2月26日下午两点，北京泛利大厦11层的会议室里，几十份关于北京商业、办公用地和商住产品的资料被摆上桌前。

那是为当天“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险”的研讨会准备的。据悉，包括万科、融创、旭辉、世茂、泰禾、当代置业、绿地集团、华润置地、金茂、金地等在内的近20家房企均派出代表出席。

会议整整持续了三个小时，内容围绕商业、办公类项目能否放宽限制，建成住宅对外销售展开。

(资料图片)

对于在北京有不少商办类项目的开发商来说，这是最近六年来，大家最讳莫如深的话题。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“3.26新政”），在禁止新建商办类项目改为居住用途的同时，全面禁止在建在售的商办类项目出售给个人，在建在售的商办类项目，销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织。同时，对己售商办类项目出售给个人的条件作岀了严格限制。

闸口拧紧后，北京商办市场成交量锐减。据中原地产研究中心统计，“3.26”新政后的一个月里，北京商住房市场成交已彻底冰冻，新政前一年间商住房的成交量为67013套，新政后一年间的成交量只有3589套，跌幅达94.6%。

其实去年底，在《财经》杂志主办的北京房地产健康发展研讨会上，业内针对盘活商住存量、取消“限购限贷”进行过一番讨论。

当时，汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏表示：“如果能够从商住项目启动，可以有效降低北京的房价增幅。”

据了解，目前北京市场的商住项目，单价在1.8万元左右。孟晓苏认为，商住项目进入到市场之后，能够有效平抑房价。

两个月后，这位房地产“教父”再次发声：“酷暑时开空调是有道理的，但现在已经天寒地冻了，为什么开着空调降温？”

（图源/受访者）

01、房企的压力

不可否认，2017年之前，全国许多城市活跃着一批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外出售的“商改住”项目。北京也不例外。

这些项目多以“不限购、总价低、轻松置业”的标签，吸引着很多没有在京购房资质的人的关注。由此，市场上一度出现许多“商改住”乱象。

但在严禁商改住和个人投资炒作的同时，免不了波及到一些具有正常购买意愿的小微企业和刚需客群。

当代置业营销中心总经理朱锦绣记得，2017年3月25日公司位于顺义的某商办项目开放时，没有做任何渠道维护，自然到场客户达到1000组，但3月26日夜里到转天，严格的审查机制公布，绝大部分客户因不符合要求，失去购买机会，项目销售停止。

面对几十个亿的资金投入，这六年来，当代置业一直在想办法盘活。

而感受最深的，还有2014年在北京拿下大量商办地块的旭辉集团，它属于第一波押注京城商办市场的开发商。

据旭辉北京公司总经理张志军透露，2013年那会儿，房地产行业特别火热，商办竞争没那么激烈，地价相对较低，“我们联合了一些小开发商拿了些商办的项目，房山、大兴、顺义、朝阳都有。”

如今，这些项目呈现出三种状态。“一部分全部顺利交付；还有一些在‘326新政’后，因为销售不了，旭辉自持，改成了长租公寓。”张志军说。

但最让他头疼的，是旭辉还持有一些一直没有开发的商办项目用地。“有块地从2015年拿地到现在，8年了，财务费用已经花掉大几个亿。”

土地不开发，总归是一种资源浪费，不能产生任何社会价值。而且对企业来说，也会产生一笔不小的财务利息。

“算上地价、建安费，我们现在想着项目只要能盘活，不赚钱也行。”张志军说，商办项目需要从规划端解决产品存在的问题。商办项目普遍面临每户面积设计过大、很难找到客户的问题，需要通过更改设计完成改造，促进项目销售。

