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随着社会的发展，北京等大城市早已过去了大拆大建的时代，如今更多的是城市里的存量建筑如何更新。因此城市更新方面的立法越来越急迫和重要。

(资料图)

今天，市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，城市更新正式立法。条例将从明年3月1日起实施。

其中明确，简易楼和危旧楼房改建的可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权房或者保租房。

这意味着，原先因为没有供地而急缺共有产权房的中心城区甚至是核心区，今后也能通过这种方式增加共有产权房了。

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城市更新是小规模、渐进式、可持续的更新，和过去大拆大建完全不一样。

《条例》中，城市更新包括五大类，居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类。

其中大家最关注的居住类主要有老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等，主要是保障房屋安全，提升居住品质的更新。

产业类的主要是老旧厂房、楼宇、传统商业设施等的更新；设施类的主要是更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施等；公共空间类主要是绿色空间、滨水空间、慢行系统等，也是和大家的生活环境密切相关。

城市更新立法专班的相关负责人介绍说，城市更新聚焦的是存量资源，而不是增量，注重对已有建筑的提质增效，不搞大拆大建，不包括土地一级开发和商品住宅开发建设，棚户区改造也不纳入城市更新。

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这几大类更新中，大家最关注的肯定是老旧小区改造。根据《条例》，实施老旧小区综合整治改造的，应当开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，整治提升小区环境，健全物业管理和物业服务费调整长效机制，改善老旧小区居住品质。

经业主依法共同决定，业主共有的设施与公共空间，可以通过改建、扩建用于补充小区便民服务设施等。比如停车位等。

老楼加装电梯也是比较有争议的特点，一层业主和高楼层业主之间的利益和需求协调难度大。

《条例》规定，老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定。业主可以依法确定费用分摊、收益分配等事项。

这一块儿之前我们曾发推解读过，之前北京老楼加装电梯的政策是：业主同意比例达到《民法典》规定的，且其他业主不反对，即可加装电梯。这实际上是需要涉及的业主们都同意，或者说是百分百无异议。

而这次立法中并没有“其他业主不反对”的内容，只是规定要依法经由相关业主表决同意。

同时，关于平房院落的修缮修建，《条例》规定，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局。

首都功能核心区平房院落腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务、商务文化服务等行业。

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值得关注的是，《条例》中关于简易楼和危旧楼房改建的内容。

简易楼和危旧楼房改建将建建立物业权利人（居民房主）出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，房主可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。

改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权房或者保租房。

前几天，我们在解读刚出台的《北京市老旧小区改造工作改革方案》时曾说过，方案中提出可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围，实施改建带改造、解危带改造。

也就是像简易楼和危旧楼房改建那样，拆除旧楼，改建新楼，住上新的房子。而且《方案》里也提出，老旧小区的改建可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，由区政府统筹用于补充社区配套短板或建设保租房、公租房、共有产权房。

而今天《条例》的通过，意味着这一方式正式纳入了法律。而无论是保租房和共有产权房，大家最想要的肯定还是交通便利、区位优越的房源，而很多简易楼和危旧楼房以及老旧小区很多都位于中心城区甚至是核心区内，区位都非常好，交通便利，周边配套设施完善。如果增加了保障房的供应，相比是不少家庭希望申请的。

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可以看出，城市更新不同于新建，不是简单“抹桌子”式把原有产权人“清空”。由于是存量改建，因此必然会涉及到原来各个主体包括居民的切身利益。

他们的利益诉求多样，既要考虑各主体需求和诉求，又要兼顾城市整体发展和效益，还要调动各方的积极性。因此立法中明确城市更新要建立全过程协商机制。保障公众在城市更新项目中的知情权、参与权和监督权。

比如居住类、产业类、区域综合性更新，会涉及到多方面的权益以及公众利益，因此立法明确将通过社区议事厅等形式，召开项目确定听证会、实施方案协调会及实施效果评议会，听取各方面的意见建议，推进项目实施。

但同时，也会注意确保公共利益。比如，在城市更新过程中，涉及公有住房腾退的，一方面，产权单位应当妥善安置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式予以安置补偿。

另一方面，如果签订安置补偿协议的比例达到实施方案规定要求，依然有个别承租人拒不配合腾退房屋的，产权单位可以申请调解；调解不成的，区城市更新主管部门可以依申请作出更新决定。

城市更新过程中如果需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。

城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到95%以上的，实施主体与未签约房主可以向区政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区政府可以依据有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。也就是说，此时如果“钉子户”依然拒不搬迁腾退，就可以直接征收实施更新了。