在北京的房屋交易过程中，户口迁出纠纷已屡见不鲜，或者因为出卖人拒不迁出户口，或者因为多次交易已无法联系户口本人。由于纠纷很多且不易处理，户口迁出问题早已引起媒体及公众普遍关注。我印象比较深刻的是，记者问我户口不迁会对买房人产生什么影响？问的不错，这是纠纷产生的原因。

户口不迁出会对买房人产生什么影响？

(资料图片)

1.影响房屋价值。由于买房人无法迁出房内前业主户口，所以买房人如果想出售的话，往往需要低于市场价出售。

2.需要对新的买受人承担违约责任。因为在北京市存量房屋买卖合同的模板中，约定有逾期迁出户口的违约责任，故户口无法迁出的话就需要对新的买受人承担违约责任。

3.不排除上学名额已被占用的可能。很多人买房是为孩子上学，如果别人户口已经占用上学名额，自己孩子可能面临无法使用名额的困境。

4.可能影响拆迁补助。现在拆迁政策一般考虑的是实际居住人口，但是房内户口较为复杂的话可能会产生额外麻烦。

有人说：对方不迁，我起诉到法院让他迁啊。

NO。NO。NO。

根据相关户口管理规定，公安部门为户籍管理机关，通常为派出所的户籍科，而不是法院；而且户口迁移应由迁移本人到派出所办理。所以户口管理是行政机关的行政权力，而且户口迁出事宜并非民事法律关系，不属于人民法院民事案件受理范围。故无法通过民事诉讼强制迁出出卖人户口。

那怎么办？

由于目前政策无法强制迁出户口，所以买房人一定要擦亮眼睛，在签约前一定要去户籍机关核查房内户口情况。如无户口，则相对可以放心签约，如有户口，务必在合同内约定逾期迁出户口的合同解除权，以及其他想约定的权利，比如将户口迁出作为支付首付款的条件。当然未来可能无需如此，后文详述。

可以起诉追究违约责任。

虽然法院不会判决强制迁出户口，但是要求违约方承担违约金是法院民事案件受理范围。而且二手房买卖合同中往往会约定有户口迁出时间以及逾期迁出的违约责任。实践中约定的违约责任承担方式往往有两种：一种为双方约定一个具体的违约金数额；一种为按日计算总价款的万分之五（也可以约定为其他比例）作为违约金。强烈推荐第二种约定方式。根据这些约定，出卖人逾期迁出户口，就应当依据合同约定承担责任，所以当然可以向法院起诉主张违约金。

在实践中，法院判决的违约责任承担方式往往为：

1.若户口已迁出，法院会酌定判决一个具体金额；

2.若户口未迁出，法院往往有两种判决方式：

（1）判决支持从逾期迁出户口之日至法庭辩论终结之日的违约金，后续违约金待实际产生后另案主张；

（2）直接判决违约金从逾期迁出户口之日起至实际迁出之日止，按日计算违约金，直至户口迁出为止。

合同约定多少就会判多少违约金吗？

实践中不会。因为《民法典》第五百八十五条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”根据该规定，实践中需要买房人举证证明因出卖人迟延履行户口迁出义务给其造成的实际损失，如无法证明，则法院会根据当事人过错程度、合同履行情况以及公平原则等进行自由裁量。

那有起诉必要吗？

当然有。根据以上分析，虽然户口不能强制迁出，但是也值得一诉。因为不起诉的话，出卖人就永远不用承担任何责任，出卖人当然巴不得你不起诉呢。而起诉呢，既可以给出卖人施压以迁出户口，又可以获取违约金，如果法院判决至户口迁出之日止的话，只要一天不迁出，就产生一天的违约金。我曾办理的一个案子，合同约定的是按日计算万分之五，法院自由裁量后判决按日计算万分之一，判决做出之日已经有超过10万的违约金，出卖人在判决生效后很快支付了该部分违约金，而且以后只要不迁出，每月都会有一万多的违约金，确实也是一笔收入，想想不也挺香吗，咋能不起诉呢。

未来，会解决户口无法强制迁出的这个难题。

户口迁出问题其实已经引起相关部门重视。2020年12月31日，北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》（下称“征求意见稿”）。根据该文件内容，北京市拟在全市派出所设立“公共户”，用以解决目前存在的户籍问题。其中规定，因房屋所有权发生变更，原户内人员拒不迁出或无法通知，且其本人、配偶或直系亲属在本市没有合法产权住房，则现权利人可以申请将原户内人员迁出。虽然还未正式生效，但是也足以说明相关部门正在积极解决这个问题，相信不久的未来，这个问题会彻底解决。