北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(资料图)

西红门郁花园,小区里为什么回迁房更贵,商品房倒便宜?三里是正宗的回迁房,卖5万多,而一里二里是正宗的商品房,却净是4万多的,一里甚至还有2万多的房子,凭什么?

这问题问的真不好回答,我也说不清楚。只能说三里房龄新,又是电梯板楼,而一里二里房龄老,又基本没电梯,自然价格低了。

但人家说也不对啊,旁边还有高米店的回迁房呢,双高花园。也挺老的了,同样没电梯,价格还是比郁花园一里二里贵,怎么解释?

这我还真不知道,都没注意过,但没的解释了就聊聊质量呗,总不能跟回迁房聊物业吧?郁花园一里二里是打着“康居工程”的名义开发的,至少一里是,北京第一批。按说应该质量不错,但开发商比较牛,再加上那会儿售价不高,所以用的还是预制板呢。或者大部分是预制板,少部分是现浇。带电梯的那栋楼应该质量好,其他的普通吧,要不然也不会被提前维护。反正我是没的说了,只能承认自己不懂,只能解释到这儿了。

郁花园的开发商是真的牛,叫“九龙地产”,再加上小区名字“郁花园”,有没有一种皇家气派?太多的我也不敢说,这些事儿在大兴本地人都知道,但网上搜不到,我刚试了,什么信息都没有。一切都是过去的故事了,30年了,城头变幻大王旗,只叹江湖几人回!

……

郁花园应该是大兴第一个商品房项目。《我爱我家》连续剧里英壮有一段台词,“要买房去大兴,进城只要一刻钟”。这指的就是当年的郁花园,1994年的流行语。后来这句话涉嫌虚假广告遭到群体吐槽,逐渐就不用了,成了笑话。

当年的一刻钟指的是夜深人静时,从市里沿市里一路狂奔,那或许能十五分钟赶到新发地和京良交界处,也就是大兴边界。这还得说是当年,现在的一刻钟,弄不好连小区都出不去。

郁花园二里都说是大兴城建开发的,也就是大兴区的本地国企。其实也不完全是,第一期同样是别的开发商,第二期才由大兴城建接手。其中的缘由我更不敢聊了,涉及宫斗,太复杂。

据说大兴城建接手时很为难,因为前期开发商太牛了,为了买房子,推广起来也就什么话都敢说。结果导致预期不能兑现,业主们闹着退房,造成了很严重的负面影响。

但后来还好吧,据说是物业公司的给出了主意,让做“负风险承诺”,也就是跟买房人签合同,如果将来各种程度不兑现,不仅退房还倒赔钱。之后在北京各媒体上大做广告,吸引了很多购房人。

这物业公司就是现在负责一里二里的广厦公司,当时是属于大兴城建的一个部门,推广营销策划前期什么的全都干,也就成了独立公司了。

要说二里的推广效果确实不错,要知道那是2000年前后,楼市低谷期,房子并不好卖。丰台当时也就是3000多,而高米店这儿能卖到小3000,而且还卖的挺好,相当不容易了。毕竟那会儿的家庭大多数都没车,更没地铁,都是以公交为主的。

当然比这里更早的还有枣园小区什么的呢,也更靠南。但那就不是纯商品房了,而是有安置房的性质。

……

千禧2000年,楼市风起云涌的时代,各个大佬都已经出现,净是出馊点子的。比如潘石屹的Soho就是那会儿的,为了卖房,推出了“无条件退款”的噱头,只要你掏钱,一年后想退房随便。不仅全额退款,而且还给利息,8%吧,不少呢。

但其实业内谁都明白,这些全都是忽悠手段,利用的就是心理学中的“禀赋效应”。也就是说,人们都对属于自己的东西估值高,一旦拥有就不愿放弃,“敝帚自珍”就是这道理。

所以开发商和各类商家都是利用这心里,只要人让你觉得这东西是自己的了,那就算有点儿毛病也不愿轻易退掉,凑活着用得了,又不是不能用。

郁花园二里(当时叫西区),也是这套路,禀赋效应,只要你被广告吸引了过来,一旦拥有就没人真退房了,一持有就是20年。商家的套路,防不胜防啊……

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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