大批房企转型涌入、公募REITs通路大开，这两年的产业园赛道可以说是热闹非凡。然而，热度持续攀升的背后，并不是每一个玩家都真的准备好了。

当下这个赛道内并不缺对开发、规划和招商在行的公司，但产园业务中份量最重的那个环节，却一直被多数企业忽视，那就是“运营”。

在9月底举办的一场园区大会上，几乎每一位参会大佬都提到了产业园运营工作的重要性，可谓不厌其烦地强调。运营到底为什么受到此等重视？它对产园业务起着什么样的作用？

(资料图片仅供参考)

今天小明将结合多位大佬观点，来为大家梳理产业园运营到底重要在哪里！

01

出色的运营是产业园区

高质量、可持续发展的基石

产业园区作为持有经营性资产，开发与招商环节都不能完全决定其真正价值。只有在园区运作期间表现出来的运营质量，才能够决定园区的长期价值，这与传统地产开发有本质上的不同。

而且在公募REITs时代到来之后，运营更成了园区的价值之锚。未来产业园的运营能力、产业服务的专业化水平，只会越来越重要。

一、园区资产具有独特的价值逻辑，运营是其中关键

传统地产人甚至行业外的许多人，在对一个项目的价值评估逻辑上，都信奉这条“真理”：地段，地段，还是地段。直至现在虽然很多人转到了其他赛道，但还多少带着点这种思维惯性。

但在产业园领域，这条“真理”并不完全适用。地段虽然一定程度上代表着项目的发展前景，但对产业园区来说，运营的力量也能够赋予园区极高的发展预期。

典型的案例就包括北京旁边的固安新区，以及深圳的蛇口自贸区。这两个片区都是实打实的黄金产业重镇，一个承接大北京的产业外溢，一个承接香港的产业外溢。

它们看似占据着得天独厚的地理位置，发展得非常好。但如果我们回到几十年前来看，这两个片区在当年的北京和香港企业眼中，未必有什么特别之处。

这两个地区的蜕变，离不开一批先驱企业的开拓和培植，比如招商蛇口、比如华夏幸福。他们把从规划到招商，再到产业生态构建和持续多年不间断的高质量产业运营，这些系统性的工作全都一步步脚踏实地吃下来了。

开发区、园区必须先拥有产业价值，把载体做好了、服务做到位了、产业配套做足了、企业聚集起来了之后，才能够获得资产价值的持续提升，并最终爆发出所谓的地段价值。

这显现出了园区长周期运营的价值和力量，这个先后逻辑必须要厘清。

二、良好的运营状况，能为产业投资提供土壤

现在但凡是个做产业园的公司，多少都想过要做产投。一批先驱在数十年前就开始了实践，现在不少产业地产商已经做起来了，在转型投行的道路上获得了丰厚的回报。

这引起了越来越多业内玩家的注意，眼看着园区内企业在稳步发展，大家都想去分享其中的成长红利。然而，产投虽香但确实难度很高，并不是谁都能做。

首先园区能做成产业投资的大前提，就是必须具备良好的运营能力。

如果一个园区的服务做不到位，不能为企业解决经营发展问题，那连客户都留不住，又谈何投资？

如果一个园区不懂得怎么做产业服务，不会构建专业化的配套体系，企业在园区里得不到发展上的帮助，也就很难壮大起来。那运营方又谈何分享红利、获取投资回报？

所以想做产投，必须先创造一个良性的发展环境，不仅是物理环境，还包括软性的配套服务环境，让中小企业能利用这些设施和服务，加速自身的发展。

如果本末倒置，产业环境还没有搭建好，就幻想着拉一帮基金去和园区里的客户谈入股，那无异于赌博。

三、做好运营，是园区发行公募REITs必不可少的前提

公募REITs是当下各行各业的热点话题，多只产园REITs的上佳表现，为整个产业园领域都点亮了明灯，大家都想尽快发行自己的产园REITs。

然而就如前文所说，公募REITs是园区的价值之锚。而园区资产的价值，又取决于其长远的运营水平和质量。REITs对回报率的要求，会倒逼运营工作往高质量、可持续的方向上去提升。

此前曾有大佬总结道：公募REITs给所有懂运营、懂资产的人提供了一个通路。能够在REITs领域实现退出，绝对是园区运营能力的重要彰显。

公募REITs是对产业园区运营业务模式的再造，能够帮助运营商在规模上快速达到一个滚动扩张的状态。

但它同时也对运营商提出了更高的要求。你的园区是否具备足够强的招商和运营能力，来长期始终保持良好的出租率与营收水平？这是每一个园区人都必须思考和自我审视的。

如果以上这些都不具备，那么市场就会用脚投票。

02

当下的产业园区运营

普遍处于初级阶段

分析过园区运营的重要性之后，再来回头看看现状，业内大咖普遍认为当下我国的园区运营水平，还处于比较初级的阶段。许多园区根本不存在运营，也不存在服务，业内对这一块工作的重视程度和落地能力还远远不够。

会议中有大佬曾总结道，未来起码有90%的产业地产公司会面临无业务可做的局面。

其中包括三个类型的企业，一是纯地产开发模式介入的企业；二是纯“二房东”模式的轻资产公司；三是只会融资和开发的平台公司。这三类公司的短板统统指向同一个点，那就是运营能力的缺失。

而当下园区运营最大的短板在于两处：一是专业化水平不够，与产业链联结不紧密；二是数字化水平不够，企业服务效率低下。

在专业化方面，园区人都知道一个概念叫作“产业运营”或叫“产业服务”。但说起来容易做起来难，大家以前都是做开发或者做初级轻资产服务的，对产业链上的事、对企业的生产经营是一概不懂。

