物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。物业管理服务的质量决定了业主生活质量、社会安宁和秩序。而物业公司公共管理义务与物业服务质量、物业持续发展、业主人身及财产利益息息相关。

现实生活中，有一些物业公司以没有执法权、不属于服务范围等理由怠于管理，导致小区生活环境恶劣，业主利益受损，安全隐患难以杜绝。

为对物业公司的公共管理义务进行解析和提示，房山法院特通报下列案例：

【资料图】

不得以停水、停电催交物业费

案情回顾

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物业公司以业主未交供暖费为由，拒绝向业主提供生活用水。

业主王先生将物业公司诉至法院认为，2015年2月26日与物业公司签订前期物业服务合同后，一直按照合同约定履行缴费义务。

被告物业公司以未查询到暖气费交纳记录为由限制供水。物业公司限制供水的行为，给日常生活带来困扰，因此要求物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消购水限制，保证生活用水需求。

物业公司辩称，按照约定，王先生应当按时交纳费用，但王先生未交纳；同时公司不存在对小区业主限制购水情形。

公司从自来水公司购水，业主一次购水不超过20吨。现在王先生的水表里有上百吨水，至少够用一年，如果水表里低于两吨水，公司可以正常售水。

法院经审理认为，王先生与物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应全面适当履行。

本案中，根据双方提交的证据可以证实物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业公司亦应通过正当途径解决。

故王先生要求取消购水限制，保障正常生活饮用水需求的诉讼请求，合法正当，法院予以支持。

最终，物业公司按照国家规定向王先生出售生活饮用水。

法官释法//

《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

虽然交纳物业费为业主的义务，但水、电是居民基本生活必需，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施进行催交物业费或进行其他管理。

如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。

在业主违反约定逾期不支付物业费的情况下，物业公司可以通过催告业主在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁等方式主张权利。

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来源：房山法院