北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(资料图片)

Q:

我和我对象打算今年领证买房,首付我俩能凑140万,家里或者亲戚朋友能借50万,差不多能凑190万。我俩每个月工资能覆盖北京最高月供1.7万元,我目前在朝阳区亮马桥上班,对象经常出差,刚需购房,对此您有啥建议不?

我俩目前看的房主要是丰台的老破小、翠城馨园和双合家园。相对于老破小,我俩内心倾向于楼龄稍微新点的小区。目前觉得翠城馨园还不错,但是有点犹豫,不知道这块未来能否保值?

A:

1、翠城的A区保值还行,也就是最早的那两期,质量相对好,主要是户型更好。后来的几期弱点儿,主要是因为拆迁成本上涨,但经适房不允许涨价,所以在赚不到钱的情况下就节约成本了。但从价格上也差不太多吧,比较一下就知道了,户型好的基本能跟上大盘。

2、未来估计还这样儿,户型好宜居的差不多,塔楼什么的弱点儿。主要是地段儿普通,朝阳区不太重视南部,导致这些年的配套和产业都慢了点儿。

3、双合家园也是这种情况,主要是地段的事儿。东南沿线规划的多数都是保障房和安置房,整体档次上不去。现在又提出这里要“减量发展”,那就更不太好说了。所以就是自住为主吧,其他的期望值别太高。

4、我建议是尽量在京通路和通惠河以北选择,这天然屏障就是分界线,北部略强。要不再看看东边,比如常营管庄一带。以这个预算可以看看草房的几个小区,价格和现在看的差不多。虽然也是保障房,但房龄相对新,规模大,小型配套也齐,聚集的年轻人也就相对多。学校也还行,陈经纶保利在系统内排名中上。就是这里是五环外了,距离远点儿,贷款也低了一些。

仅供参考。

Q:

孩子今年上学。要换到能上学的区域。目前看了(1)朝阳区芍药居北里小三居105平,940万;(2)嘉铭桐城板楼105平两居,1050万;(3)嘉铭桐城塔楼2居110平,950万;(4)西城区陶白附近70多平小两居900万。问题:(1)学校通路是西城白纸坊-15中好,还是朝阳人大附或者陈经纶嘉铭好?(2)以上几个哪个保值,投资性好?

A:

1、这是刚考虑学区房吧?西城和朝阳俩概念,一般没这么比的。相当于问是来北京普通校还是去河北衡中?没有标准方案。

看孩子的天分吧,特别高的天牛娃就来西城,15中的成绩虽然不如朝阳的这俩,但西城的整体资源好啊,金刚多,也有点招,对天牛娃更友好。普通牛娃,父母期望值不是特别高的就在朝阳吧,九年制比直升更省心,能考上陈经纶就很棒。普娃那就西城更友好些,毕竟高中学位多。而在朝阳如果考不上牛高的话就不太好说了,本来牛高就少,还是2023年入学的。

这评估一下孩子和家庭情况吧,学区房只是个门槛儿,进门之后主要看自己了。

2、都这会儿了就别太强调投资了,北京有史以来的入学最高峰期就是今年,2025就是入学低谷期了,这会儿太强调投资性意义不大。

所以还是先考虑学位吧,能进入好学校就算成功。相对嘉铭的好一些,溢价相对低,风险小。人朝的居中,前两年溢价还很高呢,现在比西城的低了,比嘉铭的商品房高些。能买板楼当然尽量了,比塔楼的流动性好,保值也强些。

3、不过也考虑好被调剂的事儿。人朝去年四大神盘的可都全部去望京了,西区也调剂到和平西桥。今年的入学孩子比去年还多,是否能进入本校就看运气了。另外人朝的孩子这么多,中学是否能保持师资和成绩也说不好。嘉铭去年有部分去了芳草地教辅,据说比例不高,和人朝相比的话以嘉铭为主吧。

4、总之我建议还是先考虑孩子和家庭的具体情况,学区房是上学为主的,教育比房子重要。

仅供参考。

Q:

我的情况复杂,非京籍但名下两套房,目前想给孩子换学区房。孩子随母京户,但已离婚,户口在大兴姥爷家。两套房一套买的一套前些年抵账的,都是朝阳老房渣学区,总值850万。

请问有没有可能在只卖一套房的情况下换一套,想买的是东城和平里,没有具体目标。孩子能不能作为买房人?我父亲倒是也有五年社保,但以他的名义买房有意义吗?最好用哪种方法解决这问题?

