大批房企转型涌入、公募REITs通路大开,这两年的产业园赛道可以说是热闹非凡。然而,热度持续攀升的背后,并不是每一个玩家都真的准备好了。

当下这个赛道内并不缺对开发、规划和招商在行的公司,但产园业务中份量最重的那个环节,却一直被多数企业忽视,那就是“运营”。

在9月底举办的一场园区大会上,几乎每一位参会大佬都提到了产业园运营工作的重要性,可谓不厌其烦地强调。运营到底为什么受到此等重视?它对产园业务起着什么样的作用?


(资料图片仅供参考)

今天小明将结合多位大佬观点,来为大家梳理产业园运营到底重要在哪里!

01

出色的运营是产业园区

高质量、可持续发展的基石

产业园区作为持有经营性资产,开发与招商环节都不能完全决定其真正价值。只有在园区运作期间表现出来的运营质量,才能够决定园区的长期价值,这与传统地产开发有本质上的不同。

而且在公募REITs时代到来之后,运营更成了园区的价值之锚。未来产业园的运营能力、产业服务的专业化水平,只会越来越重要。

一、园区资产具有独特的价值逻辑,运营是其中关键

传统地产人甚至行业外的许多人,在对一个项目的价值评估逻辑上,都信奉这条“真理”:地段,地段,还是地段。直至现在虽然很多人转到了其他赛道,但还多少带着点这种思维惯性。

但在产业园领域,这条“真理”并不完全适用。地段虽然一定程度上代表着项目的发展前景,但对产业园区来说,运营的力量也能够赋予园区极高的发展预期。

典型的案例就包括北京旁边的固安新区,以及深圳的蛇口自贸区。这两个片区都是实打实的黄金产业重镇,一个承接大北京的产业外溢,一个承接香港的产业外溢。

它们看似占据着得天独厚的地理位置,发展得非常好。但如果我们回到几十年前来看,这两个片区在当年的北京和香港企业眼中,未必有什么特别之处。

这两个地区的蜕变,离不开一批先驱企业的开拓和培植,比如招商蛇口、比如华夏幸福。他们把从规划到招商,再到产业生态构建和持续多年不间断的高质量产业运营,这些系统性的工作全都一步步脚踏实地吃下来了。

开发区、园区必须先拥有产业价值,把载体做好了、服务做到位了、产业配套做足了、企业聚集起来了之后,才能够获得资产价值的持续提升,并最终爆发出所谓的地段价值。

这显现出了园区长周期运营的价值和力量,这个先后逻辑必须要厘清。

二、良好的运营状况,能为产业投资提供土壤

现在但凡是个做产业园的公司,多少都想过要做产投。一批先驱在数十年前就开始了实践,现在不少产业地产商已经做起来了,在转型投行的道路上获得了丰厚的回报。

这引起了越来越多业内玩家的注意,眼看着园区内企业在稳步发展,大家都想去分享其中的成长红利。然而,产投虽香但确实难度很高,并不是谁都能做。

首先园区能做成产业投资的大前提,就是必须具备良好的运营能力。

如果一个园区的服务做不到位,不能为企业解决经营发展问题,那连客户都留不住,又谈何投资?

如果一个园区不懂得怎么做产业服务,不会构建专业化的配套体系,企业在园区里得不到发展上的帮助,也就很难壮大起来。那运营方又谈何分享红利、获取投资回报?

所以想做产投,必须先创造一个良性的发展环境,不仅是物理环境,还包括软性的配套服务环境,让中小企业能利用这些设施和服务,加速自身的发展。

如果本末倒置,产业环境还没有搭建好,就幻想着拉一帮基金去和园区里的客户谈入股,那无异于赌博。

三、做好运营,是园区发行公募REITs必不可少的前提

公募REITs是当下各行各业的热点话题,多只产园REITs的上佳表现,为整个产业园领域都点亮了明灯,大家都想尽快发行自己的产园REITs。

然而就如前文所说,公募REITs是园区的价值之锚。而园区资产的价值,又取决于其长远的运营水平和质量。REITs对回报率的要求,会倒逼运营工作往高质量、可持续的方向上去提升。

此前曾有大佬总结道:公募REITs给所有懂运营、懂资产的人提供了一个通路。能够在REITs领域实现退出,绝对是园区运营能力的重要彰显。

公募REITs是对产业园区运营业务模式的再造,能够帮助运营商在规模上快速达到一个滚动扩张的状态。

但它同时也对运营商提出了更高的要求。你的园区是否具备足够强的招商和运营能力,来长期始终保持良好的出租率与营收水平?这是每一个园区人都必须思考和自我审视的。

如果以上这些都不具备,那么市场就会用脚投票。

02

当下的产业园区运营

普遍处于初级阶段

分析过园区运营的重要性之后,再来回头看看现状,业内大咖普遍认为当下我国的园区运营水平,还处于比较初级的阶段。许多园区根本不存在运营,也不存在服务,业内对这一块工作的重视程度和落地能力还远远不够。

会议中有大佬曾总结道,未来起码有90%的产业地产公司会面临无业务可做的局面。

其中包括三个类型的企业,一是纯地产开发模式介入的企业;二是纯“二房东”模式的轻资产公司;三是只会融资和开发的平台公司。这三类公司的短板统统指向同一个点,那就是运营能力的缺失。

而当下园区运营最大的短板在于两处:一是专业化水平不够,与产业链联结不紧密;二是数字化水平不够,企业服务效率低下。

在专业化方面,园区人都知道一个概念叫作“产业运营”或叫“产业服务”。但说起来容易做起来难,大家以前都是做开发或者做初级轻资产服务的,对产业链上的事、对企业的生产经营是一概不懂。

