北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:


(资料图)

我和媳妇儿都是非京籍,目前没孩子,计划明年要孩子。有工作居住证。来北京7年了,我和媳妇儿的工作和收入都在逐步上升,所以今年开始考虑在北京买房,每天都有阅读您的问答系列,现在有些困惑想要向您请教下:

1、我们是否适合买海淀的学区房?我们两个人都是通过考学出来的,所以想给孩子在北京有一个好的小学,培养一个好的学习习惯和思维,属于鸡娃家长,虽然暂时没有北京户口,但是未来想通过积分落户来获取户口。所以想咨询章哥在未来积分落户不确定的情况下,我们是否适合买海淀的学区房。

2、如果适合买学区房的话,我们现在入场学区房是否合适。因为目前孩子没出生呢,所以没有时间上的紧迫程度,我俩是首套首贷的资格,首付预算是230以内,总价预算是570左右。目前了解到的都是只能买满五唯一的公房。我们是否有必要等个两三年再买房,等26年入学高峰之后,再入场。

3、以我们当前的预算,在海淀您有什么好的推荐片区和意见吗?

A:

1、既然还没孩子,那就别买溢价高的不就得了。海淀的上地和中一二三溢价最高,清河西三旗学院路花园路北太平庄和永定路的就相对低了,其他的多数中等,也有不太高的。如果海淀真的进行资源均衡,那这些学区或许还有利好呢。

2、买溢价相对低的就无所谓,没什么风险,居住的性价比在海淀相对高。

3、买公房当然能多贷,但不太好找,价格上也未必合适,背着抱着一边儿沉。但如果不是公房一般能贷满300万就差不多了,五环外还贷不到呢,只能243万。让中介找找看吧,能有合适的当然最好。

4、等过了高峰期也未必直接降价啊,各种溢价都是涨上去快降下来慢。参照其他国家和地区的情况吧,比如首尔和台北,在人口下降后都是涨的慢点儿而已,用好几年的时间逐步降低溢价率。

另外考虑好现在的楼市环境,又是鼓励买房的时候,北京也出台地方政策了。前几次救市可都成功了,这次是否会刺激上涨看行情吧。

5、我不好建议,只能列出这些情况,看自己的判断。

仅供参考。

Q:

我想咨询下金融街片区的学区房。目前看了奋斗和宏庙片区的房子。娃要25年入学。老二27年入学。什么时候买房比较好啊?看了一波房子,感觉近期价格挺高的。未来一年半有可能价会低点吗?小孩越来越少,也怕等老二入学后卖的话砸手里。所以想问下您的看法。老破小、平房、次新,我们都考虑过,但现在不敢下手。

A:

1、资金准备好了就看房呗,信息采集很快就开始了,价格自然就平稳了。明年也是入学高峰期,再叠加今年的全国救市,到了明年也未必降价,早准备了早踏实。如果是需要置换,而且不增加多少资金就无所谓了,错过2024年看行情也行,反正都来得及。

2、过了高峰期也未必直接降价,参照韩国和台湾省的先例,只是相比非学区房涨的慢点儿而已,用好几年时间逐步降低溢价率。

3、等二宝入学,那说不好。只能说金融街算资源好支撑强的,比其他普通学区要稳妥一些。买离学校近的宜居的呗,就近入学的政策肯定不会变,那好东西就什么时候都稀缺。其他国家地区的都这样,普通学校受影响大,学校越好越宜居的受影响小。

4、不过这到底是多少预算啊?老破小平房次新不是一种产品,尽量买次新吧,总价高的,学区功能下降后居住功能就会更被重视,毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

Q:

1)首付及总价:卖掉现在的房子,加上手头现金,首付1100w。

2)买房资格:首套

3)贷款资格:首套

4)买房需求:投资、出租

5)居室需求:2居或者3居。打算买了房子后租出去,租住分离。所以更加看重增值性和流通性。

6)目标板块小区:圣世一品

7) 通勤时间要求:无。打算租住分离。

8)预计买房时间:今年

9)其它:目前一套弘善家园两居和一套世嘉丽晶140平,想把两套换一套,主要目的先出租几年,等孩子大了,留给孩子。之前看了新城国际,大概100平左右,可以租2万左右,孩子目前在东城上初中,可以先在附近租一套。跟圣世一品比,弘善和世嘉丽景跑赢大盘的几率是不是更低。

