北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

【资料图】

一

Q:

想咨询下关于学区房购买决策选择的问题。孩子26年入学。现在纠结于是买新房还是二手房。看了一些今年的新房板块，中海学仕里、熙悦晴翠、西山金茂府、宸知筑，二手房在绿中介有泛泛浏览，目标板块不太明确。求推荐初步目标在丰台区中轴路以西，西5环以里的板块、小区。详细情况是：

1. 资格：孩子父母都是京籍，但已经是二套资格。另有京籍无房无贷二老，75岁(未过生日)，初步咨询开发商可以做利用首套JL贷，利用一定程度的杠杆。

2. 资金预算：石市二手房一套（价值100左右，无贷款）、北京长阳小户型一套（市场价值200左右，还贷后净到手预计150），均未挂网交易，手头积蓄30+。合计首付280-300。

3. 购房目标：个人希望适度杠杆情况(月供尽量不超过1.5w)下满足合理的学区第一、居住第二需求(2成人+2童+未来可能的1老)。

4. 现居住条件及其他：现居长阳2012年三居新房；其他考虑因素包括：①海淀和西城已经买不起、够不上、卷不动的情况，结合个人及家庭纯主观感受；②买个西海占坑+租房的成本可能也不低的客观现实估计；③以及孩妈在海淀我在朝阳，为了照顾孩妈通勤所以pass朝阳东城。

提问小结：

1. 都说今年是买新房的好时机，26年入学，现在买新房也是赌一个预期，新房基本配建的新学校，质量也不确定。到底是否适合买新房？买哪个？

2. 二手房交易换手多，小区板块生源不纯粹，质量无法保证。今年咨询或交易集中的笋盘小区或板块有哪些？是否有可能未来把非学区考成学区？类似目前的西城广外金融事业单位口聚集地、海淀回龙观、上地之类的码农聚集地？

A：

1、是不是买新房的好时机得看具体楼盘，价格能倒挂的就是好时机。这还是咨询中介吧，他们卖房的更熟悉新项目。

不过新房不太好聊学区，还是多考虑自住吧。全北京的名校分校太多了，东西海成功的都没几个，外区的就更少了。到目前为止，朝石丰成为头部校的也就是人大附朝阳，石景山景远也可以算，其他的没什么。

既然在长阳就参看四中十二中吧，算很不错的了，成绩放到北京算中等，不算太强。丰台的也不好说，反正像人大附丰台当年接盘的业主们还站岗呢。

2、北京哪儿有笋盘啊？楼市是个信息完全透明的市场，没有洼地。如果问的人多或交易多，那就肯定不是笋盘了，没人搭理的才价格低呢，但低有低的道理，也谈不上笋。

非学区考成学区，有可能。人朝就是考出来的，2016年一炮而红，立刻就涨出了溢价。亦庄学区也可以算，虽然成绩还不是太高，但家长们都在赌预期。但这种情况不多，新学校掐尖儿都不容易。

回龙观是昌平的，昌二学区有可能考成学区房，看码农子弟们的努力了。现在没溢价，但以昌二的成绩可以有。只是昌平缺顶级高中，天牛娃们吃点儿亏，所以也不是太容易吧。上地可以说是考出来的，但成为顶级学区也有政策的作用，海淀派位第一。广外跟考出来的关系不大，当年的俞笑也是凭名额分配（校额到校）去的四中，是到了高中才爆发的。

3、这我不太好给建议，感觉像是想捡漏儿，不容易。另外北京所有的好学区都是二手房， 是多年来积累出来的成绩，基本都很稳定。生源其实都差不多，中等孩子占多数，天才的占比很小的，区别的是校长的理念、老师的经验和家长的配合。

4、其他的我不知道说什么了，仅供参考吧。

二

Q:

我觉得你把海淀写的夸张了，真实情况是海淀有的是不鸡娃的家长，孩子的成绩也都不差。比如我家就是，从小什么补习班都没参加，孩子算是比较听话的吧，就是按部就班的跟随学校的教学安排，小升初也没参加点招，就是普通的派位，但现在也在六小强高中。

在班里中等吧，老师说清北没可能，但北理工和北航还是很有可能的。海淀鸡娃的虎妈不是主流，我身边就没见到几个，都是普通孩子，也没什么智商特别高的。所以我觉得你应该再了解一下海淀，真的不像传说的那么内卷。

A：

1、我也没说海淀都鸡娃啊，天分高的就用不着。但如果能考上985了还说是普通孩子，我是觉得有点儿凡尔赛了。海淀普高率70%，985比例20%多，那就是七个孩子里能有一个上985的，看上去比例不少。但实际上在海淀普小普中，一个班能有一两个就不错了。

借用一句名言吧，谁说的我忘了，就当我说的吧：在你觉得一件事很简单的时候，别人未必有你这么好的条件。要知道全北京985的比例才6%，还是建立在普高率70%基础上的，真实比例4%，25个孩子里才有一个，普小普中的一个年级都未必有俩。