现在生物医药园区、智能装备园区、人工智能园区概念都很火，可是产业定位玩得风生水起，真正到了园区里面我们会发现，根本没有这种专业的团队，具有深入产业链的知识储备和服务能力。

他们没有这些热点产业相关的配套资源，更缺乏相关的专业知识储备，不知道服务体系该从何下手去构建。这样的园区定位软性配套引不进来、产品硬件也做不到位，最后只能沦为叫卖式的园区。

另一方面，园区管理的数字化水平也还远远不够。无论是对于招商而言，还是对于运营服务来说，数字化都是未来的核心力。

数字化能够帮助园区整合客户数据、分析企业诉求，提高招商精准度。同时在运营阶段也能迅速接收和处理企业的服务需求，让运营方做到快速响应和解决。

未来数字化技术的应用普及，一定是各地园区升级的必经之路。

03

产业园区运营必须

补齐短板，做深做透

那么想把运营短板补齐，应该从何下手呢？我们总结三个方面，分别是专业化、数字化、物业服务精细化。

一、加强产业链认知，提升园区专业化服务

前文已经说了，园区运营的最大短板在于专业化服务不足。许多园区运营方自己对园区定位的产业，了解就不够深，不清楚企业的经营生产过程是这样的，也不清楚他们的发展需求与痛点。

想要提高园区的运营质量，就必须加强运营团队对于产业链的了解，加深与企业客户的沟通链接，增强关于产业链的知识储备。

对于产业园区来说，产业是内容，园区只是载体。在新的REITs时代下，园区的未来应该回归到产业本质上去。

当下各地已经涌现出了许多专业化园区，包括生物医药、集成电路、人工智能等领域的主题型园区。这些园区在产业导向上不做全、只做精，运营团队专注于服务1-2种主导产业，这样利于把服务做精、做深。

如果以过去常见的综合性园打法，想把运营做深是极其困难的，因为涉及到的产业门来太过庞杂，不可能有团队能够兼顾这么多种产业的学习、调研工作，更别说去整合那么宽泛的产业资源。

比如杭州的和达高科，其园区特色化服务做得极其充分和精准。比如针对生物医药产业，和达高科会提供危化品管理、特殊冷链物流服务，搭建了医疗器械的进口通关一体化平台。

在硬件投入方面，和达高科还从能源配套入手，将园区的基础设施进行了充分的升级。生物医药、半导体行业，对于能源的需求是很高的。园区的硬件必须满足能源供应要求，才能够留住企业。

和达高科通过分布式能源站的基础设施配置，实现了调峰功能和短时间发电功能，保证了这些产业的特殊用电需求。

这些软硬件的投入，对生物医药企业而言是至关重要的，也是最切中痛点的帮助。

又比如银星集团，为旗下的生命健康园区特地搭建了设备共享平台。最初入园的中小初创企业提出，希望在园区问问，有没有哪家公司的仪器愿意出租，这样就不用花大钱去购买了。

后来这样的需求越来越多，银星就开始牵头为企业进行对接，最后建立起了园区内的设备共享平台，企业可以通过APP寻找闲置仪器设备。APP会每周更新各家设备使用状况，有需求的企业可以按时段去租用。

这么一来，园区就解决了非常实际的企业生产过程中的问题，帮助客户降本增效。

二、通过数字化充分赋能，提升园区管控与响应能力

通过数字化手段，能够提升产业运营的效率，这是当下业内的普遍共识，也是多数园区都在着手进行的事情。

数字化手段能够对园区的各个方面进行监控与分析，包括硬件设施管理、能耗管理、租约管理、客户管理、运营需求管理等等。

三、重视多服务板块的整合，把擅长的事做到极致

在大家都谈产业服务的今天，许多园区人忽略了其他服务，比如物业、商务及政务对接服务。认为这些没什么含金量，而且有些园区已经很擅长了，没有必要过多去关注。

但实际上，即使是在本就擅长的领域，也永远都提升的空间。把擅长的事做到极致，也会把它做成一种重要的竞争力。

比如星河产业就分享过他们的企业超级服务中心。这个服务中心整合了几乎园区内可能涉及到，所有的服务内容，从最基层的物业服务，到中间支撑的商务服务与政务对接服务，再到顶层的产业增值服务，全都由这个超级服务中心进行整合调度。

这个服务中心提供的服务，会精细到诸如会议室租用打折、酒店入住打折、园区餐厅用餐打折、赠送体赛事演出门票等非常琐碎的细节上。

据介绍，这个一站式的对外服务窗口，包括四个职能：公共服务、政务服务、智慧智能化办公、党建公益。囊括大大小小15项服务，都可以在一个窗口里解决，服务效率无疑更高。

另外现在被很多园区轻视的物业服务，实际上也需要升级，尤其是在影响速度上。企业对于一个园区的印象和体验感，实际上大部分都来自于物业服务。

星河产业有一套先进的智慧园区管理体系，每个企业报修需求，接收后必须限时响应、工程人员限时到位、限时解决，这些都是有明确的系统要求的。这就对物业服务的过程作出了进一步的规范，能够为企业客户提供最好的服务体验。

结 语

不可否认，产业园区赛道已经进入了一个非常好的时代。然而在运营工作上，多数园区还任重道远。园区如何让企业满意、让政府满意、让业主满意，这对运营团队是很大的考验。

只有回归初心、回归产业本质，把企业客户的需求吃透，用运营创造价值，园区才会得到远大的发展。

来源：明源不动产研究院，本文已获作者授权，对此表示感谢。