A:

1、圣世一品,自住更合适,投资算普通的吧。中小户型的可以说没落后大盘,大户型的多数都没跟上。可以算白小+80的学区,就是多校,所以没什么溢价。优势是租金相对高,但却是用升值慢换来的。这看自己更重视什么吧,这种公寓形式的基本都这情况,全北京都差不太多,圣世一品已经算其中不错的了。

2、弘善和世嘉丽晶,这肯定都是略有落后的了。留着也行,看自己的喜好。新城国际那就是租金高呗,代价是升值比较慢,连开发商捂了这么多年的盘都没赚钱,没赔就不错。注重租金就合适,注重升值就普通,甘蔗不能两头甜。

跑赢大盘,这不是几率低的事儿,是没一个有可能。圣世一品的小户型算没落后,但长期看也悬,北京没什么先例。弘善和世嘉丽晶就落后了呗,新城国际就更多些,都不太容易逆转。

3、我建议还是再考虑一下吧,挺高的预算能买到不错的投资房了,犯不上跟各种公寓较劲。弘善这种地段儿普通的安置房更普通吧,优势就是经济实惠,劣势也是经济实惠,自住合适投资不建议。世嘉丽晶同样是地段儿原因,战略留白区,至少在2030年之前是没有增加配套的可能的,过些年再看规划吧。

仅供参考。

Q:

目前一套自住房在望京,考虑置换到安交或者龙体片区,25年入学。问题一是置换的时间,本来打算明年把望京的房子挂出去,同期看置换的房子。但是感觉近期二手房市场不好,我怕望京的房子挂出去也不好卖,有亲戚挂了小一年也没成交。如果要先卖后买的话,会不会耽误孩子落户入学,什么时机开始卖房比较好呀。

第二个问题是考虑置换800-900的两居,或者500-600的大一居,不考虑平房占坑,安交片区有推荐的小区吗?龙体好像有可以满足的小区,但是感觉安交的学区还是强于龙体。

A:

1、近期是楼市行情普通,新房市场也不太好。但这也就刚不到一个月的事儿,三月份成交挺好的,从节前就开始了,到今年三月份算是一个楼市小阳春。望京成交量挺高的,这亲戚是什么房子啊能卖小一年?这我真不好说,大概率是有些硬伤的,否则甭说望京了,郊区都不至于。

2、常规建议是如果是平级置换,也就是卖完房不增加多少钱,那就什么时候都行,大概率不吃亏,过了2024年高峰期或许更合适。如果是卖房后增加的预算多(包括贷款)那就提前换,这种行情下房子估计还是比现金保值的。

3、安交是北城,从房价走势上就要比南城强一些,学区也略强,但学区溢价率是差不多的,所以龙体的选择更多些。这还是先定下来什么时候置换和哪个学区吧,具体的房源找中介,我没房源推荐的。

仅供参考。

Q:

我想向您咨询个规划问题。我目前在老北苑有一套2居,一套1居,都是05年的。西城德胜学区有套80多m的电梯房,99年的,高楼层。我本身没有学区需要,但是西城确实居住比较方便,在这长大的。

我想问下,从投资的角度,我目前的配置有什么好的规划思路吗?不需要具体的细节。我主要不知道怎么思考这个问题。

A:

1、既然是投资那就是赚别人的钱,考虑别人的感受呗。房子是用来住的,先考虑别人在不是在这里长大,也没有学区需求的情况下,是否也会为了居住方便而用现有价格接盘?

2、可以再假定自己是买房人,考虑一下现在是入学高峰期,为了孩子入学而买房的家长多,而两年后就是确定性的入学低谷期了,估算一下还会有多少家长来买房吧?可以加入德胜教育资源强的因素,考虑一下支撑会有多强?

3、另外假定自己是没有学区需求的纯投资买房人,那过几年愿意多少钱接盘学区房?这套房价值1400万吧,估计租金1.4万左右。而如果不是学区房的话租金能到2万左右,如果是纯投资的话会怎么选择?还可以加入政策的因素,考虑一下北京将来是会鼓励学区房呢,还是会继续政策打压?

