北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图片)
一
Q:
西客站湾子附近纯改善型住房900w，我们计划在湾子附近太平桥区域买一个改善型三居，要求是有电梯，高层朝向好，离湾子地铁站附近15分钟车程，最好离地铁近。没有学区要求，孩子3岁，以后在西城椿树上学。预算900w以内。
我们看的也就是太平桥东里，公房，90平650w，缺点是30年太老了怕电梯等设施不好用。或者华源新地 首科花园，120，850w，缺点是离地铁较远。
我家的基本情况是：父母在湾子住，我们在朝阳高碑店有一套500w+的自住房，但不打算卖。想攒攒首付，凑够650w+在太平桥买个三居，和婆婆一起住。朝阳的房我们三口住。
想请问您，您觉得这个购房思路对么？我们计划23年末买房，您说再往后几年，那边的房子还有降价空间么？
A：
1、没什么不对的，常规都是这么做。既然能解决上学问题就没必要再买学区房，自住的不想卖当然留着了。不过也提醒一下，如果是确定改善，最好一步到位，避免过几年再折腾一次。主要是税费成本高，每次都是4%起。
要是我就以首科花园为主了，名义上是保障房，实际上是福利房。首都科研工作者的定向房，质量和社区氛围都不错，保值也挺好。
2、2023年末，明年，降价空间，未必。2017年至今已经马上六年了，这力度可以说非常大，北京降了吗？确实降过15%左右，但市区多数已经涨回来了。中央也从来没说过要“降”，提的都是“避免过快上涨”和“稳定”。
尤其今年又是全国救市，现在是12月初，年底之前有上万亿的定向信贷砸向楼市呢，股市和债市也都刚刚放开。那一般来说传导期是半年左右，到明年就算不上涨，下跌的可能性也几乎没有。毕竟全国到目前为止，只有北京这么一个在没有任何单独政策的背景下，还能保持住房价不跌的了大城市了，作为首都再跌了不合适，其他城市就更没信心了。
3、但这只是我的看法，实际情况看市场吧。如果明年涨的多了，那有可能到年底回调一些。如果是平稳行情，下跌的可能性不大。几年之后我不敢预测。
仅供参考。
二
Q:
目前看的房子有海淀安宁里小区的一楼和上林溪的一居。安宁里小区是96年的房子，上林溪是2012年的房子。现在还没有孩子，没有学区的需求。选这两个地方，主要是离父母近，父母在安宁里的一个没有电梯的6楼。
目前首付能有200左右，总价500以内能接受，考虑到钱存着会贬值，还是想买套房子抗通胀，同时是自住，马上结婚了，住房方便一些。如果从保值的情况看，哪一个更合适一些？或者您有什么推荐吗？
A：
1、保值，那当然是上林溪了，这都不太好比较，不是一种产品，没必要比。上林溪是房龄新的商品房，无论升值和流动性都是排前列的，而且在行情时期的传导也靠前。
2、不过500万，上林溪能买到一居室吗？指的是开间吧？也还行，在产品里不算强，但好在小区不错，只是比正规户型弱点儿而已。但如果是正规一居这价格就估计有硬伤了，还有安宁里的一楼也算硬伤。未必影响保值，但流动性弱。
仅供参考。
三
Q:
我不是北京人，老公是，但我们要离婚，他有一套婚前的房我不要，我能自己买。但现在是我没有上社保，是不是离婚后就不能买了？那如果说在婚内买了，这房子怎么才能算我的？另外我是需要贷款的，如果婚内买是不是就是二套资格了？但我没贷过款，怎么能首套的资格？另外我名下有消费贷，做生意周转的，这是否影响贷款？
A：
1、现在老公是北京人，那在你们婚内是可以买两套房的。如果想确定为是你的个人财产，那就是做明确的约定。是否需要公证我不清楚，最好做了吧。
2、如果是婚内买房，那就肯定是二套资格，五环内就是最多187万。消费贷看多少钱吧，如果不太多的话一般不影响，187的月供也就1万块，银行现在额度足，不会较劲的。
