1、北京终于放松了限购。

2、杭州二套4成、取消认房认贷。比较大的利好。

3、杭州意义大于北京，3-5万的台湖马驹桥并不优质。

(资料图片)

4、其力度相当于：法拉利给了50块钱优惠券。

5、侧面反映了：如果再不放开，楼市不行。

1

7年后，北京终于放松了限购。

时隔7年后，北京市通州区的楼市“双限购”政策终于放开了口子。

2022年11月8日，北京市住建委官网发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》。

经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

什么意思？

通州区台湖、马驹桥地区不再执行通州“双限购”政策。

以前的双限政策太严厉了，一是必须5年社保或个税，二是必须拥有通州户籍。

2015年8月14日，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，京籍或在北京已经缴纳5年社保或连续5年纳税的非京籍，还要满足通州要求的限购政策。

2

效果怎么样？

我上网搜了一下，中介一片欢腾。

连夜看房，

24小时中介开门，

极大的利好，

金悦郡二期一晚上就卖了79套，

……

甚至连本地专家都表示，对于该区域的购房者来说：

重大利好。

“一批此前不满足通州限购条件的购房者们，重新拥有了购房资格，对提升该区域的市场活跃度有着积极意义，对于整个亦庄区域的楼市竞争格局也会产生一定的影响。同时，间接促进人才引进和产业升级，利好亦庄经开区。”

他们真的是睁眼说瞎话啊！

我们看一下台湖、马驹桥的成交数据，就知道为什么说效果很一般。2022年1-10月，台湖、马驹桥地区商品住宅成交1139套，成交均价46097，也就是说，今年最多也就成交1300套左右。在过去的5年中，板块内出现了桂语听澜、明月听蘭、亦庄橡树湾、金悦郡、台湖金茂悦等几个楼盘，去化都很一般。

千万不要听信专家的话！

千万不要听信中介的话！

千万不要听信政策的话！

不管是短期还是长期，我都看空这个板块。

因为相比于台湖、马驹桥，我更建议大家关注亦庄、通州商务区、通州老城区，这些价值更大、保值更硬；

如果相比北京主城，我更推荐北京主城，学区、配图、商业、地铁更好。

3

于是，我们解决了第一个问题：

北京是放松限购，却是赤裸裸的鸡肋。

食之无味，弃之也不可惜。

但是我想强调的却是，在这个政策的背后，充斥着几个悖论：

1、既然要放松限购，为什么是台湖、马驹桥鸡肋板块？

2、北京很惨吗？相比于大量的二三四五线，已经非常不错。

那，为什么？

一是信心。

二是信号。

三是支持自住。

一线市场开始疲惫，北京、上海还能抗住，深圳完全扛不住了；

二线市场开始垮掉，成都西安合肥杭州广州等倒挂新房还能抢，但是大量的非主城新房根本卖不动，二手房更是踩踏式降价。

三四五线更惨，新房、二手房全都卖不动。

开发商，濒临破产。

地方政府，土地财政一溃千里。

购房者，动辄几十万、几百万的大降价。

信心，被一点一点蚕食。

4

北京、上海、深圳，一线下滑。

哪怕去掉炒房客，他们是整个中国楼市的信仰。一旦失守，将是万劫不复的境地。

1、北京。

大量的新房卖不动。

不要看中建玖合府、中信府、幸福里、汇德里卖得非常不错，除了这些，实际上大部分的楼盘卖得非常一般，市场去化很差，尤其是房山、顺义、昌平、通州，极其难卖。

二手房更是不好卖。

10月：6881套。

9月：14329套。

8月：13920套。

7月：12338套。

6月：11009套。

5月：8599套。

再看挂牌量：

屡创新高！

踩踏式降价，抛售式降价，挂牌量攀升，将是大概率事件。

2、上海。

现在上海是很不错，但是保不齐未来啊。

三张图：成交量、挂牌量、成交总价图。

很明显，都不乐观。

最明显的是成交量细分结构的变化，之前6-9月的成交量集中在17000-26000套，现在则集中在18000-20000套，还有一个明显的变化是刚需逐渐观望、富人出手变化不大，以前200-600万套成交量集中在15000-20000套之间，现在则集中在15000-18000套之间，减少了将近1/6，也很明显。

上海太贵了！

2020年8月到现在涨幅太猛了！

3、深圳。

不必说了，看成交量。

深圳根本不是腰斩，成交量从脚脖子砍，成交价直奔7折。

从这你就能看出来深圳到底有多惨了！

深圳，永不见底。

5

我想讨论的观点只有一个：

一线城市困守。

二线城市惨一点。

三四线城市非常惨。

信心被消磨完了。

如果再不救市，那真的是系统性的危机了。

1、覆巢之下，资产腰斩。

一定会影响大部分普通人的资产，我相信一定会有大量的朋友，你的资产几乎全部都在房子上，那么这个时候，如果市场非常非常差，尤其是二手房的流动性非常差的时候，你的房子跌到200万，180万，160万的时候，你心疼不心疼？

如果一年跌了20万，你的工资能不能挣20万？

如果一年跌了40万，你的工资能不能挣40万？

这个问题，必须思考一下。

2.、没有楼市拖底，必然拖累经济。

如果楼市不行了，经济能保住吗？

能不能保住5？能不能保住3？

很多朋友都在说过去的20年拖累了经济，有一定道理，但是更多的因素是现在房地产在为经济托底，房地产还能容纳大量的基建，房地产还能带动很多人的就业，这个时候突然不行了，经济怎么样？

没有足够大的蛋糕，我们都是死路一条。

没有足够大的蛋糕，资产都是死路一条。

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这个时候，我们必须呼吁：

1、救市不是为了楼市，首先是救我们，救普通人。一荣俱荣，一损俱损，楼市没了，资产就没了，经济也没了，收入也没了。

2、普通人太惨了，他们失去了保卫资产的勇气。你知道有多少普通人还不起月供了吗？你知道有多少人买不起房子了吗？你知道有多少人被迫离开大城市？

3、政策底尽快到来，加快流动性。北上深放松一点户籍/社保/个税限制，二手房指导价可以放松了，限售可以逐步放松了，带押过户等。

4、开发商该死，可是必须交完房再惩罚。千万不敢出现杠杆的反噬，因为少量的变现都可能带来踩踏和恐慌抛售。

5、资产，本质上也是居民储蓄，但是现在流动性变差，或者几乎没有流动性，居民储蓄持续消耗后，会让一些非投资者偿债能力也出现问题。

6、一荣俱荣，一损俱损。楼市惨，经济惨，最后都是由底层来承担，谁是底层？你我还是谁？想必大家心中都有一个答案。

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