编者按:很多读者朋友都会问一个问题:“**盘买了能涨价吗”?

这是个听起来简单,但是很难回答的问题,很多“砖家”的观点都被时间证伪。那么,在“房住不炒”的时代,究竟哪些房子既能满足居住需求,又能实现保值增值呢?


(相关资料图)

今天开始,我们就以北京楼市的典型热销项目为例,围绕哪些房子保值、增值的问题进行“一家之言”的分析,欢迎大家提出宝贵意见。

案例:栖海澐颂

3月18日,栖海澐颂线上开盘,887套房源引来1743组客户参与选房,最终当日成交839套,75亿元!开盘去化率约95%!

这么火的项目未来能涨吗?在顾问君看来,答案是肯定的!原因有三点:

第一,房价“补涨”

贝壳APP显示海淀永丰区域内次新房项目首创天阅西山二手房挂牌均价9.2万元/平米,相邻区域2004年建成的中海枫涟山庄二手房挂牌均价10.5万元/平米,2005年建成的百旺茉莉园二手房挂牌均价9.9万元/平米。

栖海澐颂8.2万元/平米的售价存在补涨空间。

第二,产品力更强

体现在两方面,第一是户型设计,据说93平米户型排卡达到1000组(这里不做展开);第二是成本投入:室内精装出现了蒸烤一体机和冰箱,外立面上了石材,这样的设计方案相比同区域竞品更有竞争力。

而且未来进入存量房交易后,这样的竞争力可以让项目二手房成交价格高于区域其他项目。

第三,区域处于上升期

2022年,海淀区GDP总量突破一万亿元,成为北京市第一个、全国第二个经济总量跨越万亿元的市辖区,而永丰是海淀经济的主要“发动机”。

这里拥有上千家高新技术企业,是海淀最具潜力与活力的科创增长极。产业持续升级带来区域产业人口的购买力提升,从而影响房价。

在这个拥有溢价确定性的项目中,什么样的户型,未来涨价空间最大呢?

栖海澐颂户型比例:

81平米两室 共计:108套 比例:12%

87平米三室 共计:193套 比例:22%

93平米三室 共计:136套 比例:15%

121平米四室 共计198套 比例:22%

129平米四室 共计150套 比例:17%

148平米四室 共计:60套 比例:7%

154平米四室 共计30套 比例:3%

我们先抛出答案:121平米、129平米、148平米、154平米这四个四室户型。

现在说原因:

第一,看市场供应量

从2022年海淀永丰新房供应量来看,中海富华里两期项目一共供应了近1200套房源,其中一期(富园期房部分)开盘当天销售9成,二期(汇园)顺销至2023年3月30日,已销售400余套,整个项目剩余可售房源约400套左右。

剩余的400套房源中,以99平米三室为主,其次是116平米三室。但栖海澐颂面积段相近户型93平米三室和121平米四室却是开盘当天几乎售罄。

这说明永丰区域这个面积段的供应量较大,项目要靠产品力和性价比胜出。

第二,看二手房成交

贝壳APP显示永丰板块内冠城大通百旺府,2022年成交20套,其中110平米-150平米户型成交11套。而旁边户型面积普遍在180-210平米的首创天阅西山在2022年只成交了5套房。

通过价格对比发现,首创天阅西山的二手房挂牌价集中在1800-2200万元之间,已经摸到了区域的价格天花板。

这说明区域客户不是不需要大户型产品,而是因为受总价制约,110平米-150平米的户型成交更活跃。

第三,看接盘客是谁

现阶段海淀永丰成长中的企业中,未来还会出现公司上市,也就是股票分红的机会,这意味着来区域接盘客群的购买力还将提升。

可以简单理解为“需求向前跨一级”,比如三室的主力需求,就有可能被四室起步取代。

其次,在区域置业两室和小三室的客户比较年轻,多是两口之家,或者小太阳家庭。这些家庭在5年后,会面对家中添丁,孩子分房居住的需求,增加一房的诉求就会释放出来。

此外,还有海淀上地、中关村等传统片区和朝阳北部这些房价承价能力更强的客户,会因为永丰未来的吸附力逐渐置换到区域来。

因此,在不触碰到区域总价天花板的前提下,121平米(约980万元/套)、129平米(1050万元/套起)、148平米(1200万元/套起)、154平米(1250万元/套起)这四个四室户型更符合未来区域客群的置换需求。

永丰区域的投资,一定是选品质盘、产品力好的项目,因为区域未来还会有新项目推出,二手房的升值逻辑一定是品质+产品力。

现在永丰区域主要是外来的刚需、刚改需求为主,但永丰区域产业和配套会持续升级,走向成熟,未来切换为本地中高端改善需求的时候,比如栖海澐颂这些区域内品质项目的120平米往上、三或四居室的户型就会凸显升值潜力。

同时,住在区域政策房项目的科创人才,在完成过渡性需求后,也会变为改善客户,而基数庞大的二手房则会承接起刚需需求,新房市场的趋势必然是改善需求为主。

所以,即便买区域红盘,也要考虑5年以后这个区域的接盘客户要买什么样的房子,多大面积的房子。

区域需求决定未来二手房市场价格走势,在缺少改善产品,尤其是120-150平米面积段大三室或四室的海淀永丰,什么样的房子未来涨更快,答案并不复杂。

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