2、其实你的这段儿话可以套用到各个环境。比如北京吧，有人说生存艰难，拼尽全力都买不起一套小房。但也有人说北京赚钱很容易啊，三四年就买个四合院很轻松的。套用到职场，比如体制内吧。有人说得出身、学历、能力、运气一个都不能少，这混到退休也未必够上七品芝麻官。但也有人说官场很轻松啊，40多就副部级的不新鲜。

3、总之就这样儿吧，这都没有什么对错，确实有人能轻松的获得顶级资源，而有的人拼尽全力都未必得到最基础的份额。人们都以自己的经历来代表大多数，实际上未必。我也未必能代表大多数家庭，只是说海淀挺卷的，相当于说北京挣钱挺难的，大厂上班挺累的，公务员加班也挺多的，自己创业更是风险重重，哪儿都不好混。

仅供参考。

三

Q:

预算首付180左右，总额480左右。主要目的投资保值，不自住。根据您前期的建议，主要看了10几个炫特嘉园的一居房子，三期板楼南北通透的有两套，建筑面积68平米，总价约480万；炫特一期板楼朝南55平米，约440万。炫特三期的塔楼朝南65到70平米左右约440-460，塔楼南北通透70平米460-470左右，朝向西南有一套71平套内48平有点拐角420左右。中介还带看了国美第一城3期朝向东西北一居55平米420左右；兴隆家园66平两居朝向西南460左右，都还没讲价。

现在比较纠结该买哪个合适？炫特的板楼较少，面积小的一居单价太贵，感觉性价比不是很高，大的南北通透，但卧室朝北临街有点吵，冬天还很冷，价格也略高，您说大一居投资不太合适。确实没有经验，所以想再咨询您一下，买哪种类型的更合适，哪个小区的户型更优一些？更合适买板楼朝南小一居还是南北通透大一居，还是塔楼朝南的大一居或者小一居，还是朝向西南或者东南也可以？

A：

1、180买480的，难度有点儿大，问问中介是否能高评吧，让他们算好账再签约。

2、这具体房源我可帮不上忙，不到现场的话看户型图都没什么用，这帮不上忙。从小区来讲当然是首选国美，次选炫特和兴隆。但这具体户型我说不好，只能说别选带硬伤的吧。

3、单价高低的跟性价比关系不大，这得具体算租售比。打个比方这就跟进饭馆儿吃饭似的，红烧肉未必比拍黄瓜的利润高，性价比也就未必低。

4、一居室的面积在50平左右算合适，超过60就算大。

5、这太具体的我说不出来，一房一议，每套房都不一样，还是问当地中介吧。

仅供参考。

四

Q:

我娃今年9岁，三年级下，我现在正在看西城的房子，打算四下转到西城。由于预算不太多，最后看是选择玉桃园附近的挺破的地上房子，还是什刹海雷锋小学对口的半地下的房子。我先生有政保名额，初中可以政保。因为是从朝阳转学也不能享受雷锋的直升通道了。

昨天看了看什刹海雷锋小学，怎么连操场都没有。所以请问是买新街口玉桃园地上的老破房子？还是买雷锋小学的半地下房子或者平房？

A：

1、如果不考虑自住，那就买地上的房子吧。半地下的房子相对来说就是面积大，在能接受的情况下兼顾自住。但这种房的流动性很弱，排在最后一位，也就是不好卖。除非是学区房火爆的时期，否则很少有人关注这种房。

2、另外半地下的单价只是看上去低，但实际溢价率并不低，和其他学区房是差不多的。也就是只能说自住，但谈不上性价比高。

3、另外平房也跟地下室差不多，优势是总价低，劣势是不能贷款。而且说不太好保值什么的，牵扯腾退政策。

4、学校我不好建议，这问搞教育的吧，我不知道哪所学校有学位。

仅供参考。

五

Q:

现在家里有一套郦城得三居，22年10月购入，另一套在青塔，现在想把青塔的置换成一个属性好些的小区。青塔的可以卖880左右，总预算1600以内。目前看了这几个区域，草桥的四居，大成郡的三居，田村的三居，博雅西园的三居，古月圆的三居。

需求就是希望保值流通性好，孩子26年上学，现在感觉布置学区不是个好的选择。所以说希望这套的属性好些，等26年也能有调整的余地。或者您建议是直接布置到学区（西城、东城）？

A：

1、1600万的预算不适合在丰台，偏高了，流动性好不到哪儿去。自住无所谓，看自己的喜好就行，但投资是要做到环境配合的，否则就是错配。在高档餐厅卖佛跳墙是正常，但普通馆子就不好卖了，东北乱炖才更合适。

2、这预算的常规建议就是朝阳北部合适，流动性相对好，没溢价租金也相对高，升值看小区，不难找到合适的。比如亚运村望京奥园等地，还有来广营新北苑等新板块都不少呢。

3、学区看自己的需求，这预算能买到溢价不算太高的了，比占坑儿房的风险小的多，支撑也强。但如果用不上学位就意义不大了，肯定没有非学区房租金高，而且也有一定的风险。我觉得犯不上去跟大趋势对赌，投资没必要拿钱较劲，赢了不过是得到自己本该得到的，输了那就输了呗。

