北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图)
一
Q:
现在家里住天通苑五区下跃，共180平，全家都没有北京户口。当初父母买的早，现在两人都退休了。但是前几年俩人瞎折腾，做了小微企业房屋抵押贷款，信用卡也要折腾还要手续费，这些总共差不多每个月1万5出去了。贷款+信用卡差不多得200多万欠款，而且贷款现在每个还只是还利息1万1。
我现在30+单身未婚，今年8月份满5年社保可以买房，但没有首房首贷资格，工资1万+。没有通勤和学区要求。现在考虑是卖了换一套小的，把之前所有贷款还了，大家都减轻点压力，还是继续住着撑2年看看形势。但又觉得天通苑社区环境没有以前好，越来越乱，又不知道换哪儿。虽然自住，但也想改善一下。特别纠结，希望章哥骂醒我...
还完贷款估计最好情况是还剩400万...但估计再贷款买房也贷不了多少...唉 希望指点迷津。外加贷款可以我跟爹娘一起还贷么？单独算我的这个估计贷的会少，加上他俩的话，一个月1万多和现在情况类似还贷的话，可以维持，后续应该会有副业增加收入。小微企业抵押贷款三年一续贷，马上到期了，是继续扛三年，还是等能买了赶紧换呢…
A：
1、天通苑现在的定位是刚需板块，所以中小户型的房价走势还不错，基本都不落后大盘。但大户型的不占优势，到这里来追求改善的不太多，也就造成流动性弱和升值略慢。这么大面积，放在这种社区就等于是“错配”了。所以留着的话就是自住为主，投资性不太强。
2、如果卖掉，以400首付，二套贷款资格的话怎么做到“改善”呢？尤其是跟180平的现有住房相比，面积得减少一半了。
3、如果是我就再扛几年吧，至少是看这次全国救市的效果，能多卖一些则更好。先等到5月份吧，或许会有些趋势出现。未必非等到三年，一般来说半年内就能有效果了，等等看。
仅供参考。
二
Q:
东五环酒仙桥一套550 万左右二手房，目前出租，租金8000；通州梨园附近一套地铁房500万左右，父母所有，为早期低价购买，自住；父母在15年左右入手一套通州商铺（一楼临街底商，独立产权），现出租给一家连锁烘焙品牌，年租金45万。（说到商铺，现在大多数人都不太看好，我当初也劝父母，实体以后会越来越困难，买商铺风险很高，和住宅完全两码事，专业性要求极高，但奈何当时没有更稳妥收益高的投资手段，索性买了后基本也没怎么空置，现稳定出租）。
另外呢，自己在16年入手三亚一套住宅，现父母居住（也不晓得算不算投资失误）。今年夏天父母即可随独生子女政策落户北京，即有二套房资格。这些年我看过不少投资决策不当导致财富灭失阶层滑落的例子，买个菜货比三家还到处跟人砍价，可买大宗资产成千上百万的东西往往头脑发热几秒不到就下决定掏钱，包括我自己也曾有过妄下决定的冲动。所以现在给自己定下纪律，多方求助专业人士，几十上百万的购买行为，前期思考调查了解行情半年，考虑成熟后再下决定。
问题：目前情况是否有必要买房？如果买房，是低总价选择通州周边公寓自住，还是贷款购买二套住宅。父母年岁已高，近两年我也有要小孩的打算，买房考虑两头照顾方便。
A：
1、酒仙桥的既然能租到8000，租售比700是北京平均值，说明在两年的行情中没占到便宜。未必是房子的关系，主要还是板块被望京抢走了份额。
通州的就自住呗。商铺如果能长期收租金就挺好的，这是独立底商，风险比商业内铺小多了。不过北京人均商业面积已经2平米，而新加坡才1.5，上海1.4，香港1.2，纽约1.1，东京首尔肯定在1平以下。所以商铺未来不是太乐观，毕竟供应量还在增加。如果租金下降就得警惕，看是什么原因导致的。
2、三亚的我不懂，好几年都没去了。
3、是否买房只能自己决定，我只能说到目前为止仍然是全国救市的上半场，至少今年北京楼市作为全国标杆没什么下降的可能。大涨的概率几乎没有，但作为对抗通胀的工具还是应该能做到的。去年GDP增速是3%，可M2的印钱增速却是12%，参考一下吧。
