北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
(资料图)
我计划1300万以内，目前首城两居，想换品质住宅，且有一定升值潜力的低洼地带。所以不知道常青藤的一层带下跃和小院的是否可以？是否算是稀缺性？或者有什么别的推荐？关于区域：我在考虑望京已经成熟了，是否东坝属于洼地，未来（10年后）会追上望京?
还有个问题：我燕郊有3套房，我一直觉得燕郊通地铁后，未来5年后房价会翻番，毕竟离副中心一站地铁，不知道是否如此趋势？
A：
1、北京没有洼地，毕竟北京房价太贵了，动辄千百万，谁都会很认真的考量的，早把洼地填平了。看上去是洼地的多数都是坑，价格洼地也不是价值洼地。
2、常青藤的下跃，自住合适，投资算硬伤了。下跃也不算稀缺吧，全北京有的是，就是都不太好卖，连开发商都头疼，所以才价格低。未必升值总是落后，只是流动性弱点儿，得真遇到喜欢这种产品的才行。
3、望京可以算成熟，但国贸、金融街和中关村不是更熟吗，总不能让他们退休吧？东坝不算洼地，虽然前些年的规划不明确，从李嘉诚时期就来回的折腾，但价格并未走弱，几个商品房小区也是超过了大盘的。可以将地图向下拉一下，东坝的均价超过南边同经度的定福庄常营，所以这里就是合理的价格，谈不上洼地。
未来十年追上望京，不容易，望京到现在连亚运村和奥园还没追上呢。这可都20年过去了，重新规划且实施也十多年了，还需要继续努力吧。东坝到目前仍是规划阶段，但北京却过了高速发展期了，看朝阳区是否向东边财政倾斜吧，不容易，地主家也没有余粮。
建议平和心态吧，东坝挺好的，常青藤也是不错的小区，但也别期望值太高，追赶是很难的事儿。想追望京的板块有的是，但都需要时间和运气。望京如果不是运气好，估计现在依旧是酒仙桥2.0。
4、燕郊修地铁不是秘密，谁都知道，所以价值已经体现在现有价格之中了。如果翻番那就快赶上通州了，但有这么多钱谁还买燕郊啊？燕郊也已经追了不少年了，动辄翻番的这种话几年就有个轮回，但到目前为止，价格差率还几乎没变，一直在追赶，从来不超越。
毕竟北京的经济也在发展，到目前为止，还没给燕郊什么产业的利好。燕郊靠自己发展吧，产业、教育和医疗，都发展起来就能追上了。什么时候燕郊的业主们都打算常住，不考虑卖房了，那房价就会大涨。毕竟商品价格是供需关系决定的，都不想卖了才升值好。地铁不起决定作用，朝阳京通路以南也有地铁，双桥豆各庄十八里店的，配套也都挺好，但房价持续走弱十多年了。
5、总之我觉得想法都有些理想化了，还是以现实为主吧，市场就是市场，都是明摆着的事儿，不好因个人想法而改变。
仅供参考。
二
Q:
我父亲被开发商给忽悠了，买了一套**的期房，然后他们现在降价了。我去讨说法，他们说可以让我再买一套，可以打9折，比现在还低一些，价格能到20000，总价220万。您看这价格合适吗？如果均摊的话大概单价是21000。
A：
1、别买了就，房子是用来住的，这种远郊房就更是用来住的了。要不然也就是放着，出租的话不仅租不上价，而且还毁装修，那点儿租金还不够装修费的损失呢。
2、这要不是你问的话我都不知道这项目，太远了，离五环都得好几十公里吧？环境是肯定好，养老度假都合适，但老人真的能长期自住吗？够呛吧，回趟市区多辛苦啊，又没地铁，开车都累。这要我说的话既然知道了被忽悠，那就能退就退吧，别再往里续钱了。
3、而且就算是2万也不算便宜，旁边的小区才1.2万均价，房龄也不过才十年，之所以这里定2.2万是锚定的万科的，还有就是潮云的别墅。但你们想想，别墅才卖2万，那这普宅小区的2万合适吗？
4、反正就这意思吧，如果是确定能长期自住买了就买了，但别再多买了，实在没意义。如果不能确定自住，那留不留的更没意义了。
仅供参考吧。
三
Q:
我之前是想在中央别墅区和新国展附近预备买大面积房子改善居住条件，但是发现其实还是在市内买房比较好，无论是自住还是连带保值增值。所以我现在考虑买公园1872单独出来一栋偏酒店物业管理性质的，89平一居室，价格在540-580之间。据说出租价格在1.1-1.5万每月，算是投资性质挣三五年房租，一个是再多凑点钱再换大房子，一个也是能抵挡一下利息不断下调。
但是现在担忧的方面是：楼市如果向下动荡，这个没有燃气的酒店公寓的70年住宅会不会更掉价儿？是能跟大部队步调一致还是会跌破大部队？
A：
1、自住连带保值增值，这在预算不太高的情况下是相冲突的，自住是消费，增值是投资。一般来说都得权衡，毕竟甘蔗不能两头儿甜。
2、1872这就是公寓，优势就是租金高，自住的话也可以算性价比高。劣势就是升值慢，如果房龄老了或维护的普通的话会越来越慢。
所以这看自己重视什么吧，重视自住和租金更合适，升值什么的别期望值太高，高租金是用升值慢换来的。未必掉价儿，就是涨的慢。是否跟大部队一致，某个阶段有可能吧，长期看都是走弱的，近30年来基本如此。