现在生物医药园区、智能装备园区、人工智能园区概念都很火,可是产业定位玩得风生水起,真正到了园区里面我们会发现,根本没有这种专业的团队,具有深入产业链的知识储备和服务能力。

他们没有这些热点产业相关的配套资源,更缺乏相关的专业知识储备,不知道服务体系该从何下手去构建。这样的园区定位软性配套引不进来、产品硬件也做不到位,最后只能沦为叫卖式的园区。

另一方面,园区管理的数字化水平也还远远不够。无论是对于招商而言,还是对于运营服务来说,数字化都是未来的核心力。

数字化能够帮助园区整合客户数据、分析企业诉求,提高招商精准度。同时在运营阶段也能迅速接收和处理企业的服务需求,让运营方做到快速响应和解决。

未来数字化技术的应用普及,一定是各地园区升级的必经之路。

03

产业园区运营必须

补齐短板,做深做透

那么想把运营短板补齐,应该从何下手呢?我们总结三个方面,分别是专业化、数字化、物业服务精细化。

一、加强产业链认知,提升园区专业化服务

前文已经说了,园区运营的最大短板在于专业化服务不足。许多园区运营方自己对园区定位的产业,了解就不够深,不清楚企业的经营生产过程是这样的,也不清楚他们的发展需求与痛点。

想要提高园区的运营质量,就必须加强运营团队对于产业链的了解,加深与企业客户的沟通链接,增强关于产业链的知识储备。

对于产业园区来说,产业是内容,园区只是载体。在新的REITs时代下,园区的未来应该回归到产业本质上去。

当下各地已经涌现出了许多专业化园区,包括生物医药、集成电路、人工智能等领域的主题型园区。这些园区在产业导向上不做全、只做精,运营团队专注于服务1-2种主导产业,这样利于把服务做精、做深。

如果以过去常见的综合性园打法,想把运营做深是极其困难的,因为涉及到的产业门来太过庞杂,不可能有团队能够兼顾这么多种产业的学习、调研工作,更别说去整合那么宽泛的产业资源。

比如杭州的和达高科,其园区特色化服务做得极其充分和精准。比如针对生物医药产业,和达高科会提供危化品管理、特殊冷链物流服务,搭建了医疗器械的进口通关一体化平台。

在硬件投入方面,和达高科还从能源配套入手,将园区的基础设施进行了充分的升级。生物医药、半导体行业,对于能源的需求是很高的。园区的硬件必须满足能源供应要求,才能够留住企业。

和达高科通过分布式能源站的基础设施配置,实现了调峰功能和短时间发电功能,保证了这些产业的特殊用电需求。

这些软硬件的投入,对生物医药企业而言是至关重要的,也是最切中痛点的帮助。

又比如银星集团,为旗下的生命健康园区特地搭建了设备共享平台。最初入园的中小初创企业提出,希望在园区问问,有没有哪家公司的仪器愿意出租,这样就不用花大钱去购买了。

后来这样的需求越来越多,银星就开始牵头为企业进行对接,最后建立起了园区内的设备共享平台,企业可以通过APP寻找闲置仪器设备。APP会每周更新各家设备使用状况,有需求的企业可以按时段去租用。

这么一来,园区就解决了非常实际的企业生产过程中的问题,帮助客户降本增效。

二、通过数字化充分赋能,提升园区管控与响应能力

通过数字化手段,能够提升产业运营的效率,这是当下业内的普遍共识,也是多数园区都在着手进行的事情。

数字化手段能够对园区的各个方面进行监控与分析,包括硬件设施管理、能耗管理、租约管理、客户管理、运营需求管理等等。

三、重视多服务板块的整合,把擅长的事做到极致

在大家都谈产业服务的今天,许多园区人忽略了其他服务,比如物业、商务及政务对接服务。认为这些没什么含金量,而且有些园区已经很擅长了,没有必要过多去关注。

但实际上,即使是在本就擅长的领域,也永远都提升的空间。把擅长的事做到极致,也会把它做成一种重要的竞争力。

比如星河产业就分享过他们的企业超级服务中心。这个服务中心整合了几乎园区内可能涉及到,所有的服务内容,从最基层的物业服务,到中间支撑的商务服务与政务对接服务,再到顶层的产业增值服务,全都由这个超级服务中心进行整合调度。

这个服务中心提供的服务,会精细到诸如会议室租用打折、酒店入住打折、园区餐厅用餐打折、赠送体赛事演出门票等非常琐碎的细节上。

据介绍,这个一站式的对外服务窗口,包括四个职能:公共服务、政务服务、智慧智能化办公、党建公益。囊括大大小小15项服务,都可以在一个窗口里解决,服务效率无疑更高。

另外现在被很多园区轻视的物业服务,实际上也需要升级,尤其是在影响速度上。企业对于一个园区的印象和体验感,实际上大部分都来自于物业服务。

星河产业有一套先进的智慧园区管理体系,每个企业报修需求,接收后必须限时响应、工程人员限时到位、限时解决,这些都是有明确的系统要求的。这就对物业服务的过程作出了进一步的规范,能够为企业客户提供最好的服务体验。

结 语

不可否认,产业园区赛道已经进入了一个非常好的时代。然而在运营工作上,多数园区还任重道远。园区如何让企业满意、让政府满意、让业主满意,这对运营团队是很大的考验。

只有回归初心、回归产业本质,把企业客户的需求吃透,用运营创造价值,园区才会得到远大的发展。

来源:明源不动产研究院,本文已获作者授权,对此表示感谢。

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