近日，山东、安徽、河南、四川、广东等省份明确了现房试点。不过现房销售并不是首次出现，业内人士表示，该模式已探索了约20年。在2020年海南就出台了政策，目前已全面实施现房销售。数据显示，现售的商品房占比也在悄然上升。短期来看，进行现房销售试点的城市或有增加，但现房销售能否取代商品房预售？对此，多位业内人士认为，未来一段时期，预售与现售或将并存。
最新：多地跟进现房销售政策引关注
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议强调，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。
(资料图片仅供参考)
1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议中提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。
2月6日，四川省政府在《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
广东在春节后的“广东省高质量发展大会”上也称，支持有条件的项目进行现房销售。
追访：业内预计各地会密集出台现房销售相关政策
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，河南省“保交楼”任务较重，2023年是“保交楼”的重要节点，此前河南省政府工作会议已经提出要“扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作”，河南省进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，并提出将在郑州、开封试点探索预售制改革和现房销售，是对主管部门政策的进一步落实。短期来看，进行现房销售试点的城市或有增加。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，河南此次提出现房销售模式，具有非常强的信号意义，也更具有标杆性。因为2022年河南停工断贷潮事件后，现房销售的呼声明显增加。此次河南主动把郑州和开封作为试点，延续了2022年下半年以来的保交楼工作思路，同时结合2023年住房工作总精神，具有非常好的示范效应。从改革的省份和城市看，一些大城市明显改革节奏较快，也说明此类城市主动性更强。各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发的。2023年包括山东、安徽和河南等的改革，则跳出了鼓励和自愿的范畴，而是上升为“试点”的概念。这说明改革的节奏明显加快，也更具有示范效应。
他预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，从点状式的试点逐渐演变为组团式的发展模式，尤其是一些重点省会城市会加入到试点的大军中。总体上，对于今年各地的现房销售制度改革和创新，值得期待。
关注：现房销售模式已探索20年
其实，现房销售并不是首次出现，海南省已要求全面现房销售，2020年海南就出台政策称，自当年3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这也是当时全国首个省级实施现房销售的政策。
近年来，除了部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，热点城市部分地块也在拍卖环节设置现房销售条件，比如北京、上海、深圳、杭州、重庆、南京、西安、成都、宁波等城市也已经出现了现房销售试点。
据易居房地产研究院梳理全国各地取消预售制度、推行现房销售模式的制度改革、政策文件、相关建议等发现，关于现房销售的模式，其实有约20年的探索之路。
严跃进介绍，最近几年，关于现房销售的模式探索，有各种试点和创新，也形成了两个不同的阶段。其中，2021年上半年之前，各地在供地规则中明确了现房销售的模式。其出发点是基于“稳房价、稳地价、稳预期”的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。而2021年下半年后，关于现房模式的讨论，主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发的。在各地住房和城乡建设工作会议中纷纷提出现房销售的改革试点。这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。
现状：每卖7套房，已有一套是现售房
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，实际上，房地产销售一直包括现房和期房销售两种方式，各有特色。期房销售对于开发商而言也是一种低成本融资方式，有利于开发商降低融资成本，稳定房价。期房房价一般低于现房，在房价上涨期间，购房者会选择期房。但当前楼市低迷，加之疫情影响，很多楼盘已经是现房，现房销售也无可厚非。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，事实上，即便政策不提，近年来现售的商品房占比也在悄然上升。 “之前，之所以现房销售推不下去，不是政策有什么问题，而是需求不足，或者时机还未成熟，总的来说，现房销售占比上升，是市场倒逼的结果。”
数据显示，2022年，全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中，期房销售面积同比下滑29.6%，而现房销售面积同比降幅仅仅为2.3%。2021年6月，全国现房销售占比9.5%，随后该指标快速攀升，到2021年12月为10.4%，2022年12月为13.9%。也就是说，每卖7套新建住宅就有一套是现房。经过3年改革试点，海南现房销售占比明显提升。2020-2022年，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。
严跃进则指出，当前全国现房销售规模占比约为14%，最近5年改革下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%，这也意味着后续购房市场中，5套住房有1套是属于现房的。现房销售占比的上升，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，这也意味着，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。此类改革下，土地、房地产开发、住房交易等市场都会发生重要的变化。
分析：现房销售能否取代预售？
李宇嘉认为，如果将在建未批售、已批未建算在内，再加上海量的二手房挂牌，以及城市更新把不符合居住品质的房子拆掉，再建设新房子，房子总量已足够了。现在，“房住不炒”深入人心，房价只涨不跌的预期也逆转了。
不过，李宇嘉指出，尽管现售的时机来了，但转向现售是谨慎的。因为现售推行需要一些前提条件，比如地方要告别土地财政。如果卖地经营城市还大行其道的话，必然还要靠卖高价地驱动楼市繁荣，现售很难有空间；如果转向了现售，考虑到建设周期拉长、成本增加，客单价太高，融资不放开，很难大面积推开。告别土地财政本身就是一个渐进的过程。未来一段时期，必然是预售与现售并存的开发时代。
陈文静指出，但全国大范围推广的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制。
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预售制缘何成为我国商品房销售主要方式？
严跃进介绍，现房销售模式所对应的是预售制度或期房销售模式。1956年，香港颁布了《预售楼花同意书》（楼花一词源自香港，是指未完工的建筑物），以法律形式确认了商品房预售制。1983年和1986年，深圳和上海分别试点了商品房预售制度。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制为我国商品房销售的主要方式之一。据此统计，中国内地期房销售模式已实行了30年时间。该制度为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等发挥了积极的重要作用。
李宇嘉解释，预售制度，本质上是一种融资模式、加杠杆模式，也就是开发商向购房者融资。一直以来，预售款（定金+按揭贷款）占到开发商资金来源的50%左右，是开发商最大的一笔融资。有了这笔资金，开发商既可以拿来还掉购地的“前融款”，也可以还开发贷款，或继续去拿地。而且，预售制下，更容易出高价地、出地王，后者是楼市繁荣的源泉！这就是开发商拼命挪用预售资金的原因。监管层不断紧缩开发商外部融资的背景下，这一笔规模最大、几乎无成本的资金，是开发商实现高周转的“利器”。所以，从2015年开启高周转以后，销售面积一直大于竣工面积，增速剪刀差高达10个百分点以上。期房大行其道，且推迟竣工交付成为普遍现象！
预售作为融资手段，意味着房子的居住属性被削弱。2015-2021年这一段时间，房屋的金融资产属性非常明显。地方政府希望规划带动卖地，卖高价地；“开发商+金融”这个利益复合体，以高周转、高杠杆为载体，希望实现投资红利；而购房者更看重的是房价上涨的资产收益。
当初，之所以选择预售制度。一方面，城市化、工业化、房地产市场化快速推进的时期，房屋供应不足，需要加速供应；另一方面，前端成本太高，投入太大，比如土地价格高、融资成本高，如果要现售的话，由于建设周期长，要么开发商承担不了，要么房价就会大涨。
更重要的是，预售能加速卖地、加速区域开发，带动上下游，对地方GDP竞标赛和全国经济增长有好处。所以，预售有很大的贡献。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
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