天气渐暖，楼市渐冷。

文｜路春锋 编辑｜刘狄

“今年成交最好的是2月份，3月上旬延续了2月的势头，量价齐涨。不过，3月中旬后开始向下调整，4月又降了一些。” 据北京链家一经纪人回忆，2月份他所在门店共计成交16套左右，3月份为10套，4月份为8套。

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而在5月的前7天，上述经纪人所在门店只成交1套房子。

同期，北京新房成交666套，环比降近5成；二手住宅成交1683套，环比下降也超5成。而在4月，北京楼市已经明显趋冷，二手房成交13928套，同比下降2.2%，环比下降37.2%。

“客户从2、3月份快速成交的节奏里出来了，变得理性和观望。”麦田房产一受访经纪人如此总结4月以来，北京购房人的心理变化。

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五月楼市“开门冷”

刚过去的五一假期，北京的各大景点挤满了人，售楼处和二手房交易市场显得十分冷清。“都出去玩了，谁会在五一去看房呢？除非真的着急买。”受访经纪人表示。

“进入5月首周，恰逢五一小长假，居民旅游出行成为主要选择，购房需求被暂时搁置，导致购房市场相对冷清，新房、二手房成交量双双下滑。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出。

整个北京楼市的成交情况，也如劲松商圈一样，有所回落。思源研究院数据显示，5月1-7日，北京商品房市场(住宅+别墅+办公+商业)成交量价受五一假期影响继续回落，其中成交套数环比减少43.4%，成交均价下跌3.8%。

具体到住宅，据诸葛数据研究中心监测数据，5月1-7日，北京新房成交666套，环比下降46.68%，同比下降37.05%；二手住宅成交1683套，环比下降54.24%，同比上升9.57%。

再进一步聚焦到五一期间，据中指研究院统计，2023年“五一”楼市的成交量与2020-2022年三个“五一”假期的平均成交量相比下跌23%，与新冠疫情前2019年“五一”假期的楼市成交量相比下跌22%。

视线拉回当下，全国楼市复苏动能和持续性不足、行业信心仍未完全恢复等仍然制约着买卖成交。“从节后四天的日均成交来看，也尚未恢复至节前水平，5月4-7日新房日均成交162套，较节前日均成交下降29.58%；二手房日均成交408套，较节前下降39.56%。预计5月全月的成交水平有进一步下调的可能。”陈霄认为。

成交放缓 挂牌房源增多

实际上，自3月下旬以来，北京二手房市场的成交走势就开始放缓，进入4月份，理性观望成买房主旋律。

据麦田房产远洋山水区区域经理连传豹回忆，与2、3月相比，4月客户看房周期、做决定周期都有变长。“对比3月份，4月二手房的成交速度整体有减缓。整个4月，工作日的带看有20组左右，周末两天也在25组左右，跟3月比放缓、有所减少。”

“4月份交易量减半，库存量增大、去化慢。整个4月，工作日的总带看量大概40组，周末20组左右。跟3月相比客户量还可以，但4月客户下定速度慢、观望情绪浓，博弈氛围浓。”麦田房产世纪城东区区域经理谭月琴也如此表示。

北京住建委官网数据也验证了上述经纪人的经历，4月北京二手房成交13928套，同比去年4月下降2.2%，环比3月下降37.2%。

同期，二手房挂牌量环比增加4.5%。挂牌数增多遇上成交放缓，导致在售房源总量仍处高位，买方议价能力在增强。

从快速成交到理性观望

在这种趋势下，对比今年前3月，购房人的成交节奏有明显的放缓倾向。“主要是信心不足，下定速度放缓，心理价位降低，对于上涨的价格不追涨，对适合自己的房子也不着急下定。”谭月琴如此总结进入4月后买房人的心理变化：从2、3月份快速成交的节奏里出来了，变得理性、观望、对比。

“以100万总价为例，2月业主让价能谈到2.5%，也就是能便宜2.5万。到了4月，差不多能多降一个点到3.5%。”邢立军表示，最近其所在区域楼市热度所有回落，除价格略有下探外，成交量也有所下降。

据谭月琴介绍，也有业主挂牌当天即成交，但买卖双方也都很理性。“有一套房，业主挂牌当晚，就有客户过来看房。因为房子符合要求，且挂牌价合理，当天就签约了。”

“客户看完立马下定，没有大谈特谈价格或者犹豫不定；业主也没有因为这么快成交就感觉卖低。”谭月琴认为这是一种比较好的现象，她表示：“理性买卖，不追涨也不盲目对价格有过高的预期。有变现的需求业主定价合理，有合适的买家、有合适的房子，都可以很快下定，不需要拉长战线耗时耗力。”