4、如果买房，确定是纯自住的再买公寓，短期内注重高租金的话也行。公寓有两个风险，近几年有可能的是房产税，因为本来就应该收的，只是没收而已。而如果真的整体征收房产税，那大概率会从商住入手，因为早就有成熟的法律和流程。
长期风险是土地出让金的续缴。目前没有明确说法，但肯定是比住宅要贵的多的，毕竟政府不可能让公寓业主占一辈子的便宜。
所以对公寓的常规建议就是要么就甭买，买了也就甭考虑卖了，也不好卖。
5、其他没什么建议吧，如果是考虑自住，那要不就把酒仙桥的一起置换了吧，一步到位还省了税费呢。
仅供参考。
三
Q:
我现在有一套马家堡明日嘉园两居室，两个孩子，想在本小区或隔壁明月嘉园，旭日嘉园再购买一套三居室自住。两居室给父母住，需要卖附近角门西里晨新园和清河清润家园各一套两居室，大概能卖到1150万左右。嘉园三居室在800-1000万之间，这样合适吗？
A：
1、自住的房子只要住着舒服就行，无所谓合适，没标准。
2、从投资角度讲这方案普通吧。常规建议是尽量选择板楼小区，塔楼多的在这些年排序靠后，流动性稍微弱点儿。典型的看对面的瑞丽江畔和丽水园，本来是同一个项目，只是板楼塔楼的区别，这些年的价格差逐步拉大了。所以如果注重保值就先看板楼吧，这预算在草桥能买到不错的了。
3、另外清河的板块是比南部要强一些的，清润家园虽然不太突出，但南北的地段儿是有差距的。所以一般都是或是在同地段儿置换，或是从南边换到北边。从北向南置换的不是太多，确定是自住为主再换。
仅供参考。
四
Q:
我们目前只有西城学区房一套，自住，为孩子上学方便。现可最多凑现300左右。希望能再买一套房产用于保值及出租。毕竟现在靠理财保值也不理想。但也不能全部用来买房，手头需要留部分资金开销应急。所以首付200再贷款的话尽量能用租金抵月供，不额外支出。
因为现在收入不高，每年只能余下15左右，以后可能更少。初步考虑海淀新区，价格低，上班在北清路附近，以后也可以自住。这一片的小区希望章哥能给点评推荐一下，或者章哥能有性价比更合适的片区做推荐。
A：
1、北清路，是指苏家坨前沙涧板块的吗？
2、点评，这里属于海淀的上车盘，以占海淀学籍为主，300多万就能买到小两居了，对于跨区中考的孩子挺合适的。但投资来讲不算多好，因为房价中也含有学区溢价，只不过是低于海淀平均值而已。
以300多的两居室为例吧，前些日子有人买了一套380万的吧，80多平米。然后就租了出去，4000多块钱，租售比不到900。那学区溢价就在15%左右，低于海淀30%的平均值，但比其他行政区的非学区少收了15%。
所以如果以投资买在这里的话有赌的成分，一是赌海淀均衡学区资源，这里或许能得到利好。二是赌产业发展重新规划，这就有点儿难了，毕竟离地铁远点儿。
3、这不用推荐吧，一共也没几个小区。
4、性价比更合适的，如果在不考虑预算的情况下，学院路的性价比更合适，学区溢价更低，但总价就高了。其他的那就是其他行政区的了，太多了。
仅供参考。
五
Q:
我现在有两处房产，想调配一下。其中前门有一处二居室，房龄较老，属于学区房；通州在水一方小区有一处一居室，总价330万元左右。因为前门房产无法满足全家人共同居住，并且距离通州房产较远，因此想出售通州的这处房产，但不知道在哪里购买比较适宜。
为解决居住问题，个人倾向于选择高租金回报的区域。例如朝青板块购置一处商住公寓，用高租金换租前门附近普通住宅，或者是直接选择适宜区域购置房产，但由于通州房产总价限制，无法购买较理想的房产。
A：
1、这我不好建议，我一般都是从投资角度分析，这是纯自住的考虑，凭自己喜好选择才合适。
2、置换商住公寓考虑好，这种产品的高租金是用升值慢换来的。甘蔗不能两头儿甜，现在注重高租金了，千万别过两年又吐槽说为什么房价涨的慢？现在是能拿通州普宅换公寓，过些年大概率可就换不回去了。
另外也考虑好房产税，早晚都要执行的。商住公寓是属于商业地产的，本来就应该交房产税，只不过是一直没收而已。如果征收，有可能会先从这种产品下手的，那租金回报就未必多高了。
