北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


【资料图】

Q:

在住大兴旧宫,想把现在的房子换成国贸附近的70年公寓,值得考虑么?持有5-6年再换城里学区。自住,兼投资,希望能够跟上大盘。3-5年公寓里办公的逐步清走,房价是不是会有一定涨幅。

A:

1、这思路挺特殊的,很少有人这么想。要好清早清了,北京是2006年颁布的“工商14号令”,也就是“民宅禁商令”。到今天17年过去了,还等三五年,只能说赌一把试试吧。

2、最好别指望着“逐步清走”,如果真的执行,那大多数情况下都是政府牵头物业出力,短时间内一次性就清理干净,至少是大部分,否则拖拖拉拉的不太好逐步进行。这就跟人似的,半辈子过去不管是什么习惯都已经定型,指望着慢慢改非常难,基本都是出大事儿了才断然改变的。

3、总之这看自己的判断吧,一般来说这种老公寓都是自住或自用为主的,出租也行,租金高,但升值相对慢,高租金是用升值慢换来的。甘蔗不能两头甜,最好别什么优势都想占,市场未必配合。

当然这些公寓在某阶段或许会跟上大盘,但长期看还没有逆转的先例,都是越老越不受追捧。典型的可以看看长安6号,这还没什么办公的呢,都是居住,房龄也很新,但连续跑输n多年了,说不好何时能逆天改命。

仅供参考。

Q:

请问昌平天通苑南街道,陈营小区房子能买吗?村里回迁房现在都还没有房本,房子是村民个人100%权属吗?是集体土地吗?能交易吗?

A:

1、陈营小区,没房本这怎么说呢?法律上是不支持这种私下交易的,但现实中却不少,有一定的风险吧。主要就是担心房价涨了原业主反悔收房,或者坐地加钱什么的,法院一般都不受理,受理的话也不保护这种交易。

2、所以常规建议就是问清楚原业主的身份,最好是公务员或央国企大单位员工什么的,这种人一般不至于,反悔了你也能有些办法。另外问清楚业主为什么卖房?最好是换商品房的,这样就算小产权涨了也一般没事儿,他至少没吃亏。千万别是什么无家无业卖房还债的,这就没法说了。

3、另外一种风险是意外,比如业主坐牢了、跑路了、去世了、出国了什么的,想办手续也找不到人。这种是小概率事件,未必碰的上。

4、一般都是集体产权,但这无所谓,肯定没人会强拆,只要原业主不反悔就行。这自己拿主意,尽量多了解清楚再下决定吧。

仅供参考。

Q:

目前有石佛营东里90年代2居室老破小,价格在400多些,还有180的贷款,手上还能凑200个。不知道是否可以换个总价600,然后具有升值保值功能的房子,主要诉求就是投资。买房和贷款都是二套资格。买房需求:投资升值,自己在外租房,6年后有购买学区需求。

问题:

1、石佛营东里90老破小两居,是否应该尽快出手,还是可以持有出租(租金在6000内)?

2、为了投资置换,600的房子是否具有这样的能力,还是只有700以上的才有置换价值?

3、目前关注的区域在望京、朝青等板块,不知道是否合适,是否还有其他推荐的区域。

A:

1、600万没问题,除了学区房之外多数板块都能买到符合期望值的,就看是否自住了。

2、干嘛买了房不住自己租房啊?如果是住在学区房或郊区还行,这种换租能在经济上占便宜,但如果也是普通板块换租的话,尤其是都在朝阳就占不到什么便宜了。

3、租金6000,说明保值还可以,老房的正常值,不算吃亏。如果真要置换的话就尽快出手,不过老房的流动性弱一些,别因为着急而卖亏了,这问当地中介吧,只有他们熟悉行情。

4、北京600来万总价就算中位数了。投资房分版块,像北部房价高的一般800万门槛,东部600万左右合适,其他地方500甚至400就能买到了,再低了不太容易。

5、先看望京呗,但不太好买到合适的。没合适的再看东部朝青四惠,这就肯定能买到了。其他的如果追求面积那就再向东看到常营一带,选择相对更多。还有北边东坝的几个商品房,也都能买到了。

仅供参考。

Q:

请问西山金茂府怎么样呢?能作为自住+投资吗,预计十年内不置换,十年后能跑赢大盘涨幅吗。工作地在西三环和丽泽。

A:

1、我对新盘不熟,点评人家不合适,这还是咨询中介吧,他们卖房的才熟悉新项目。

2、不过提醒一句吧,房产的价值由什么决定?李嘉诚这穷老头儿说“地段、地段,还是地段”。这地段儿好不好的我不做评价,只能说之前这些年周边的小区没一个跑赢的。都是挺不错的小区,品质都挺高,自住合适,投资普通吧。

另外一句,投资就是做生意,想说服接盘的出高价就得自己先认可这价值才行。那就问问自己吧,假定现在是一个十年房龄的二手房,你愿意出多少价格来接盘?

