北京买房：理清思路，购房建议852

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

朋友家开公司，4年前，在偶然的一个饭局上，现场参加饭局的一个朋友，说自己生意周转急需用钱，想把在天通苑西三区的一套房出手，197平米的西南向大三房，塔楼，二楼。朋友老公喝酒时，出于义气帮忙和捡漏心理，用公司名义买了这套房，房子465万元，契税加中介费（流程找了个中介给走的）16万，总共花了481万。（公司入账的网签价是209万），然后就签给了自如（1万元/月在出租）。

现在有4年了，这个房子可以上市交易了。目前中介告诉我朋友家说，这个房子590-620万可以成交，我朋友在考虑要不要卖掉。最近朋友家里孩子领了结婚证，（家里已经准备好了其它的位置好的婚房），对于孩子现在可以用的购房资格和公积金，朋友问，要不要卖了大房，再找个400万以内可以捡漏的房子来投资（让中介帮着留意等那种急用钱的卖家）？感觉挺好出租，还想买在天通苑，朋友家在新北苑住，习惯买在北边。

朋友和我讨论了半天，也没有想清楚，朋友的意思是大房子卖了还能算赚到一些，但是接下来也不想再投过多的钱到房子了，就想能不能再拿个400万以内，再找个捡漏房。当时用481万（全包）买了西三区197平的房子，卖了，再用400以内买个90平左右的二房？

最近有中介给他推荐有些急卖的北一区的二房，410万左右（东向），东一区90平左右东向368万这样的房源（据说是业主要出国）......

这个账我也听糊涂了。您能帮着分析一下？以及，对于房产税的出台，您怎么看？近三年会出来么？

A：

1、捡漏儿这种事儿都是可遇不可求，都是机缘巧合。而且当时也不太算捡漏儿，正是楼市低点，天通苑的大户型不好卖，着急用钱的也就降价了。北京到现在涨回2017年高点甚至超过的有的是，也就是升值在20%以上的很多，30%以上的都不少，天通苑不算特殊的。

2、再想特意的捡漏儿不是太容易了，真要是特殊房源都不用挂牌，中介内部就找人收了，未必能让不熟悉的人捡漏儿，毕竟北京的有钱人投资客太多了。尤其是90平以下的中小户型，就算低于市场价也不会太多，这户型在天通苑不至于流通性弱。

所以常规建议是别期望值太高，也别太听故事，我卖房的时候也老拿出国说事儿，其实是为了转移买家的注意力。毕竟人们买东西买的不是便宜，而是占便宜，所以得给买家一个占到便宜的借口。

我估计这套房大概率有硬伤，而且肯定略超90平。这其实就跟搞收藏似的，一事一议，但每个卖古玩的都一套故事，别太当真，放平心态，还是考察好房源的具体情况吧。

3、房产税真不敢预测，早晚都会推出，但我认为北京不会太早，一般这种大事儿都是先在其他城市试点儿。之前的两次试点就是上海和重庆，以后也大概率先在深圳广州杭州等地试验，五年八年的有了经验才有可能轮到北京。

仅供参考。

二

我是北京东城的，生于 1989 年 10 月，承蒙祖上阴德，在北二环内俄罗斯使馆那块，有个大杂院，后来 2000 年政府拆迁，我们那个院子只有我们家选择了回迁，即现在的“北新仓社区”。面积不大 50 多米吧，目前一直在出租中。我们一家三口的户口也都挂在那套房子里。

由于家里父母工作性质的原因，很早就知道要取消福利购房，所以在 1998 年我们就在天通苑开始了排号购房，后来在天通西苑买了一套东西向的没有电梯的房子（板楼），80 多平米。当时用的是自己的积蓄买的，至于老宅子的拆迁款，也基本都交了回迁房的房款了，我们甚至还自己添加了一点。

家里母亲这边由于特定时期的历史原因，没有分到母亲祖辈这边任何财富。后来的 2012 年由于家里母亲腿部有疾病，没办法爬楼，靠东拼西凑置换了天通苑北一区的有电梯的塔楼，前前后后花了差不多 30 万吧，借的都是亲戚的（已经还完了），没有借银行。就这样一直平稳的过了几年吧。