A:

1、不算多复杂,给说的复杂了。简单说就是单身名下两套房,父亲有资格,怎么在不减少套数的情况下换一套学区房。

2、如果非得用你的名义,那就只能是办个工作居住证然后找人结婚,以夫妻家庭就可以买两套房了,工居证在买房资格上等同于北京户口。

孩子不能成为买房人,因为不到18岁是不能单独立户的,所以他和你算一户家庭。

3、既然你父亲有资格,那可以把要保留的房子过户到他名下,然后用你名下的这套置换不就行了。别用老人的名义买学区房了,没意义。我觉得这是相对合适的方案,也就不用折腾工居证和结婚了。

4、另外孩子的户口一般转不了,18岁以下不能单独立户。不过不转户口也可以在房产所在地报名入学,反正东城怎么都是派位,得到学籍是肯定没问题的。这也可以去咨询当地派出所,传说有解决办法,看人家是否同意办手续了。

仅供参考。

Q:

我们是搬到通州的老北京,儿子现在回城里上班。如果卖掉现在的能凑400首付,贷200万左右,准备东城给他买套房结婚,我们租房住。儿子上班地点在崇文门,您看买在哪里合适,不出东城就行,目标是自住+保值+学区+两居即可。

A:

1、卖了房给儿子买房,然后你们租房住,可怜天下父母心啊。不过考虑好,年纪越大越不好租到房子,房东们都不太配合。所以如果有别的办法,就最好给自己留个小房,哪怕是公寓呢,也免去租房的麻烦。

2、600万买东城的两居,那基本就是永外了,二环内也有这价位的,但要么是公寓,要么是太老的,贷款都受限制了。

永外典型的百荣嘉园,房龄挺新,也就六七年吧,只不过是回迁房,尽量选择离铁道噪声远点儿的。还有天天家园也有这价位的,不算新了,各种产权都有的小区,前些天听说有600买到小两居的,60多平。注意朝向,这个价位不好买到南向的,以东西的为主吧。

3、但提醒一下,东城的都是学区房,这两年入学高峰期,正是溢价高的时候。所以这会儿买就是得以上学和自住为主,保值这方面不太好说,得看过两年高峰期过去之后的趋势。

仅供参考。

Q:

我之前一直没有太着急,租房居住,最近看到很多帖子说房价会暴涨,怕上不了车,所以想问问您。购房需求:房子最好是小两居,物业好一些,将来每年父母会住一段时间。最好有电梯,首付100万左右,公积金可贷120万。工作地点在万寿路附近, 目前没有看到合适的两居室户型。一个是考虑青塔博龙家园或民岳家园一居,或者管庄西里一居。您觉得是否合适?

我没有孩子马上上学或结婚特别刚需的需求,只是怕买了之后房子降价、不好出手。请问是否近期入手?还是再等等?购买的小区您是否有推荐?民岳家园一居室感觉没法改成小两居,物业和未来发展不确定。管庄西里感觉房子比较老师,虽然挨着八十中分校,离地铁稍微有点远,自住加未来换房,不知道是否会跌。

A:

1、首付100买220万的,物业好的两居室电梯房,在市区的话难度有点儿大。博龙和民岳能买到吗?那个年代的一居室基本上50平起,220万减去税费可才4万左右,这价格不太对,太低了,估计是有硬伤的。自住看自己的喜好,这种价位的不像保值好的,没这么便宜。

管庄西里倒是有可能,老公房有40平左右的。但这价位大概率也是楼层不太好的,底层或顶楼。老房本来流动性就弱,楼层不好的就更弱点儿。另外这里是公房,公积金有可能贷不满年限了,也考虑月供的问题。

所以我觉得不是是否合适的问题,是能买到就算合适。先看管庄这边儿吧,年轻人的常规选择。

2、这预算是不是不太对啊,算的总价是多少?常规来讲,100万如果包含税费,那能贷满公积金就差不多了,再加商贷不容易,小户型不太好高评。让当地中介给算好账,别轻易交定金。