3、其他没建议,全北京这些年升值不错的新盘基本都是市区豪宅,郊区新区的大多数都自住为主,毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

Q:

在顺义中建国际城1套80两居,租4000 ,公积金贷款还没还完。父母望京一套老70两居和顺义马坡鲁能溪园一套小3居,租金4000➕。想卖马坡鲁能,感觉顺义马坡位置一直在降价,而且父母公积金还在还贷款中,卖了大概380左右。现在考虑是卖了把贷款还了留现金观望,还是再去别的地方买,再出租?如果买,去哪里买300出头的房子比较好?好租好卖的那种。

A:

1、我对顺义不太熟,没注意马坡的价格。去年看过马坡花园的,比2020年疫情初期下跌了10%左右。这地段儿自住为主吧,到目前为止还不算投资板块,缺地铁就导致产业规划很难进行。

2、卖了留现金观望,我是不建议的,这种时期踏空的风险比较大。但也分观望哪儿吧,偏远地段儿的还行,不着急,热门板块今年是大概率上涨的。小阳春已经确立,市区成熟至少不会跌。

3、300万,好租好卖,那就是朝阳为主了。看东五环外常营草房一带,能买到小户型,租金正常,升值多数都不落后。

仅供参考。

Q:

未婚,个人名下有一套房,在南三环赵公口桥附近。购于2019年初,四年多房价涨幅很小,可以说是小于北京涨幅,已经挂出销售。现在家属有首套资质,考虑将名下房子卖掉再添一些,预计首付400万,收入情况可满贷。核心目标:主要考虑改善居住环境和增值保值。学区考虑:上学的事情距离还较远,至少有七八年,变数较大,所以考虑增值保值以及居住为主要目标,同时有别太差的学校更好。工作地点:天坛附近工作。

问题1:我的房子目前是不是好的售卖周期?

问题2:新购房有什么区域建议或者小区楼盘建议?

问题3:有无更好的贷款策略能贷到更高额度?

A:

1、售卖周期,还行吧,不算晚。现在是小阳春已经确立,但价格涨的不多,是否延续行情待观察。我认为是上涨的可能性较大,至少没下跌空间了。但这也分换到哪儿了,各板块情况都不一样。

2、我没什么建议,看自己的通勤和需求。既然是在天坛附近那就仍以丰台为主吧,草桥、首经贸等板块,比赵公口等地的保值要强。

3、既然有首付资格,那其他的贷款意义不大。抵押贷,额度能到60-70%,利率现在不高。但这属于违规,还要有部分费用,办理时间也长。随便找个代理机构问问吧,各银行产品都差不多。

仅供参考。

Q:

孩子在大兴上五年级,成绩中上,对口中学很差,怕耽误了孩子,所以想换个好的。不求太好,中等以上的就行。不求自住,只关注学校的质量,可以接受占坑儿。预算350万左右,总价可以接受到450,贷款100万之内,月供1万之内都可以。目前关注的是东城广外学区,请问是否合适?请推荐房源。

A:

1、东城是永外,广外是西城的。房源我可没有,这只能找当地中介。

2、不过这涉及转学,东城肯定是派位,谁也不敢保证能进入好学校的。尽量五年级转学吧,先提前适应学习环境。进什么学校看运气,太好的小学难度不小,基本都没有空余学位。但应该比小升初强,毕竟如果转入直升校还能直升呢。

不过还是期望值别太高吧,北京除了朝阳区靠房子进入对口校的概率大些,其他的都够呛,好学校都紧张。

3、其他没什么建议的,真转的话做好心理准备,别期望值太高。

仅供参考。

Q:

王四营孛旺花园的回迁房能买吗?3.5万一平,全款,下房本过户压30万,签合同约定条款。我看地段还不错,离地铁不远,离周边的配套也都很齐。垡头的房子都卖到六七万了,这里只是半价。只是担心会有什么风险,您的经验遇到过什么情况吧?请指点提示一下。

A:

1、垡头6/7万的那是商品房,和回迁房、安置房保障房的不是一种产品,不能这么比。还是跟同等的比吧,比如旁边的祈东家园是安置房性质,4万多吧,打8折就差不多是3.5万,基本就是这价儿,算合理。

2、地段儿普通,朝阳不太重视南部,否则也不会规划这么多的安置房保障房。可以参考五环外豆各庄的几个小区,品质都挺好,自住合适升值普通。所以别期望值太高,就是一分钱一分货的市场价,没占什么便宜。

3、我遇到过什么情况,那就太多了,说不完。简单说最大的风险就是原业主反悔不配合过户,要么退房要么加钱,赶上了就是麻烦事儿。

还有一种情况是业主没反悔,但遇到事儿了。比如移民了不回来,怎么办啊?还有的就是坐牢了,离婚了,去世了,精神病了,怎么办?毕竟回迁房的房产证没谱儿,等的时间越长,意外情况就有可能越多。

常规建议是打听好业主的身份吧,最好是公务员和央国企什么的,至少是有正当工作的,这样如果对方反悔的话这边或许还有些办法。另外就是问好为什么卖房?最好是置换商品房的,这样如果房价上涨,他换的房子有可能涨的更多,不觉得吃亏也就愿意配合过户了。千万别是什么卖房还债一类的,这就谁也说不好了,房没了钱没了也就不在乎诚信了。

4、简单就这点事儿吧,总之回迁房最好买知根知底的,尽量做到踏实。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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