北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

中海紫御公馆，全北京利润最高的项目，当年的拿地价格才一包烟钱。

(资料图)

这块地其实最早的规划是“松林里危改小区”，也就是给当地拆迁户盖回迁房的，然后还有一些公建。比如中海广场这些商业性质的就是公建，用来平衡开发商建设成本的。

最早接下这笔业务的是“首建公司”，首都建设公司，听着像国企名字。但我对这开发商不熟，只知道他们之后又接了五爱屯诚苑南里的项目，当年算南苑，现在也可以算新宫板块了。

当年的开发模式和现在不同，831大限之后基本都是净地拍卖，也就是先由一家公司来做一级开发，把拆迁和基础设施都做完，再由盖房子的开发商来拿地。而当年都是协议拿地，拿下的基本都是“毛地”，就是有各种建筑物的，所以拿下的只是开发权而已。

拿地之后，开发商得做规划报方案的办手续，然后拆迁修路盖房子。这种模式利润高，但对开发商的要求也高，主要是各种协调能力和资金筹措能力，一般人干不了，二班的都够呛。

这首建公司估计是三班的，两个项目玩儿不转了，那就得转出去一个。估计是因为松林里属于市区的，拆迁成本相对高，所以他们留下了五爱屯的，把沙子口这个卖给了中海。

很多人都说中海是央企，其实理论上不是，他们属于央企中建的下属公司，不直接归国资委领导。当时更不是央企，国资委还没成立，这些都是部属企业，归建设部领导。那会儿这种公司很多很多，每个部委单位都有自己的公司，什么行业都干。

中海进北京很晚了，应该是1996年，第一个项目是西三环的中海雅园，房子很好，但当年“自选管家”事件也闹了好几年，一地鸡毛。第二个项目也在附近，紫竹院的中海紫金苑，是从人济集团手里转的地。当年没人看好，但竟然开发成了绝对的豪宅。第三个项目更牛叉了，金融街核心的中海凯旋，这事儿不能多聊，我这号儿还得留着呢。

第四个项目就是这当年的崇文，现在东城的中海紫御公馆了。2002年从手贱的首建公司获得，转让价格2700万，30万平的地上建筑规模，每平米92块钱。如果计入地下的10万，那每平米也就60来块钱了。甭说今天了，当年也就是一包中华的烟钱。

当然，这只是转让费，并不包括一级开发的成本。但是就是算上拆迁和基建什么的，但按照中海的财报数据，这块地的楼面价也仅仅500块钱一平。而要知道，当年富力进北京，广渠门外双井的首个地王项目，楼面价也达到了2700块啊。这可是南二环边儿上，500块，偷着乐吧。

但是，甭说500，连92块钱中建都没想全给，至少是不想一次性给结清。我也说不清楚为什么，反正是先给了一半，1350万，剩下的说什么都不给了。后来就一直打官司呗，一拖就是10年，官司打了至少8年多，直到2012年可能才完事儿。

要知道中海是2002年夏天拿的地，然后2009年才开盘，1.8万一平。而到打完官司给钱的时候呢，这里的单价可已经都是4.5万了。

中海紫御有200来平的大户型，户型越大单价越高，豪宅都这样儿，图的是享受。那也就是说，到了2011年，中海只要卖出一套豪宅，就能还上所有的欠款了。

那首建集团呢？肯定为当年的短视手贱而后悔呗。他们目的本来是要把资金投入诚苑南里的开发，结果中海不给钱，弄得两头儿都耽误了。反正后来我也听说过诚苑南里的官司，很乱，归根结底都是开发商资金不足惹的祸。

说实话，这件事儿到现在我也想不通，但想不通就算了，我连去打听都不敢。这世上的事情存在即合理，便宜自有便宜的道理，不给钱自有不给钱的理由。很多事情不能问，甚至不能猜……

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