01市场分析
“金三”成色尚可，“银四”热度或将回落
2023年3月，市场延续稳步修复行情。据北京市住建委数据显示，3月北京二手住宅成交破2.2万套，同环比增幅均超40%，市场仍处于需求持续释放期。这既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，也有政策利好叠加、给予市场信心。
(相关资料图)
伴随着二手房的强势回温，新房市场的表现也不逊色。3月恰逢传统营销旺季，北京新房供应井喷，新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）供应6499套，环比涨幅超过5倍，同比上涨43.9%；成交5579套，环比上涨65%，同比上涨45.7%。这是自2021年10月以来，北京新建商品住宅成交量首次突破5千套，足够显示今年小阳春的成色。
3月北京二手房累计网签24840套，其中二手房住宅累计网签22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%。时隔23个月，北京二手房成交量再次突破2万套。从2021年底开始，北京二手房均价总体呈上涨趋势。3月北京二手房挂牌量上升，目前处于高位，意味着当下北京二手房市场的成交速度难以追上挂牌速度。业主涨价信心回落，市场复苏出现疲态，交易双方进入拉锯的状态。
02榜单解读
北京城建·天坛府、永定金茂府、首开金茂望京樾位列3月北京项目销售金额榜前三
北京建工揽星宸、大兴·星光城、北京城建·天坛府荣膺3月北京项目销售面积榜三甲
東外39號、北京城建·天坛府、北京悦府位列1-3月北京项目销售金额榜前三
東外39號、北京城建国誉燕园、建发城建文源府荣膺1-3月北京项目销售面积榜三甲
2023年3月北京TOP30项目共实现成交额192.38亿元，1个项目成交金额超过20亿元，2个项目成交金额超过10亿元，还有15个项目成交金额超过5亿元。
分城区来看，2022年3月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于东城区的北京城建·天坛府以22.13亿元居首。近郊区成交金额排行榜中，大兴区的壹品星光城以9.96亿元位列第一。远郊区成交金额排行榜中，怀柔区的北京城建·府前龙樾以1.65亿元位列第一。
分环线来看，五环内商品住宅项目成交金额排行榜中位于东城区的北京城建·天坛府以22.13亿元居首，五至六环朝阳区的首开金茂望京樾以11.18亿元领先，六环外顺义区的龙湖·御湖境以3.36亿元位列第一。
3月内城豪宅表现依旧强势，北京城建·天坛府接力信达中心东外39号，成为月度销冠。今年1月和2月的月度销冠是信达中心东外39号，两个项目都位于东城，优势地段始终是项目热销的决定性因素，去年经常占据月度销冠的就是学府壹号院、学府公馆、玖合府。天坛府五期今年3月25日开盘，只用了15分钟便已售罄，官宣认购额58.75亿。3月27日开始网签，3月成交额22.13亿元。
近郊区项目3月也开始发力，北京建工揽星宸成交面积2.68万㎡，位列面积榜单第一，项目今年2月25日开盘，3月网签327套。房山区作为北京楼市的价格洼地刚需集结地，揽星辰在改善为主的北京新房市场取得突破，销冠实至名归。3.38万/㎡的成交均价，也将全北京成交均价拉至过去一年新低。房山是中建智地深耕区域，几个临铁上车盘陆续进入顺销期。恰逢一区一策、试点松绑政策消息传来，略显低沉的房山楼市注入一针强心剂。
大兴·星光城成交面积1.85万㎡，位列面积榜单第二，大兴西红门板块的御景星城、橡树湾，瀛海板块的和锦诚园、合生me悦等项目成交也很活跃。
朝阳和丰台区是改善买房人的必看区域，自集中供地以来，主城区中朝阳是上半场的供应主力，丰台撑起了集中供地的后半场。朝阳奶西板块、崔各庄板块是成交热点，孙河板块恒基天汇和天恒傲云占据顶豪市场，主打产品力。丰台市场豪宅聚集，华润的北京天誉、北京瑞府和北京悦府，中海的和瑞叁号院，金茂的永定金茂府，合生的北京缦云，首开的新盘君礼著和端礼著，还有懋源三个项目。
03典型项目
東外39号
東外39号1-3月网签成交额45.48亿元位列第一。
東外39号曾是烂尾楼，它的立项时间可追溯至20年前的商办综合体项目，曾屡陷股权纷争停工。项目前身东直门国盛中心，是当年北京奥运会的重点配套项目之一。该项目在2000年开始建设，除了交通枢纽在2008年建成交付使用之外，其他项目经过了多次的开工、停工、复工，并在2012年全面停工。
直到2015年信达才以105亿价格收购获得控制权，开始正式着手开发及运营。由于多年烂尾，项目存在着产权年限减少及工程质量隐忧等问题，让人们对盘活后的住宅是否值得购买存在一定争议，但由于项目所处的东二环东直门绝版优势区位，依然取得热销。
北京城建天坛府
2022年的百亿销冠楼盘，在2023年仍然炙手可热。北京城建天坛府1-3月实现32.69亿元销售额位列第二。北京城建天坛府位于东城区二环至三环间，临靠二环路，临近地铁14号线景泰站、地铁5号线蒲黄榆站、地铁8号线永定门外站，衔接东单、西单、金融街、国贸等城市核心商圈，地理位置得天独厚。
北京悦府
北京悦府1-3月网签26亿，排名top3。北京悦府去年10月份开盘，目前处于顺销阶段，最近几个月网签金额一直稳定在榜单前列。
北京悦府位于右安门外亚林西板块，距离南二环1.1公里，环线优势非常明显。亚林西已经打造成内城豪宅板块，周边佑安府、昆仑御，中国玺，售价在13-14.5万左右，项目11.2万/㎡的销售指导价具有一定优势。
04总结展望
2023年以来，中央对房地产表态积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求。政策利好下，房地产行业数据筑底趋稳，整体楼市点状复苏。销售市场的回暖主要源于经济转暖、防疫调整、刚需改善购房者抓紧低信贷利率窗口期、积压购房需求的集中释放等，但当前居民购房情绪仍不积极，目前已经出现了市场热度回落的现象。北京二手房“带押过户”以及一区一策、房山试点松绑政策或将使得今年4月的楼市继续维持一定的热度。（来源：克而瑞）
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文章来源:克而瑞