直到 2017 年，家里老人想在海边买海景房，让我挑一挑。他们的诉求就是，离北京近，环境好，空气好，湿润，房价便宜，生活配套得充足。结果不知怎么滴，被北京电视台一句广告语洗脑了“北京电视台黄金海岸培训中心”，直接在北京电视台黄金海岸培训中心所在县秦皇岛市昌黎县买了房子（房子本身户型极佳，教科书式南北通透户型，一梯两户），当时也没过多的考虑，说海景房算不上，说环京更算不上，反正就是便宜，到是也离海边不远，买的时候 3600。当然现在是涨了一些的。后来才发现，我们买的那个小区是当地的刚需房，幼儿园，小学，中学，一应俱全，生活配套更是县城顶配。所以流通性还可以，不会出现海景房那种没人接盘的尴尬。但是目前那套房产处于空置中。如果出租一年租个1万大几。

目前我年纪也到了适婚年龄，30多了，工作一般（收入大几千徘徊）。自己租住在北六环小山的一个小区里，房租 2000 多吧，城里的房子也在出租中，所以我租的小区租金我不是很担心。家里老家儿目前住在天通苑北一区。昌黎县的房子目前空置中（有贷款目前还款中）。

最近刚谈了一个女朋友（家是昌平区小汤山镇下边的一个村子的），女朋友家是两个孩子，有个妹妹已成家，孩子已生，嫁的很好，自己家目前正在盖房（未来几年应该没有什么拆迁改造计划），前前后后也花了不少钱。但是她自己能力有限，收入更加有限（收入小几千徘徊）。她的原生家庭能力也较为有限，基本无法提供额外的帮助。我父母也均已退休，身体状况只能说一般，毕竟前几十年用力过猛了，退休金符合北京大趋势。

我有这么几个问题想问问章哥。关于外地房产的：

1 女朋友想让我卖了外地的房子买她家周边的小产权。我不太同意。

2 家里老人想卖了外地的房子，在北京当首付上车，但是那样压力较大，而且也买不了什么太好位置的房子。基本都是六环外相对偏僻的地方。

3 我想留着外地的房子，等慢慢升值，吃租金（毕竟是当地的刚需房）。算是给城里房子的租金补充，相当于城里是一居室，但是租金是两居室的租金。这样办是压力最小的。

4 老家还想把外地房子卖了，把现在住的房子也卖了，换个南北通透的，居住舒适度高一点的房子，但是我们问过，这样换也只能换两居室。

如果维持 3 现状，我和女朋友结婚后，在可预见的日子里只能暂时租房生活，但是租金不用着急。（正所谓以租养租）章哥有什么别的建议或者独到的见解！

A：

1、尽量不买小产权呗，毕竟不是合法产权。就算没有被强拆的风险，在保值上也未必划算。政府要是想打击小产权，真能做到禁止交易的，那这房可就只有自住功能了。另外小产权房是不能贷款的，房价越高对这种房越不利。商品房虽然价格高，但首付和小产权的全款是差不多的，那动辄百万以上的支出，干嘛不买个没风险的大产权啊？所以近十多年来两种产权房子价格差在拉大，主要因素就是小产权没有金融属性。

2、房子是用来住的，有需求就买呗。这我没看懂预算，看样子是不太高，不太好买到投资为主的，自住为主吧。压力这怎么说呢，按这些年的趋势是买的越晚压力越大，很难逆转。

3、外地的房子我不懂，昌黎都好几年没去了。租金应该比北京合适，中小城市全比京沪深的回报率高。但也考虑好，租金率高是用升值慢换来的，这就跟股市的市盈率一样，涨的越好的股票市盈率也越高。

4、都换了提升居住体验，我觉的应该，房子就是用来住的，得到了享受才合适呢。天通苑中小户型的保值相对好，真要是大户型在投资上还不合适了呢。老人真要有这想法就换呗，还是这话，房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少流动性强。

