真·王炸地块驾到!新玩法+超稀缺,海淀四季青“双子星”究竟好在哪?

真正的「王炸」地块,它来了!

45家房企围猎顺义新城地块的硝烟尚未散去,北京主城区迎来超重磅级地块——四季青双新村003-1、004-1地块,神仙打架的戏码将在6月14日炸裂上演。

四季青双新村003-1、004-1地块挂牌公示


(资料图片仅供参考)

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相关消息显示,截至目前,这两宗「肥地」已各有30余家房企报名,热度直逼顺义新城地块。

老规矩,先来看下两宗地块的基本信息:

四季青双新村003-1地块,建筑规模接近9万㎡,交易起始价69亿元,上限价格为79.35亿元,竞报超低能耗建筑面积上限为4.5万㎡;

四季青双新村003-1地块实拍图

四季青双新村004-1地块,建筑规模2.18万㎡,交易起始价17亿元,上限价格为19.55亿元。

四季青双新村004-1地块实拍图

两宗地块部分数据相同:容积率为1.05,绿地率为30%,控高为12米,销售指导均价为12.1万元/㎡。

四季青双新村双子星地块基础信息

透过地块数据可以判断,两宗地定位为超低密产品——叠拼或大平层。003-1地块建筑规模接近9万㎡,可操作性更强;004-1地块面积较小,但所处位置私密性更好。

据悉,大部分房企的强排方案,选择了当下更为流行的大平层。

根据挂牌信息显示,本次挂牌出让竞买申请起始时间为2023年5月11日9:00时起,竞买申请截止时间为2023年6月13日17:00时止;挂牌竞价起始时间为2023年5月31日9:00时起,挂牌竞价截止时间为2023年6月14日15:00时止。

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值得注意的是,四季青双新村003-1地块增加了一项土拍新玩法:

土地合理上限价格793500万元,达土地合理上限价格时,转现场竞报地上实施超低能耗建筑面积程序,竞报面积上限45000平方米,当达到设定的上限面积时,转为现场摇号方式确定竞得人,参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

截至发稿(6月9日),两宗地块各获一次报价,报价金额均为交易起始价。

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从地理位置来看,四季青双新村两宗地块距离很近,共享同样的配套设施和交通条件。

四季青双新村两宗地块位置图

两宗地块位于海淀区四季青镇(西五环边),东至香山南路,南至现状绿地,北至香山南路,西侧为北京的城市「绿肺」——西山国家森林公园。

香山南路实景图

西五环实景图

凤凰网房产实地考察发现,四季青板块五环内为低密豪宅区,优质生活配套比较完善;五环外的城市面貌以生态环境见长,但日常生活配套设施略有不足。

地块周边城市面貌

凤凰网房产认为,四季青板块优势在于自然生态环境,居住环境以舒适、宁静为主,周边地产项目也以高端改善产品为主,生活配套不足不会成为短板,居民驱车20分钟,可达世纪金源、中关村,五棵松三大商圈,开车半小时到西二旗,日常生活并不会受到太大影响。

地块周边别墅社区实拍图

作为连接北京城区到西山景区的核心位置,四季青板块一直是北京城内最具价值潜力的板块之一。

正所谓「物以稀为贵」。

四季青双子星地块位于西山别墅区的正源所在,西山美庐、香山清琴等豪宅标杆均诞生于此。

西山美庐实拍图

近十年来,该区域除了2020年供出两宗住宅用地——颐和金茂府融创香山壹号院,便再无新增住宅用地供应。

颐和金茂府实拍图

融创香山壹号院实拍图

与此同时,板块内已经形成了价格倒挂之势。003-1、004-1地块销售指导均价为12.1万元/㎡,南侧的独栋别墅小区西山美庐挂牌均价超过18万/平,近期交房的颐和金茂府二手房挂牌价最高到15万。

如此行情,让本身就稀缺的003-1、004-1地块再添一把火!

最后,我们再来总结一下四季青两宗地的优缺点:

优点:

①地处海淀区西山别墅区,超低容积率加持,自带低密豪宅属性;

②紧邻西山国家森林公园,生态自然环境优势明显;

③紧邻西五环,开车出行上五环非常便捷;

④板块内已经形成房价倒挂,资产升值空间明显。

缺点:

①周边配套较少,优质生活配套需要依赖五环内;

②003-1地块达到上限价格后,将竞报超低能耗建筑面积,竞报面积上限达到4.5万㎡,占总建面的一半,开发成本也会随之增加。

四季青双子星地块起始总价达到86亿,合理上限价格高达98.9亿元,加上超低容积率的加持,对开发企业而言,是资金实力和产品能力的双重考验。

可以预判,土拍当天的拍卖大厅,又是房企满座、龙争虎斗的大场面!究竟谁能拿下这两宗明星地块?我们拭目以待。

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