《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

房地产调整期还在继续，除北京之外的一线城市楼市价格和成交量开始出现下跌。近日，《财经》新媒体记者从上海、深圳、广州市场了解到，二手房市场出现了不同程度的价格下降，甚至有个别房源出现降价几百万的现象。与此同时，二手房成交量也在不断下滑。受置换房产资金需求和购房名额限制影响，很多业主急售二手房，导致其库存量不断上升。据不完全统计，广深二手房在中介的挂牌量近期均突破十万套。

根据国家统计局数据显示，10月上海二手房价格指数环比首次下跌，而广州环比已连跌3个月，深圳环比连跌5个月。二手房的价格下跌，也引发了新房的打折促销战，甚至在一些区域出现新房与二手房价格倒挂现象。多位一线城市中介人士向记者透露，目前楼市较为低迷，不少新房价格已低于周边二手房价格，部分开发商加大了折扣力度，新盘首推就出现了86折等大额优惠。

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在业内人士看来，一线城市尤其广州、深圳因疫情反复和二手房指导价出台，叠加本地需求不足，导致二手房价格走低、新房打折促销频繁，进一步遏制了投机需求。另外，“卖一买一”免个税等新政出台，也在降低购房成本，刺激置换需求释放。从长期来看，一线城市住宅将回归居住属性，刚需改善的需求更好得到满足，部分稀缺住宅投资价值也会得到回升。

二手房价格持续走低短期仍有下降空间

近日，《财经》新媒体记者调查各地后发现，除了北京外，深圳、广州、上海均出现了二手房下降的现象。其中，深圳网红楼盘华润城有房源价格已比指导价下跌了三成；而广州晓港湾有业主一直在下调报价；上海浦东学区房一些房源也出现从上千万下跌到大几百万的情况。

一位深圳中介告诉记者：“华润城润府近期成交了一套81平方米的住宅，总价800万，折合单价不到10万，远低于指导价且是近期最低成交单价。”他透露，这笔交易是客户降价400万才成交的，单价已较两年前高峰时20万的价格腰斩。除华润城外，此前曾遭疯抢的深圳网红盘半岛城邦、诺德假日花园等也均出现了百万级的降价，不少业主的报价正向小区指导价靠近。

不仅是深圳，多位广州中介也向记者介绍称，最近不少小区的业主在下调报价，而且还可以议价。如晓港湾一套108平方米的住宅近三四个月业主一直在调价，已降价几十万至330万，单价比同小区低1万/㎡。此外，贝壳平台上广州热搜榜三大小区，万科东荟城、骏景花园、中海康城10月参考价格出现环比下降，最高跌幅达5.28%。

上海二手房价格则出现了今年首降。记者注意到，无论是外环的中国铁建香榭国际、上海康城等，还是中心城区望族城、潍坊九村等，均有业主在下调报价。此外，浦东学区表梅园五、六街坊已从去年年初千万总价逐渐回落，近期大部分降至600万左右。有上海中介告诉记者，由于疫情影响收入不稳定，且交易量走低，房东更加着急出售。最近全上海二手房都在降，现在是买方市场，可以挑房子、砍价格，最高有客户砍下了20%。

根据国家统计局数据显示，10月一二三各线城市二手房房价均有下降，而北京则成为四个一线城市中二手房价格指数唯一保持环比增长的城市。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在接受记者采访时表示，受全国政策利好持续释放的影响，北上率先回温，尤其北京受到明显带动，广深则由于疫情反复，价格难见起色。另外，广深作为较早出台二手房指导价的城市，效应持续性较强，二手房价格下调明显。只要二手房指导价继续执行，未来这些一线城市的二手房房价短期内或仍将下调，但下调的幅度将会缩小。

多地房价出现倒挂楼市低迷或将继续

除二手房外，部分一线城市新房价格也有下降趋势。根据国家统计局的数据，10月广州新房房价指数环比三连跌，深圳环比四连跌。与此同时，一线城市中出现了一二手房价格倒挂的现象，即新房价格低于周边二手房价格。

在限价背景下，新盘深圳华侨城四海华亭备案价均价约6.46万/㎡，而其周边特发和平里、港铁天颂、中海锦城等二手房均价均超过了备案价。同时，上海新盘前滩东方悦澜备案均价11.9 万/㎡，而周边次新房前滩东方逸品近期成交的一套88平米房源单价为17万/㎡，晶耀名邸某房源挂牌单价高达23.6 万/㎡。