3、其他我没建议，看自己的居住喜好吧。
仅供参考。
六
Q:
有个换房的想法想听听您的意见，家里孩子预计2026年入小学，现在划片对应的学校是西长安街学区的一个普小，将来对应的初中也是个普高。有心卖了现在的房子再贷点儿款，换买到金融街学区去上个牛小，毕竟那边对应的中学也都不错。您觉得值得这样折腾一下子吗？
A：
1、初中和是否上普高没有必然关系，高中是中考成绩决定的。
2、我觉得先看在西城的落户时间吧，如果是731之前的，那能换就尽量。毕竟是延续单校入学的政策，换到金融街有很大的概率进入对口牛小。但如果是731之后的就说不好了，虽然2026年的入学孩子减少，但金融街太热门，不敢预测到时候是否调剂。
3、另外从房子角度就看预算吧，如果预算高的话也应该置换。金融街学区房里总价高的溢价率并不比平均值高，有的还偏低呢。毕竟大多数家庭都是追捧总价低的房子，炒不高豪宅的溢价。
那2026年就是入学的低谷期了，在溢价率差不多的情况下，自然是资源更好的房子才支撑更强了。
4、具体的还是家长定，外人不好建议。
仅供参考。
七
Q:
我女儿是24年北师大硕士研究生毕业，大概率会继续博。学校集体户，了解到暂时不符合北京购房政策。故想先买一个公寓，投资自用兼顾。全款300万可以付。（不了解可不可贷款）目前看好的清华大学东南门的龙湖唐宁one，有公寓：50平，阳面，最高5层。去年底275万。我的问题是：现在买合适吗？有没有比这更合适的地方呢？可不可以给点建议或者推荐一下。
A：
1、买公寓也需要北京购房资格啊。学校集体户是临时户口，不能用作买房资格的，如果没有落户单位的话需要博士后的资历才行。所以现在应该买不了公寓。
2、商住公寓是不可以贷款的，必须全款。限购政策是：连续五年个税社保或取得了工作居住证，在北京无房的情况下可以全款购买商业性质的公寓。
3、买公寓无所谓时机，算算租售比，只要觉得合适的话什么时候都行。优势就是租金高，劣势是升值慢。每次升值一般都两个原因，或是租金上涨了，或是普宅上涨的较多，公寓这才会跟随一些。
4、比这儿更合适的，标准是什么？这就算租售比吧，用总价除以预计的租金，数字越小越划算。我也不知道哪儿的更合适，都得具体计算。
不过考虑好房产税的问题，商业类本来就有这规定，只不过之前一直没收。如果整体推出房产税，那大概率会从商住类开始，这租金就未必多划算了。
5、我建议还是先搞清楚购房资格吧，要不然没意义。另外真得考虑好了，北京的公寓限制是全国最严的，很难说会调整。
仅供参考。
八
Q:
我们在外地，不了解北京的情况，孩子在北京工作。最近打算结婚买房，预算在1000万左右，他俩都在国贸上班，都没贷过款，暂时不考虑学区。想在双井附近买房，他们看的苹果社区南区的小三室，想咨询您这个小区怎样，有没有升值空间，相比附近的小区哪个更好些？您是否能推荐一下？
另外还有一个方案，用这些钱买两套房，用一个人的贷款资格在双井附近买个一室的先住着。另外一个人的资格在周边买个两室的出租等升值，这个就不限位置了，您看在哪里买合适？亦庄，长阳或者西边、北边，您能否推荐一下合适的片区或小区？
您看这两个方案哪个好些？是买一套房合适还是买两套房合适？
A：
1、苹果南区还行，年轻人的社区，保值上比北区强多了，稍有落后大盘也不算多，持有年头儿短的话无所谓。是否升值看双井的大盘了，靠自身是不太可能了，除非成为学区房，否则走不出独立的行情。
2、相比附近的，那就是典型的富力城啊，南派风格，当年和北派代表的苹果社区是正面对手。连苹果这个名字都是为了较劲才起的，说明自己是正宗的北方特产。现在从保值讲富力城比苹果稍好一些，但也更贵了点儿。
其他的乐成、首城、A派，都还挺好。但这都是从保值上说的，具体自住看自己的喜好了。
3、投资，看预算吧。亦庄有学区溢价了，租金就不太合适。长阳自住为主更合适，郊区的租金都不算高，传导的排序靠后。投资房常规建议是在朝阳，东四环之外，京通路以北。这看是先说预算吧，各板块的价格差距挺大的。