据悉，旭辉目前打算往养老、公租房、保障房并由政府统一回购等方面尝试。

中原地产研究中心统计，在售价方面，商办项目的平均售价从“3.26”新政前的44390元/平方米降为约18000元/平方米。

开发商也失去了拿地热情。据媒体统计，新政后出让的13宗商办地块，溢价率只有12.39%，还有部分地块出现流标现象。

02、取消“限购限贷”实际吗？

在此次研讨会上，有声音认为，商住房的产生，与此前北京商办项目用地供应量过剩有着直接关系。

据北京住宅房地产业商会统计，2009年至2016年，北京市政府规划的商业和住宅面积比接近100%，有的年份甚至超过1.5倍，多年规划用地高出接近3000多万平方米，供地比例超正常比例5倍以上，而住宅面积明显不足。商住房本身是市场化机制解决土地配置失衡的产物。

据融创西长安壹号项目总经理张皓介绍，1999年的相关文件曾明确规定过公寓产品的用途，但在2003年取消。“后来一些开发商仍能够拿到合法合规的审批，说明这种阶段性的产品符合当时的经济发展。”

据了解，2012年至2016年，北京招拍挂出让商办土地177宗，除了其中8宗土地出让时明确设有“不准销售给个人”“单个最小分割面积不小于500-1000平方米”限定条件外，其余169宗项目用地出让时均未设置上述条件限制。

因此，当宣布商住房“限购限贷”后，一众开发商傻眼了。

中央财经大学法学院教授，不动产与自然资源法研究中心主任宋志红表示，2017年之前，当时的商办市场的确存在一些过热的乱象，政府调控具有必要性。

但她同时认为，“从宏观的角度来看，这些政策执行的一刀切导致了大量在新政出台之前就已经开发建设的商办项目被大量积压。”

其实，在讨论是否要取消“限购限贷”之前，有一个前提需要重视，那就是放宽之后，市场是否会重现当年的乱象？

客观讲，最近五年房地产的严格调控，已经让购房者冷静下来了，炒房和投机行为被遏制住。这对于促进房地产市场平稳健康发展有积极作用。

华润置地华北大区公建管理总监王大佐坦言，北京当年“商改住”乱象的根源，在于住房的供给不足。“那几年我记得只有F2的混合用地和商办用地在放，企业根本没有住宅用地可拿，这种情况下拿到了商办用地肯定想办法朝着客户需求方向做。”

而今再看，他认为目前市场住房供给量充分，在“房住不炒”的大背景下，“商改住”的放开是值得现在推进研究的事。

张皓觉得，在中央“扩大内需”的前提下，迎合北京城市十四五经济发展的新产业规划，强烈呼吁拟依据市场上商住存量项目取得拿地、规划审批、开工建设的时间划线，采取“老项目老政策，新项目新政策”，作为区分式辅助城市新经济发展时代的阶段性产品，回归市场供需关系的自然盘活去化。

（图源/视觉中国）

尽管取消“限购限贷”成了当天与会开发商的共识，但抑制房地产泡沫仍旧是深化调控的长期策略。

实际上，为了助力楼市筑底企稳，已经有不少城市打出政策“组合拳”促进房地产市场回暖。中指研究院统计，截至2022年底，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条。

不过，相比住宅市场，写字楼、商务公寓、商业等项目面临着更为严峻的去库存难题。

去年以来，湖南、贵州、安徽等地均出台相关政策，在要求适当控制商业地产规模的同时，支持推进非住宅商品房去库存。这些政策包括：允许或放宽“商改住”、降低商住配比、向购买非住宅商品房的业主给予财政补贴等。

在业内人士看来，任何政策调控的放开都不能一蹴而就。据澎湃新闻报道，2023年上海两会期间，针对房地产市场，有政协委员在提案中指出，限购政策应适度调整，建议有条件、分区域地试点放松限购。

此次研讨会上，孟晓苏也表示，回顾2016年楼市去库存的时候，北京、上海、深圳率先回暖带动全国。“现在我们仍然关注一线城市如何先行启动。”他建议，北京可以从郊区的商改住取消限购起步。（作者/田晏林 编辑/姜来）