45家房企争拍顺义地块多地“马甲房企”打新抢地引关注

根据北京住建委官网数据统计，5月份北京二手房网签12982套，环比上月下滑6.8%。 4、5月份北京二手房市场呈现出明显的高位回落。但与二手房交易出现降温情况不同的是，土地成交市场却出现了不小的热度。6月1日的土拍，顺义一地块吸引45家企业参拍报名，创下历史记录，上次还是3月朱辛庄地块土拍，共有42家开发商或联合体报名参加。有业内人士提醒，政府让渡巨大的土地收益是为了平稳房价，需要警惕火热背后催生的马甲房企进入北京成为“打新投机者”钻空子。

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每平方米地价上限2.91万元，顺义一地块被45家房企争抢

(资料图片仅供参考)

6月1日，北京土拍市场迎来顺义、亦庄、石景山等4宗热地出让，共计成交95.2亿元，平均溢价率10.1%。其中顺义新城2宗地块竞拍上限价格和“竞现房销售”双触顶，经开区亦庄地块价格上限成交，石景山F1共建地块底价成交。值得一提的是，顺义新城第20街区6001地块则有36家企业报名，顺义新城第19街区19-69地块吸引45家角逐，刷新了昌平朱辛庄地块吸引42家开发房企争抢的纪录。

业内分析认为，亦庄新城地块以及顺义新城两宗地块属于高品质稀缺地块，引发房企热抢也在意料之中。中原地产首席分析师张大伟介绍，引热抢的顺义新城第19街区19-69地块用地规模31562.01平方米，地上建筑规模56811.61平方米，容积率1.8，限高36米。起拍价14.4亿，土地合理上限价格16.56亿。销售指导价5.8万元/㎡(期房)、6万元/㎡(现房)。该地块地价起价2.6万楼面价，每平方米价格上限也就是2.91万！“上限楼面价和销售指导价之间价差在3万左右，其中的利润空间是出现这么多企业疯抢的原因！”张大伟表示。

追踪

抢地大军里不少是“新面孔”，中标公司成立仅7个月

据了解，虽然北京本轮土拍国央企仍是拿地主力军，但通过报名名单来看，这次竞拍露面的房企出现很多生面孔，甚至不少中小房企也纷纷加入抢地大军。业内分析认为很多房企争相布局北京市场，是出于对北京房地产市场的长期看好；在市场回温态势尚不明朗的情况下，房企竞相布局热点一二线城市是规避风险的重要选择。值得注意的是，当前房企在拿地部署上也在积极做出调整，很多房企有计划的缩小了三四线中小城市的拿地占比，选择增加在一二线热点城市拿地布局。

此次土拍中引发关注的焦点事件当属拿下顺义最热地块的福建雄旺。这家新面孔房企到底什么来头也引发热议，工商资料显示，福建雄旺成立于2022年11月7日，注册资本10亿元，注册地为福建省福州市福清市龙田镇。主要人员3人，参保人数为0，大股东为福建雄旺投资有限公司。目前还没有独立开发的项目。福建雄旺投资有3家子公司，分别为福建兆旺投资有限公司、杭州兆睿房地产有限公司、宁波兆诚房地产有限公司，其中，宁波兆诚房地产有限公司开发有宁波鄞州区JD12-04-03/04地块项目（璞云和府），杭州兆睿房地产有限公司开发有杭州市余杭区鹭云熙府项目。宁波、杭州这两家公司均成立于2023年，股东均为福建雄旺、厦门益悦置业有限公司和福州汇成佰悦投资有限公司。而厦门益悦置业有限公司最终能追溯到利百控股有限公司。

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土地市场“打新”热，不少“马甲”房企参与土拍

多地土地市场类似现象引起了不少业内的担忧，如这些新面孔的产品能力、产品质量，能不能按时交付现等等或许需打个问号。

中指研究院高级分析师张晓飞表示，北京4月份土拍报名规则调整之后，5月6日的土拍没有再出现中建系、城建系抢地场景，随之而来的是地方城投和民营企业的欢呼，从闽系房企率先组团进京拿地之后，浙系地方城投紧随步伐参与到丰台青塔地块竞拍之中。6月1日，进京拿地队伍再一次扩大，报名企业中闽系、浙系、海南的、山西的、以及门窗的、防水的等企业也参与到摇号竞买当中。

张大伟指出，因为各地政府降低了保证金要求，已经出现了一批全国打新的房企，在北京的名单里面在杭州等地也出现了。政府对土地也进行了“限价”，让开发商有起码的利润，但土地其实也有“二手地”市场存在。比如明明没什么开发能力，多去报几个名，摇到地再倒手给其它开发商“合作”，自己赚个差价。“大量的参与土拍房企都是马甲和没有多少开发经验的上下游企业，具备一个资质就来打新。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在土地市场上，大部分摘牌者都是资金实力雄厚、开发经验和销售经验丰富的房企，但也有个别房企新成立不久，没有开发和销售经验。原因就是伴随着配套不断完善，地价越来越高，只有资金实力雄厚者才能摘得桂冠。土地市场上联合拿地已经屡见不鲜，另外一种合作方式也未尝不可，即资金实力雄厚者摘牌后，委托有开发和销售经验的开发商一块儿进行合作开发。

赵秀池强调，不过打新族赚取差价不利于房屋品质提高和稳定房价。但房屋品质和房价还有很多其他决定和影响因素。房价取决于供求关系，但行政限价也很重要；无论什么时候，房屋品质都是赢得市场的法宝。因此，每个房企是否能够立足都需要接受市场的检验。

提醒

业内呼吁加强拿地房企资质审核

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也指出，近期多地土地市场热度较高，尤其是热点一二线城市，同时，在这样热度的背后也出现了一些马甲房企借此打新。出于提升地块出让率以及稳地价、稳房价等目的，政府在挂牌地块上限价格设置上并不高，并且很多城市采取的还是达到限价后摇号的土拍规则，实际上是想要提升房企的拿地积极性，同时也能避免地价过高，维护地价稳定和房价稳定。但是，不得不说这也确实会给一些房企尤其是一些新进入房企通过马甲打新投机的机会。

陈霄称，一些马甲房企或者新入的中小房企在拿到地块后不管是和大房企合作开发还是溢价转让，都能取得相当的收益，这也是不利于稳定市场秩序的，对于这种现象相关部门需要引起重视，可加强房企资质审核，比如禁止多马甲参与同一宗地块的竞拍等来减少这种现象的发生。

张大伟则认为，包括北京在内的各地政府让渡了巨大的土地收益是为了平稳房价，而不是便宜了土地市场的打新族。摇号应该倾斜给项目多、品质好的开发商。否则被一些从来没听过的房企拿到地，要么是加价转卖给其他开发商，要么是开发出各种维权的低劣产品，违背了政府低价出让土地的初衷！

文/北京青年报记者宋霞

编辑/樊宏伟