真·王炸地块驾到！新玩法＋超稀缺，海淀四季青“双子星”究竟好在哪？

真正的「王炸」地块，它来了！

45家房企围猎顺义新城地块的硝烟尚未散去，北京主城区迎来超重磅级地块——四季青双新村003-1、004-1地块，神仙打架的戏码将在6月14日炸裂上演。

四季青双新村003-1、004-1地块挂牌公示

(资料图片仅供参考)

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相关消息显示，截至目前，这两宗「肥地」已各有30余家房企报名，热度直逼顺义新城地块。

老规矩，先来看下两宗地块的基本信息：

四季青双新村003-1地块，建筑规模接近9万㎡，交易起始价69亿元，上限价格为79.35亿元，竞报超低能耗建筑面积上限为4.5万㎡；

四季青双新村003-1地块实拍图

四季青双新村004-1地块，建筑规模2.18万㎡，交易起始价17亿元，上限价格为19.55亿元。

四季青双新村004-1地块实拍图

两宗地块部分数据相同：容积率为1.05，绿地率为30%，控高为12米，销售指导均价为12.1万元/㎡。

四季青双新村双子星地块基础信息

透过地块数据可以判断，两宗地定位为超低密产品——叠拼或大平层。003-1地块建筑规模接近9万㎡，可操作性更强；004-1地块面积较小，但所处位置私密性更好。

据悉，大部分房企的强排方案，选择了当下更为流行的大平层。

根据挂牌信息显示，本次挂牌出让竞买申请起始时间为2023年5月11日9：00时起，竞买申请截止时间为2023年6月13日17：00时止；挂牌竞价起始时间为2023年5月31日9：00时起，挂牌竞价截止时间为2023年6月14日15：00时止。

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值得注意的是，四季青双新村003-1地块增加了一项土拍新玩法：

土地合理上限价格793500万元，达土地合理上限价格时，转现场竞报地上实施超低能耗建筑面积程序，竞报面积上限45000平方米，当达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

截至发稿（6月9日），两宗地块各获一次报价，报价金额均为交易起始价。

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从地理位置来看，四季青双新村两宗地块距离很近，共享同样的配套设施和交通条件。

四季青双新村两宗地块位置图

两宗地块位于海淀区四季青镇（西五环边），东至香山南路，南至现状绿地，北至香山南路，西侧为北京的城市「绿肺」——西山国家森林公园。

香山南路实景图

西五环实景图

凤凰网房产实地考察发现，四季青板块五环内为低密豪宅区，优质生活配套比较完善；五环外的城市面貌以生态环境见长，但日常生活配套设施略有不足。

地块周边城市面貌

凤凰网房产认为，四季青板块优势在于自然生态环境，居住环境以舒适、宁静为主，周边地产项目也以高端改善产品为主，生活配套不足不会成为短板，居民驱车20分钟，可达世纪金源、中关村，五棵松三大商圈，开车半小时到西二旗，日常生活并不会受到太大影响。

地块周边别墅社区实拍图

作为连接北京城区到西山景区的核心位置，四季青板块一直是北京城内最具价值潜力的板块之一。

正所谓「物以稀为贵」。

四季青双子星地块位于西山别墅区的正源所在，西山美庐、香山清琴等豪宅标杆均诞生于此。

西山美庐实拍图

近十年来，该区域除了2020年供出两宗住宅用地——颐和金茂府和融创香山壹号院，便再无新增住宅用地供应。

颐和金茂府实拍图

融创香山壹号院实拍图

与此同时，板块内已经形成了价格倒挂之势。003-1、004-1地块销售指导均价为12.1万元/㎡，南侧的独栋别墅小区西山美庐挂牌均价超过18万/平，近期交房的颐和金茂府二手房挂牌价最高到15万。

如此行情，让本身就稀缺的003-1、004-1地块再添一把火！

最后，我们再来总结一下四季青两宗地的优缺点：

优点：

①地处海淀区西山别墅区，超低容积率加持，自带低密豪宅属性；

②紧邻西山国家森林公园，生态自然环境优势明显；

③紧邻西五环，开车出行上五环非常便捷；

④板块内已经形成房价倒挂，资产升值空间明显。

缺点：

①周边配套较少，优质生活配套需要依赖五环内；

②003-1地块达到上限价格后，将竞报超低能耗建筑面积，竞报面积上限达到4.5万㎡，占总建面的一半，开发成本也会随之增加。

四季青双子星地块起始总价达到86亿，合理上限价格高达98.9亿元，加上超低容积率的加持，对开发企业而言，是资金实力和产品能力的双重考验。

可以预判，土拍当天的拍卖大厅，又是房企满座、龙争虎斗的大场面！究竟谁能拿下这两宗明星地块？我们拭目以待。