2022年11月24日根据北京官方的数据显示：23日北京新增本土感染者是“509+1139”，这是北京本轮疫情以来连续三条“破千”。
(相关资料图)
由此可见，就算是北京这样的“严防死守”的城市，面对本轮疫情也已经几乎要“破防了”。疫情越来越难“防控”，主要的原因是三个方面：首先第一个是“这个病毒变异太快，传染速度越来越快”，据说目前BF7变异株的传染系数已经超过18，意味着几乎“防不胜防”。
第二个则是国家越来越强调“全面精准防控”，尽可能协调疫情防控和稳定经济的关系，不再像以前动不动就“全城静默”。
第三个，也是最容易调整的一个，那就是中国大城市的“城区人口过于集中”，导致“疫情防控难度增大”。
我们根据“北京2022年11月22日北京疫情场所分布地图”就可以看出，北京的“疫情场所”绝大多数都分布在“北京四环里”。
北京“城市单中心”的发展弊端可以说是“一览无余”。
尤其是北京“四环里”还包括了“全国政治中心”，其人口密度的居高不下和城市地位的特殊性，都要求北京必须要加速新的城市规划落地速度了。
因此，我们的预判是：未来5年，北京都市圈的建设速度一定会加速。这是在“后疫情时代”，北京不得不做的一件事了。第一：北京老城区的人口疏解速度将会加快，尤其是四环里，三环里的常住人口密度可能还要加速降下来，减少疫情的反复强度。最近北京市刚刚下发了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，紧接着是“西城区大吉七号地块申请式退租正式启动”。然后是11月18日，法源寺历史文化街区公布了《开展申请式退租意向摸底工作告知书》，“菜市口二期退租”也要马上就要启动了。
降低老城区常住人口密度，目前看还是要加速“老平房的退租力度”，“简易楼的腾退速度”和“老旧危房的改建”。
另外，根据北京最新公布的《北京市老旧小区改造工作改革方案》，老城区里面的“违建”，“群租”，“地下室空间”也要加速拆除速度。
由于目前北京老城区拥有全北京、乃至全国最好的“教育资源”和“医疗资源”，所以只要口袋里有钱，几乎所有人都想在北京老城区拥有“住房”。
出门就是“故宫”“王府井”，各种“文化小胡同”和“各大部委”，全国最好的“北京四中”和“协和医院”，可以说北京老城“永不落”。
在这种背景下，北京应该尽快出台“因区施策”，防止常住人口“回流”老城区，通州的“双限政策”就非常值得借鉴。
第二：北京近郊新城应该加快建设速度，快速承接“城区人口外溢”，形成多个“副中心”发展格局。
根据目前的北京常住人口格局，仅有“通州城市副中心”一个副中心显然是不够的，应该尽可能打造“多个副中心”，引导城区人口迅速疏解。
甚至可以在购房政策尽快推出“因区施策”，引导城区人口尽快向近郊区新城疏解，给予在近郊新城买房一定的“优惠政策”。
比如只要将城里的房子卖掉，在近郊区购房，二套房首付建议应该从目前的80%下降到60%，房贷利率上可以按照“首套房的4.85%实施”。
或者直接将近郊新房的“非普线”大幅提高，也可以起到降低首付的作用。
北京的购房政策真的是急需调整了。
但是我们依然认为：未来北京的购房政策调整，肯定依然是“因区施策”，主城区的购房政策一定会保持“高压状态”，而重点是近郊新城的楼市政策，有望迎来“破冰”。
简单来说，北京楼市政策只要需要调整，一定是要服务于北京新版城市规划的落地实施的。
而北京新版城市总体规划，其核心就一条：疏解做优城区，做大做强近郊新城，高质量发展城市副中心。
这也就说明：北京主城区、通州城市副中心的楼市政策应该是不会有变化了，北京的“因区施策”大概率还是会在近郊新城。
“控城区，松郊区”应该是北京楼市的基本趋势和特征。
第三，“北京都市圈”也要加速形成，轨道交通格局已经基本成型，北京人口将进一步向“雄安和环京”疏解。
在未来五年，北京常住人口仅仅从“城区”向“郊区”疏解可能还不够。
更大的范围是北京人口会向整个“北京都市圈”范围疏解扩散，这里面最重要的当然是向“雄安新区”和“北三县”地区疏解扩散。
目前我们已经知道是“央企总部”和“在京部属大学”正在加速向雄安新区转移，这有可能将会带动数十万北京常住人口的疏解。
未来可能还会有“金融机构”和“部分行政事业单位”会向雄安新区转移，带来的北京常住人口可能会更多。
雄安新区作为“北京都市圈”的一部分，未来承接大规模的北京常住人口已经成为定局。
而在北三县地区，近期随着22号线地铁的全面开工建设，京唐城际也即将在2022年年底开通运营。
备受诟病的“检查站”和“防疫政策”问题有可能也会迎刃而解，已经离开的人口非常有希望重回北三县。
综上所述，我们认为随着疫情防控的常态化，大量人口聚集大城市核心区的现状一定会被“加速调整”。
在二十大报告中，也明确提到了“要转变超大特大城市的发展方式，加速形成新的发展格局”。
中国核心大城市的“人口郊区化”，甚至是“都市圈化”，已经成为定局，尤其是在疫情屡次“破防”背景下，这种调整将会在未来五年明显提速。
甚至有可能会带来购房政策“因区施策”：核心大城市的主城区“严控”，而近郊新城逐渐“松绑”，带动常住人口的郊区化。
因此，不用再担心大城市的“新区新城”发展不起来了。
因为在疫情常态化背景下，已经是国家战略的核心布局之一了。