与此同时，新盘打折不再罕见，如上述龙华区四海华亭在本月认筹阶段，就直接推出了“全款86折，按揭88折”的优惠，折扣力度大过上一个开盘就打91折的特发观月台。另外，宝安区的万科未来之光将于本月27日开盘，认筹阶段叠加折扣可享备案价的9折，且这两个项目均是精装交付。

广州新盘也同样如此，国庆节前开盘的珠光海珠新城，对外销售均价为7.5万/㎡，特殊单位可低至6万/㎡，相当于打了8折。去年开盘的星汇城TOD 目前最低也有88折的优惠，金地半山风华最低折扣也在8折左右。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者介绍到，在新房严格的限价等政策约束下，一二线热点城市一二手倒挂现象并不少见。按往年的情况，一二手价格倒挂会出现打新抢房的情况，但今年完全没有，反而投资客都在抛售。这主要因为市场表现不及预期，购房资金来源得到严格限制，因此缺乏资金来源和投资信心。同时，像广深民企出现暴雷影响置业信心，加之本地需求不足、外地购房者减少，开发商加大打折力度也就不足为奇了。

中指研究院深圳分院研究主管骆红琴指出，从近期深圳市场来看，新房和二手房价格均呈现连续下跌，这与整体经济发展和成交量密切相关。同时，深圳本月首次发布人才住房配售政策，也对新房及二手房市场产生了一定的冲击，在此冲击之下，刚需的新房价格有可能会进一步下跌。未来，一二手倒挂情况或将还会出现，而具体的走势还要参照是否有大的政策变动与指导，以及供需两端的平衡与否。

置换需求开始释放居住属性逐渐回归

在房价持续走低之时，交易量也在下滑。根据中指院数据，新房方面除北京外，其他一线城市10月新房成交量均在下降，同时上海、北京二手房成交量虽超万套，但环比下降幅度超10%，深圳二手房成交量已连续2个月低于2000套。

在此背景下，北京、广州、深圳二手房挂牌量却在增加，其中深圳、广州二手房挂牌量首破10万和12万套大关。面对价格走低和去化压力增大，一方面投资客急需资金低价抛售，另一方面则刺激了改善置换需求加速“卖一买一”。

在记者咨询的一线城市数十套二手房中，除急需资金降价售房等情况外，约七成左右是业主已看好置换房源，着急出售手中二手房。而比起换取首付款或全款，不少业主更急于通过降价获取珍贵的购房名额。

广州江南大道中一套54.79平方米的房源最近降价30万，经手销售的中介人士告诉记者，该业主着急换房，价格还可以商量。而在深圳盐田区云顶道小区，由于业主看好了福田区的房子，报价从1000万降至900万、888万，在近两日已以860万成交。另外，熟悉上述深圳华润城81平方米降价400万成交的中介人士向记者介绍称，该业主并不缺资金，主要是要腾名额买别墅。

目前，一线城市仍然执行严格的限购政策，即户籍家庭限购2套住宅，户籍单身和非户籍满足社保和纳税条件均限购1套住宅。因此，对于购房者来说，一线城市的购房名额依然很珍贵，尤其如果卖唯一住房再买房，广州和深圳可享受首套利率和税费，这让腾名额置换更有动力。

不容忽视的是，今年以来需求端利好政策频出，除贷款利率下调外，“卖一买一”免个税新政出台也成为置换需求加速释放的原因之一。9月30日财政部和税务总局发布公告称，自今年10月1日至明年12月31日，同一纳税人出售自有住房并在出售后1年内，于同城重新购买住房的，可申请退还出售房屋已缴纳的个税。其中，若新购住房价格高于现有住房，全部退还个税。而在业内人士看来，此次政策出台或将带动持有住房未满五年或有多套房的家庭换房。

“个税一般由卖方承担，但是现实情况多为买方承担。不过新政发布后，有置换需求的业主开始主动要求承担个税，或可以协商。”一位北京中介人士向记者介绍，住房满五唯一可免征个税，而其他不满足条件的需缴纳个税。主要有两种征收方式，没有房屋原值凭证的个税为成交价的1%，而多数北京商品房按交易价差额的20%征收。如此前是全款、少量贷款，或者房龄较新，近几年买卖过房子，交易差额少甚至没有差额不用缴个税，另外房龄较大、买卖时间跨度较大的，个税会达20-30万元，甚至最近一单高达80万元，此类交易是新政最大受益者。

在中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进看来，目前我国住房总量已实现供需平衡，只是结构上存在不均衡情况。长期来看，一线城市住宅价格或将呈长期趋稳走势，并且投资属性会明显降低、将逐步回归到居住属性。随着房地产调控政策持续发力，坚持“房住不炒”的定位，各城因城施策的力度也在加大，未来一线城市政策存优化预期，但是空间相对较小。