3、有需求就买,不着急就再等等呗。我认为是至少今年没什么降价的可能,全国救市期间,北京没什么降的道理。老房不好出手是肯定的,否则就不是这价格了。优势就是保值相对稳定,劣势就是流动性弱呗,甘蔗不能两头儿甜,总得取舍。户型好的还行,看能否买到了。

物业和未来没什么不确定的,老公房的物业费不高,提供基础服务而已,不好和商品房比。老房除非是学校成绩提升到头部校的程度,否则也没什么单独的发展,就是跟随板块大盘。尽量买小板楼楼层好的吧。

4、我觉得再核实一下房源和预算吧。民岳家园的感觉100首付够呛。管庄西里要能买到小两居当然好, 50多平有全南的,但怎么也得300左右了,这预算够不上。另外这期望值高了点儿,再考虑一下吧。

仅供参考。

Q:

我近期在看房,总价750-850,买房和贷款都是首套。单身,目前主要打算自住,短期内不会有小孩,可能比较关注居住以及保值增值。计划买二居室,目前看了莱圳家园(通勤50分钟),世华龙樾(50分钟),定慧福里北区(40分钟),保利百合(40分钟),首城国际(50分钟)。上班地点在平安里附近,计划近期看到合适的就买。

想请问我目前看的几套房您推荐顺序是什么,是否还有其他小区能推荐?现在买房时机如何?目前我满北京看房,您是否建议专注于看某一个区的房子?

A:

1、我推荐顺序,还是先看自己的主要需求吧,看样子是都想兼顾,不是太容易。

2、注重学区就看海淀的,五环外学区溢价也不算太高,略低于海淀平均值。但估计850只能买世华龙樾的回迁房了,相对偏于自住。清河的升值是挺好的,这些年超过大盘不少,能接受学区溢价就买这里,但学区也不是很热门。

定慧福里这就是典型的学区房了,学区挺好,溢价也是海淀平均值。保值普通,北区这种板塔形式的优势就是价格相对低,劣势是流动性弱点儿,就是上学为主,兼顾自住。对口人大附亮甲店,中等学区。

注重概念就买丽泽的,毕竟丰台区的产业重点。就是发展的慢点儿,挺高的溢价都等着看未来呢。溢价率比学区房稍微低点儿,看以后什么时候抹平吧,我认为是这会儿接盘晚了点儿。

首城那就是典型的自住+保值了,这些年跟随大盘挺好,至少不吃亏。没学区溢价,居住的性价比更高。

3、这些房各有各的优劣,看自己想要什么了,不太好兼顾,也谈不上顺序。相当于想买辆车,问轿车、面包、皮卡和拖拉机怎么排序?不是一种功能不好排。

4、常规来讲是先考虑好自己想要什么呗,一般建议是把需求都列出来,然后进行排序,看自己更重视哪些,或者是可以放弃哪项。要不然满北京的看,谁也不好建议。

仅供参考。

Q:

想咨询下慧忠里40一居未来走向,17年395买入,现在500左右,犹豫出手还是继续持有。假如出售后,还7788贷款还有250结余,还想投资一个总价低房产,但是置换非学区就是二套了,进退两难。

A:

1、慧忠里,学区房的走向谁说得好啊,这还是占坑儿房。2017年买的算是合适了,17630政策公布,朝外的学区房超跌,之后看没执行又涨回来了,所以在2017买的就算捡到便宜了。

2、但这也说明了学区房的不稳定呗,这两年都是入学高峰期,看多校政策是否执行吧。如果执行的话估计又要受影响,然后再过了高峰期,弄不好还要受影响。

等等看吧,看今年是否执行了。不多校的话就无所谓,反正明年也有大量的孩子要入学呢,到时候再考虑也来得及。多校的话就没辙了,看看人朝这闹腾的,房价也受了影响。

3、另外也考虑好,北京低总价的投资房不太多,一般都是自住为主的,能跟上大盘的就算是成功。所以就算换的话也别期望值太高,还是多考虑自住吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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