4、谈不上哪个更好，看自己的主要需求了。自住为主就一步到位，省的以后再置换了，换一次的税费就好几十万呢，一般4%起。还是看预算吧，怎么分配比例再定，要不我也不知道说什么。
仅供参考。
九
Q:
非京籍，在北京工作十年了，计划拿500万(最多530）买房。孩子2025年上小学，有可能在24年或者25年初解决户口。目前比较迷茫，不知道买哪里好，如果不考虑通勤，因为我们的工作地点可能会变化，您看哪里会比较合适？
只想跑赢大盘，目前看的比较多的是朝阳，看了呼家楼，和平西桥，西坝河北里，这几个地方。总体来说应该是西坝河北里这边学区更好一些。但是也不知道准不准。您能给推荐推荐几个板块吗？不限于朝阳。
A：
1、只想跑赢大盘，再考虑好学区。那这得看预算了，一般都是比较高的才能做到，都比较贵。相当于找工作，工资高还福利好的有，但一般都是学历高的才能进入。
西坝河的学区不错，小学朝师附小，中学人朝。但这不算学区房，也都是老小区，绝大多数都是跟随大盘，不吃亏不占便宜，除非是突发的学区利好，否则没有跑赢大盘的可能。
这就跟退休老头儿似的，绝大多数都是拿退休金而已，跟随北京经济的涨跌。非得让他们去创业不太容易，身体未必跟得上。
2、这500多是首付还是总预算啊？想跑赢大盘一般两种房，一是板块强势的，大多数房子都能借助惯性，但其中房龄新品质高的更占优势，毕竟得吸引到更多的有钱人才能推高房价。
第二种是学区房这种，相当于突然间多了个重要配套，板块的价值也就提升了，这种情况下老小区或许还获利更高，因为总价低的更受追捧。但这无法预测，基本靠运气。
3、到目前为止，学校好还溢价低的基本都在朝阳区，但都比较贵，千万起。所以放平心态吧，像西坝河这种就算相对能兼顾的，不吃亏不占便宜挺好的，多数人的选择。就是人朝的孩子这几年太多了，中学的压力不小。
或者看看清朝学区的，新源里，九年制更稳妥些，也没什么溢价，就是也都是老小区。如果总预算高的话看看望京的，陈分学区有相对房龄新一些的，溢价也不算多高，板块更强势一些。
仅供参考。
十
Q:
我男朋友在亮马桥上班，偏好昌平区新房，首付300万到350万。我在昌平未来科学城上班，偏向城里买房，希望买一个通勤四十分钟内可以到芍药居地铁站地方（坐班车）。看的盘按照目前个人意向排序如下：
1、昌平未来科学城的新房：优势是新房，科技住宅，离着我上班地方近，临近地铁口，马上开通17号线，以后直达望京，国贸；精装修，无中介费。缺点600万的新房卖完了，只剩750万以上的，有些压力，昌平学区一般且流动性受限，医院等配套设施较弱一些。
2、亚运村附近的二手房，600万左右两居：优点是城里交通便利，周边配套设施较齐全，去亮马桥或者芍药居地铁站40分钟可以到达。缺点是二手房购买需要中介费，且需要重新装修。
想咨询一下章哥：
1、如果单纯因为购买二手房需要中介费，重新装修，所以想直接购买新房的想法是否可取？
2、朝阳区，通勤40分钟可以到达亮马桥，芍药居的楼盘，您有没有其他建议的？
A：
1、常规建议是注重自住就买新的，怎么都比二手的强。注重保值再看市区二手的，比新区新房稳妥。或者是长期自住就买新的，过几年还想置换买二手的。另外新房也看价格，如果能做到倒挂的话也合适。具体的问电商们吧，我早就不卖房了，对新楼盘不熟悉。
2、看好了房子找小中介成交呗，能降到1%。而且别以为新房就没中介费了，开发商营销费用也至少2%呢，和二手房的费用是一样的，不给提成谁去卖房啊？这就是朝三暮四而已，一个明着收让人心里别扭，一个暗着收，让买房人眼不见心不烦才能挣的更多。
装修这事儿看自己吧，没什么不可取的。这也没有标准，相当于吃饭，同样的一盘菜，是愿意上饭馆吃还是回家自己做？这看个人喜好，也看自己的手艺和是否怕麻烦了。
3、我不好建议，找房得问当地中介，我没房源的。其他没什么建议，大多数第一次买房的都这么纠结，只能自己定。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
