000,差的不是一星半点儿呢。

不过前门外的老北京们也算是幸运的,好歹是赶上拆迁了。如果拖到现在,那就不是拆迁而是腾退了。就算是一平米给10来万,每家能有多大的面积?以我同学家来说,就是两间小房20多平米,顶多拿个300万吧。一家五口人,甭说弘善了,连五环外的共产房都得添钱。

四、

当时我爸也有个同学在前门外有房,私房。人家省心,直接拿钱走人了,根本都不考虑什么安置房。那老爷子想得开,曾经半条胡同都是他们家的,如今就剩了这几间房就甭较劲了,反正有地方住,干脆不再纠缠。

我爸这同学很传奇,祖上是前门外巨富,半条胡同都是少说着,而且得说是大栅栏的半条胡同,连大观楼都曾经是他们家的买卖。我爸和他曾经一块儿被下放,在怀柔最边儿上的喇叭沟门村。说突然有一天北京来人了,直接把这同学押回了前门。原来是从他们家老宅里竟然挖出了宝贝,97两黄金。

工作组的对他挺客气,说甭想美事儿了,这房子和金子跟你都没关系,不算捐献算没收。而且必须说清楚,到底地底下还有多少金子,这包金子的数量对不对?因为按道理没有埋97两的,怎么也应该是凑整埋100两啊了。人家是怀疑挖出来的时候被工人们给私分了,所以把他押回来对口供。

可这位少爷他哪儿知道啊,老人们或是离世或是跑到了海外,想问都没地方问去。后来这事儿也就不了了之了,把他打发到某个公园种树去了。

但就在种树的时候,70年代某领带陪同外宾来参观。外宾是美国人,明显对中国抱有蔑视和敌意。和领导聊着孔子呢,突然来了一句:孔子是私生子!

虽然当时是批林批孔时期,但这种话也是属于挑衅的,有侮辱中国人的意思。可是谁都不知道怎么回答,连翻译都不知说什么。我爸这同学听懂了,直接用英语回了一句:耶稣也是私生子!

据说当时全场肃静,中国人没几个听得懂英文,更不知道耶稣是私生子的典故,美国人知道也不能说什么,瞪了这同学半天,啥话也说不出来。后来是领导明白了这件事,特意让人来表扬我爸这同学,还把他从种树工作给调到了相对轻松的养花。

能理解知识就是力量了吧,哪怕是在那个年代,懂外语知识面广也是优势。平时看上去没用的碎片化知识,指不定什么时候就能派上用场。后来我爸这同学在运动之后被重用,毕竟当时懂英语的大学毕业生太少太少了,最终以正局级退休。

五、

扯远了,还说弘善吧。这小区就是适合自住,经济实惠,老北京的氛围也挺好。但非得指望着买房发财没什么希望了,首先是大行情就不可能再有什么暴涨了,将来能做到个对抗通胀就不错了。其次这小区最开始的物业底子就没打好,弄的现在都谈不上什么品质了,就是经济实惠。

前些年也看到过弘善物业的诉苦,也不知是其中的哪一家,反正都确实不容易。4万多人的小区,50多栋楼,物业费又不高,收着还费劲,要想管好了是挺难。可越是这样就越陷入了恶性循环,服务质量越是一般就越收不上钱,然后就管的越差。除非到最后政府插手,否则都无解。

这就造成业主里讲究点儿的或卖或租的都搬走了,换来的都是能接受这条件的,想要提升品质就更难了。再加上旁边是大型医院,前些年净是病人和家属在这儿租房,更加影响了居住的氛围,换谁来提高管理水平都不知道从哪儿下手了。

南三环沿线不少小区都是这通病,物业跟业主扯皮,到最后是物业赚不着钱,业主也损失了升值的财富,双输。

我这同学到现在还住这儿呢,图的就是跟老邻居们聊天方便,有更好的小区都不换。但每次聊起这小区环境来也都是摇头,不能聊。

没什么可说的了,前些日子听说是整治了几次有所改善,只能是希望弘善保持住环境吧。只有越宜居的小区,保值升值才可能更好。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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