3、要想恢复首贷资格，那就是离婚后就去办理工作居住证，一般一年内能差不多办下来，这就有了购房资格。离婚一年后就恢复了首贷资格。或者是去办社保，五年后就有购房资格了。
4、其他没什么了吧？另外就算婚内不买房，也得考虑把这买房资金写清楚，别有隐匿转移婚内财产的嫌疑，避免麻烦事儿。
仅供参考。
四
Q:
纯加分落户，80w预算，请问长城源著和燕山老房哪个合适？我两边都看了，都住不了，长城源著是太远，燕山的是太破。同事们都建议是长城源著，说是流动性好，容易出手，但我觉得燕山的好歹有地铁，是不是应该也合适啊？
A：
1、先不说买哪儿的，就这“同事”，还“们”？我要建议就是这种房子最好悄悄的买吧，张扬的不要。城六区之外加的是“职住分”，是要确实居住的。你这看远郊的还让同事们都知道，万一有给举报的呢？这种事儿可每年都有，据说还不少呢，羡慕嫉妒恨，什么心态的都有可能。还是低调点儿好，民不举才官不究。
2、要是我就买燕山的了，没什么不能居住的，楼确实很老了，但装修一下住屋子里头无所谓。也有地铁，就是通勤远点儿。
流动性可能差不太多，但房子都是看价格，真要是低价的话都不难卖，市场价的都不好卖。长城源著有可能流动性更好，贷款不受限制。但挂牌的多啊，动不动就300套，10%以上的挂牌率，太高了。
3、另外一点是保值，燕山的虽然老，但居住的功能更强。别看有的都不能贷款了，但不算落后什么，只是卖的时候挂牌期长而已。当然这肯定算不上投资房，80万的总价也比长城源著强不了多少钱。反正我会买这里，就算有人举报都好解释。长城源著都古北口了，你说天天自住，有人信吗？
仅供参考。
五
Q:
在亚运村有一个年代久远的49平的一居室和69平的两居室，想将49平一居室卖掉400w左右，添钱置换东城小两居，还是置换郊区小点联排。
A：
1、这是要问我什么呢？没头没尾的。我哪儿猜的着是什么小区啊？
2、换东城小两居，为了孩子上学就换呗，没办法的事情。但如果不是为了上学图什么呢？明年是入学最高峰，东城学区房现在是溢价最高的时候，比例超过西城海淀了，居住的性价比很低，过了高峰期还面临供需逆转的风险，考虑好溢价是否会受影响。
3、郊区小点儿的联排？这得多小啊，也是图什么呢？如果是图自住就看自己的喜好，房子本来就是用来住的。但最好别有太多保值的想法，别墅类产品在北京没有一个保值好的，市区产业区周边的也就是勉强跟大盘而已，不仅没几个，还都落后板块。郊区的小联排，买了也就甭卖了，大概率过几年就换不回现有的房子了。
4、这自己考虑好需求吧，我也看不懂这是要图什么，是不是要闹着玩儿啊？搞不懂。
仅供参考。
六
Q:
东城长安街以北，二环里，千万以内的三居室，推荐哪里呢？能有电梯最好，还有关于购房时间，明年下半年房价走势会下降吗？
A：
1、这要求够高的，谈不上推荐，基本就是朝阳门内或东四十条的海运仓等地，回迁房或老小区，7-80平米的差不多。不用推荐，到当地中介问问就行。但估计一般都有硬伤，或是一楼，或是朝向楼座不太好的。自住看自己的喜好，保值未必受影响，只是出手的时候一般比没硬伤的户型慢一些。
2、下半年会下降吗，是想降还是不想啊？如果涨了会不会别扭，如果降了，还敢买吗？未必会降，后年2024也是入学高峰期，不少孩子等着上学呢。2025年才开始逆转趋势，2026才是确定性的低谷期。
这到时候再看吧，谁也说不好高峰期之后会不会降。只能说现在的溢价率是到目前为止最高的时候，到了低谷期也有可能涨的慢点儿吧。
仅供参考。
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