2022年11月24日根据北京官方的数据显示:23日北京新增本土感染者是“509+1139”,这是北京本轮疫情以来连续三条“破千”。


(相关资料图)

由此可见,就算是北京这样的“严防死守”的城市,面对本轮疫情也已经几乎要“破防了”。疫情越来越难“防控”,主要的原因是三个方面:首先第一个是“这个病毒变异太快,传染速度越来越快”,据说目前BF7变异株的传染系数已经超过18,意味着几乎“防不胜防”

第二个则是国家越来越强调“全面精准防控”,尽可能协调疫情防控和稳定经济的关系,不再像以前动不动就“全城静默”。

第三个,也是最容易调整的一个,那就是中国大城市的“城区人口过于集中”,导致“疫情防控难度增大”。

我们根据“北京2022年11月22日北京疫情场所分布地图”就可以看出,北京的“疫情场所”绝大多数都分布在“北京四环里”。

北京“城市单中心”的发展弊端可以说是“一览无余”。

尤其是北京“四环里”还包括了“全国政治中心”,其人口密度的居高不下和城市地位的特殊性,都要求北京必须要加速新的城市规划落地速度了。

因此,我们的预判是:未来5年,北京都市圈的建设速度一定会加速。这是在“后疫情时代”,北京不得不做的一件事了。第一:北京老城区的人口疏解速度将会加快,尤其是四环里,三环里的常住人口密度可能还要加速降下来,减少疫情的反复强度。最近北京市刚刚下发了《北京市老旧小区改造工作改革方案》,紧接着是“西城区大吉七号地块申请式退租正式启动”。然后是11月18日,法源寺历史文化街区公布了《开展申请式退租意向摸底工作告知书》,“菜市口二期退租”也要马上就要启动了。

降低老城区常住人口密度,目前看还是要加速“老平房的退租力度”,“简易楼的腾退速度”和“老旧危房的改建”。

另外,根据北京最新公布的《北京市老旧小区改造工作改革方案》,老城区里面的“违建”,“群租”,“地下室空间”也要加速拆除速度。

由于目前北京老城区拥有全北京、乃至全国最好的“教育资源”和“医疗资源”,所以只要口袋里有钱,几乎所有人都想在北京老城区拥有“住房”。

出门就是“故宫”“王府井”,各种“文化小胡同”和“各大部委”,全国最好的“北京四中”和“协和医院”,可以说北京老城“永不落”。

在这种背景下,北京应该尽快出台“因区施策”,防止常住人口“回流”老城区,通州的“双限政策”就非常值得借鉴。

第二:北京近郊新城应该加快建设速度,快速承接“城区人口外溢”,形成多个“副中心”发展格局。

根据目前的北京常住人口格局,仅有“通州城市副中心”一个副中心显然是不够的,应该尽可能打造“多个副中心”,引导城区人口迅速疏解。

甚至可以在购房政策尽快推出“因区施策”,引导城区人口尽快向近郊区新城疏解,给予在近郊新城买房一定的“优惠政策”。

比如只要将城里的房子卖掉,在近郊区购房,二套房首付建议应该从目前的80%下降到60%,房贷利率上可以按照“首套房的4.85%实施”。

或者直接将近郊新房的“非普线”大幅提高,也可以起到降低首付的作用。

北京的购房政策真的是急需调整了。

但是我们依然认为:未来北京的购房政策调整,肯定依然是“因区施策”,主城区的购房政策一定会保持“高压状态”,而重点是近郊新城的楼市政策,有望迎来“破冰”。

简单来说,北京楼市政策只要需要调整,一定是要服务于北京新版城市规划的落地实施的。

而北京新版城市总体规划,其核心就一条:疏解做优城区,做大做强近郊新城,高质量发展城市副中心

这也就说明:北京主城区、通州城市副中心的楼市政策应该是不会有变化了,北京的“因区施策”大概率还是会在近郊新城。

控城区,松郊区”应该是北京楼市的基本趋势和特征。

第三,“北京都市圈”也要加速形成,轨道交通格局已经基本成型,北京人口将进一步向“雄安和环京”疏解。

在未来五年,北京常住人口仅仅从“城区”向“郊区”疏解可能还不够。

更大的范围是北京人口会向整个“北京都市圈”范围疏解扩散,这里面最重要的当然是向“雄安新区”和“北三县”地区疏解扩散。

目前我们已经知道是“央企总部”和“在京部属大学”正在加速向雄安新区转移,这有可能将会带动数十万北京常住人口的疏解。

未来可能还会有“金融机构”和“部分行政事业单位”会向雄安新区转移,带来的北京常住人口可能会更多。

雄安新区作为“北京都市圈”的一部分,未来承接大规模的北京常住人口已经成为定局。

而在北三县地区,近期随着22号线地铁的全面开工建设,京唐城际也即将在2022年年底开通运营。

备受诟病的“检查站”和“防疫政策”问题有可能也会迎刃而解,已经离开的人口非常有希望重回北三县。

综上所述,我们认为随着疫情防控的常态化,大量人口聚集大城市核心区的现状一定会被“加速调整”。

在二十大报告中,也明确提到了“要转变超大特大城市的发展方式,加速形成新的发展格局”。

中国核心大城市的“人口郊区化”,甚至是“都市圈化”,已经成为定局,尤其是在疫情屡次“破防”背景下,这种调整将会在未来五年明显提速。

甚至有可能会带来购房政策“因区施策”:核心大城市的主城区“严控”,而近郊新城逐渐“松绑”,带动常住人口的郊区化。

因此,不用再担心大城市的“新区新城”发展不起来了。

因为在疫情常态化背景下,已经是国家战略的核心布局之一了。

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