4、所以我觉得再考虑一下吧，看是否自住或用得上学位，没这需求的看看朝阳的吧。

仅供参考。

六

Q:

我的情况是，孩子在东城爷爷奶奶家附近上小学，可以住在爷爷奶奶家。我和老公在马驹桥米拉有一套60多平的一居室，目前我们三口在孩子学校附近租房住，马驹桥一居室出租，等孩子姥姥姥爷退休后来北京居住。我们手里资金180万，想买一套泰禾一号街区的商办自住或者出租，想请教您这个方案可行吗？还是继续持有现金合适？

A：

1、泰禾1号，50年的商住，方案是否可行看自己的目的了。如果确定只是为了自住或出租就行，优势就是价格低租金高，自住的性价比和租金收益都合适。但如果是有投资升值的想法就谈不上可行了，之所以租金显的高是因为涨的慢。近些年就几乎没涨吧，当年就3万多，现在差不多还是这个价。

2、以后是否会逆转价格走势看政策，一是看是否鼓励，二是看房产税。外地的鼓励政策多，北京不太容易。如果房产税出台的话很可能先从商住开始，因为本来就有政策应该交的，只是这些年没收而已。还有一个到期后土地出让金的问题，住宅是肯定没什么的，商业类的还没说法呢。

所以考虑好需求，确定是自住和出租的再买。要不然将来就不好置换了，也不好卖。常规建议就是要么就甭买，买了也就别卖了。

3、是否持有现金更看自己了，有需求就买，没需求再等等呗。不过今年肯定是政府鼓励买房的，北京各区的政策会陆续出台，房价有上涨的可能，至少没什么下跌空间。

仅供参考。

七

Q:

孩子25年入学，想买东城和平里学区房。目前看上三秀涵雅的北向2居，73.32平。此房2000年商品房，就一栋楼，没小区环境，得房率较低70%，初步报价655万，均价9万。我看了周边老公房和2006年回迁西营房，均价都13万左右。想问一下，三秀涵雅这样的房子，均价低，值得买吗？入手后，涨幅会不会低于大盘？

A：

1、三秀涵雅居我知道，强佑地产开发的，当年卖7000来块钱吧，房展会时和我们展台挨着。

2、就是这现状呗，优势就是价格低，经济实惠，劣势就是过几年或许显的更实惠。反正之前这么多年是一直略有落后的，否则房龄新的商品房不会比周边回迁房和老破小还便宜。

当年同等价格的就算没学区溢价的都10万+了，学区房的话可以看德胜的阳光丽景，当年和这里同等价格，现在18万了，就算是溢价比这高也到不了哪儿去，还是基础部分升值慢导致的。

3、另外提醒一句，这种小区只是看上去单价低，但溢价率是一样的，饭馆儿里的拍黄瓜未必比红烧肉的利润低。

4、所以从自住角度就值，从保值角度一般，以后大概率还是弱点儿，至少是流动性弱，户型偏大不太好卖。这套房肯定不是两居，而是一居室改的，当年商品房中小两居很少的。又是北向的，算硬伤，出手时挂牌期会比较长。在别人手里20年了都升值慢，接盘后很难会改变。

仅供参考。

八

Q:

门头沟一套房63平米价值不到200w，为孩子入学发愁，请问您认为门头沟的教育水平怎样？我们的期望值不高，能有个普通一本就行了。主要是看了学区房了，以我们上班的话只能是海淀，需要卖房后至少贷款200多万，压力很大。而且据同事朋友说鸡娃的费用还很高，压力很大的。如果买的话，以500万的小两居您建议在哪个学区？有小区的推荐吧？

A：

1、门头沟的教育水平，在郊区中算中等吧，毕竟是北京，怎么都不算太弱。普通一本的预期，这说不好，在东西海的话不算太难，在郊区的话不算太容易。全北京的一本率是40%左右。我不知道门头沟的普高率多少，就算和海淀一致都是70%吧。那海淀的一本率是70%左右，郊区在20%上下的居多。

那这么算下来，假定是个中等普通孩子，在海淀按部就班上一本的概率是50%左右。在门头沟就略低了，可能不到20%。

2、500万的小两居，我觉得如果目标就是普通一本，那也未必非得去海淀吧，石景山也有不错的牛校的，学区房的溢价还低。另外石景山的普高率应该也是70%左右，一本率一本都是50-60%，也就是总体40%左右的概率，没比海淀低多少。海淀是上限更高，清北985的比例远超其他区，但这和大多数普娃关系不大。

海淀的没什么推荐的，这价位基本都是老房，得等出房。一般都是看万寿路和羊坊店，通勤也相对方便吧？如果考虑石景山也可以看看，但这得看孩子哪年上学，景远和京源对落户年限有要求，先考虑一下吧。

仅供参考。

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