5、我没什么独到见解，都是常规选项。能买受法律保护的商品房就尽量，犯不上冒小产权的风险。如果不方便贷款那就置换宜居的，总比外地的房子闲置要强，房子是用来住的。

仅供参考。

三

计划购入婚房，短期内没有学区需求，工作地点在西城，预算1000-1300。主要考虑有小孩后自住舒服、通勤便利，保值性较好。目前重点关注海淀的房子，在考虑的有郦城、永定华庭、世纪城等次新小区两居，以及四环内恩济里、农林科宿舍等管理还可以的老公房社区，如果买老公房能挑到三居了，以后有老人小孩住起来可能方便些，但是担心流通性弱。

最近也在想，如果五年后要考虑学区问题，是否现在也应该入手学区房了？再置换成本也较高。想咨询：1.上述提到的次新两居和老公房三居四居相比，升值保值性会有很大差异吗？2.无电梯老公房的顶层在比中楼层便宜多少的情况下才值得买？3.此外您还有没有推荐考虑的小区？

A：

1、海淀的这几个都算学区房啊，学区和溢价率什么都中等。老房就是流动性弱，在行情期间传导的排序也靠后。但相对也有优势，就是保值稳定，占不着便宜也不吃亏，另外租金也相对高，意味着居住的性价比高。

2、从长期说未必有很大差异，一般都是在行情初期的差距大，房龄新品质好的先涨。但到后期的时候就不大了，只要老房没硬伤就不会被甩下。所以老房一般都建议长期持有，出手的时候尽量在横盘期，这样才不吃亏。

3、顶层和中层，这没标准，一般是10%左右，不超15%。顶复的话能到20%左右。顶层的保值未必吃亏，价格差率早就锁定了。但都不太好卖，出手的时候挂牌期更长，是中间层的两三倍以上。真要买的话就等加装电梯吧，等到了就是利好，早晚的事儿。

4、我没什么推荐的，问当地中介吧，只有他们有房源。这预算最好买房龄新的，在老房中有些偏高了，自住合适，流动性普通。

仅供参考。

四

现卖一买一置换700左右，能持7年以上，TZ属性为主，或7年后有可能自住一段2-3年，亦或卖掉。目前主要考虑2005年以后商品房。之前参考预算分别看了国美第一城；首开常青藤；万年花城、万润风景；宜丰庄园、大通百旺府。我个人倾向于常青藤，但更希望劳您驾，帮我从TZ角度分析下。

A：

1、投资角度，那常规首选就是常青藤或万年花城啊，各方面应该差不多，有可能常青藤的租金更高点儿。但我也不知道，一般是朝阳区更高点儿，问问当地中介吧。

2、国美这种小区更偏重自住，板块挺好才撑住价格，没落后，投资次选。万润风景那就赌个丽泽概念呗，溢价已经不低了，一般不建议这会儿去接盘。颐丰家园和百旺府算了吧，这种时期捡不到漏儿了，表面价格低不代表溢价率低，颐丰又规模不大，图什么呢？学区房短期还行，在高峰期过去之前炒一般，高峰期之后说不好，看自己的判断了。

3、简单就这情况吧，其实都没什么可分析的，都是明摆着的现状，都挺典型的。

仅供参考。

五

我是商人，来北京六年了有了买房资格，也挣到些钱了想买个房子享受一下。主要就是居住的舒适性，请推荐500w左右的，以郊区为主，因为我有车，不用在意地铁。目前看了门头沟的丽景长安，优势是离天安门近，91平两居很好的户型。还有房山窦店的琨庭大户型洋房，143平五居室，优势是价格便宜环境也好。

A：

1、居住的舒适性，那就看自己的喜好了，这没标准，我不好推荐，还是找中介吧。

2、其他的我好像没什么可说的吧？交通看自己的感受，91和143的差太多了，更看自己的喜好了。不过提醒一句，既然是商人，一般也考虑投资回报什么的吧，至少是尽量保本儿。

这俩房源当然未必在投资上不好，但都不占优。这平米数就有点儿别扭，都卡在契税的标准上，但又都超的不多，所以有点儿别扭，出手时挂牌期长，价格到时候也得给人家让点儿，和现在接盘一样。

另外这俩都是挺好的自住房，不算投资房，也没什么说的，自住为主吧。

3、我真没什么建议，面积差距太大，看自己的喜好吧。帮不上忙。

仅供参考。

六