4、老北苑的我猜不出什么小区,没有思路。普通的自住板块吧,自住为主。

仅供参考。

Q:

我娃2028年幼升小,京籍。孩子很聪明,但未来学习怎么样未知。目前我们房子在望京,想给孩子再买个学区房。然后还住在望京,每天接送。目前考虑在朝阳区的陈经纶嘉铭或者东城区的和平里片区之间纠结。预算大概700万。这两个片区离望京距离还算可以接受。想听听章哥建议我怎么选?另外我是否可以晚两年看看局势再买?

A:

1、既然很聪明,那常规建议就是在朝阳更合适啊。

2、东城朝阳在高分段的成绩是几乎一致的,在哪儿都不会被耽误。而且朝阳有北京中学小五班,小升初有点招,还有民办牛校,相对就对天分高的牛娃更友好了。东城到目前为止是没有公开点招的,除了房子就是靠运气,中考时才能凭成绩选高中。东城的优势是上限下限都高,普娃也合适,比在朝阳上高中的概率大一些。

3、另外是房子的溢价率,东城基本都差不多,平均值30%左右。朝阳指的是嘉铭西区吧?到不了这数,15-20%吧,如果总价能过千万的话还就更低了,再高的几乎没溢价。

4、常规建议是资金准备好了就提前买,房子大概率比现金保值。就算过了高峰期也未必直接降价,相对于非学区房涨的慢点儿的可能性更大。需要置换且增加金额不多的就甭着急呗,2028年呢,提前一年准备都不算晚。另外既然在望京,也可以看看陈分学区啊,溢价也不算多高。

仅供参考。

Q:

孩子明年上学, 600万预算,就想买个稳妥能自住的就行。孩子自测中上,也就不奢望好学区了,也中上就行了。但看了一天的房源发现没什么合适的,也就是东城天永还行,其他的学区都过十万了。海淀也只有西三旗便宜,但一是学区太差,二是我们也不想鸡娃,不太合适吧。所以很纠结。

同事建议是去朝阳买,这样上班还方便,可朝阳的学校行吗?我怕耽误了孩子。请问您有什么推荐的?补充一下,希望买到带厅的小两居就行,主要是学区好些。

A:

1、朝阳的几个头部校都很强,高分段和东城一致,像北京中学这种掐尖儿校更强,从小培养天牛娃。这看孩子天分吧,在北京这种城市只要是天分高还肯努力,那就不可能被耽误了,好学校都抢着找千里马呢。

2、这我也没什么建议,期望值有点儿高了。带厅的就是商品房,600万的小两居基本都7/80平,不好买到。天永学区整体不强,但像一师附小的老房也都动辄单价9万以上,这期望值买不到合适的。

3、帮不上忙,还是咨询搞教育的吧。

仅供参考。

Q:

你为什么要发这些买学区房的故意制造焦虑吗?买套房子就能上清北吗?就能当公务员进500强吗?孩子的童年是应该无忧无虑释放天性的,教育也是应该因材施教全面发展的,而不应该是从小就被父母逼迫去鸡娃刷题的反复做毫无意义的功课。

A:

1、说的很对,很高大上的先进理念。

2、不过家长们的理念也未必不高,他们买房首先是盘活了固定资产,为经济增添了活力和资金。纳税是给政府提供了财政收入,为基础设施和公民福利做出了贡献。找中介是稳定了就业,为社会安定和谐献出微薄之力。

选择学校是为了学习孟母三迁,继承发扬优良的中华文明传统。鸡娃是因为从小培养闷头苦干的工匠精神,这才能为国家提供优秀的建设性人才。反复刷题其实和练跑步没什么区别吧,男足倒是不反复训练,但也给国家丢人了吧?这世界上大部分成就都是反复试错不断训练而磨炼出来的吧,十年寒窗才能金榜题名,研究研究,不反复的研磨怎么能知道究竟?

3、总之您说的都对,但其他家长也有自己的教育理念,咱都选择自己认为合适的吧。人类的天性其实就是好吃懒做,孩子的天性更是玩儿起来没完,挺好的,很多家长都这么释放了孩子。因材施教就对了,有的孩子确实不是读书的材料,买了学区房也没用,那就当是为财政纳税做贡献了,干什么不是奉献啊,理解万岁。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

推荐内容