3、打个比方吧，这就相当于名媛，公寓就是出租为主，跟谁睡都行。优势就是能解决基本需求，虽然这名媛不会做饭也无所谓，谁也不挑。而且在房龄新的时候浓妆艳抹的也挺漂亮，作为客人一般都不太在乎临时花钱的，春宵一刻值千金。
可一旦想给这名媛赎身的时候大多数都会算计性价比，因为未必自用，都是打着继续租出去赚钱的想法，得算回报率。所以谁也不出高价，名媛也就只能吃青春饭挣短租的钱了。
到目前为止，中国的主流还都是良家，而名媛属于外围，很难入围大部队，1872的公寓不就都在外围吗？尤其是当徐娘半老的时候，就更不太好钓金龟婿了。
虽然曾经是“五陵少年争缠头，一曲红绡不知数”，公寓中经常上演“钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污”的盛况，但最终是“暮去朝来颜色故，老大嫁作商人妇”。
这跟普宅两码事儿，那相当于大家闺秀或小家碧玉，是娶回家踏踏实实过日子的。虽然有可能彩礼高，但这感觉不一样。一个是有可能白头偕老，一个则肯定是露水夫妻，是长线投资和短线挣钱的关系。所以还是挣短线的租金为主吧，别太考虑长线的回报。
4、总之就是这情况，看自己的需求吧，比方未必贴切，当个参考而已。
仅供参考。
四
Q:
我是通州户口，在国企工作，工资一般，媳妇过来投奔我，目前在小私企工作，收入也是一万多，现在我俩人基本上圈子都在通州。首付250~300万，已经看了京贸国际城、京玥兰园、国誉未来悦。还看了十多套二手房，中介说五环外二手房最多只能贷款243万，加上自己不想重新装修，最后还是选择了国誉未来悦的新房，交了意向定金。
我父母（南方，家里住建专业的）过来看了看，工程还算过关，对加强保温的自采暖系统倒不是很懂。两家人现在对地段和小区规划也比较满意，价格也能够得到。但是现在就是有几个疑惑想问问您：
1、售楼部宣传新型共有产权，80%产权，5.6万，已经比二手房还低，但是其实现在的价格来看，九棵树街区5.6万是最高之一。如果不是二手房贷款限制，这个新楼盘价格让我们不太舒服，担心买高了。
2、九棵树毕竟是通州老城区，刚好是通州规划发展的盲区，大V分析都是运河三角区优先，实在不行宋庄，但是现阶段那里的配套设施不高，烟火气不足，而且我上班也不方便，让我过去买房自住有点没勇气，可能需要个高人点一点我。
3、通州教育确实一般，媳妇又有带娃焦虑，一直嚷嚷要去海淀，可现在购入海淀，平时通勤就非常痛苦，就想说通州未来教育或者周边区域的教育有无改善可能。生娃还在筹备，计划要个属相龙宝宝，所以眼光还是不够长远。
4、最近北京市场复苏，三线老家有一套房已经掉价很多，在纠结是否把它骨折卖了去增加首付，因为自己首套资格还在。
A：
1、国誉未来悦，限价7万，说的过去吧，不算多贵。楼面价好像是3.2万吧，那卖5.6万肯定有利润，理论上应该能保证质量。政府的20%份额是人家的土地收益，这没什么办法，否则谁白白让利啊，政府家也没有余粮的。自采暖就是前两年效果普通，楼体烘干之后就正常了，入住率高的话比集中采暖划算。
2、已经交了意向就买了呗。谈不上盲区，只是没有运河热门而已。但那边还有溢价呢，也未必多合适，至少是居住的性价比不算太高。宋庄不懂，我一直没去，不知道现在什么环境，赌一把的事儿吧。
3、教育，这只能父母定。常规建议是没必要准备的太早，既然还没要孩子，那错过入学高峰期再看吧，犯不上在最高峰冲进去接盘。抢了房也用不上，住着性价比低，还得承担着溢价的风险。人家能用完了学位就卖，你们可得持有至少八年呢，考虑好吧。
这等孩子入学之前三年再定也不晚。通州的教育提升是肯定的，但达到海淀的程度不容易，到时候再看吧。
4、北京现在还谈不上复苏，年底大多数都这样儿，横盘是常态，春节后才有可能出现小阳春。外地的我不懂，不好建议。
仅供参考。
五
Q:
孩子25年上学，目前四老房产对口人大附中实验小学，打听是个贴牌校，主张素质教育。但也认了，毕竟在亲妈滤镜下，孩子也只能算是不笨吧，也没想过让孩子去三小这种牛小，现在努力娃中。主要问题是海淀的房子太小，50平米公寓大开间，住不了。所以想买小学周边的老破小，目的是能住，5公里内电动自行车能到。
我和老公名下无房，首付能有个450。我俩金融民工，好的时候收入还行，现在大环境不好，不太敢多贷款。毕竟海淀娃太费钱，以后花钱的地方太多了。目前看上了罗庄西里一套65平小两居（对口学院路小学），全南向，低楼层有电梯（共九层），报价699，1997年的房子，感觉买这样的还行，不求涨多少，不亏就行，毕竟刚需，打算长期持有，至少12年吧。
想咨询一下：
1、我比较倾向于这种老破小，能住，户型好，如果没电梯就要楼层低一些的，尽量选房龄新的，这个思路对吗？到时候会不会砸手里。
2、还是入学后把学区房卖了，加上手里的，凑个8、900首付比较好？但是感觉1300左右在中关村附近也买不到特别心仪的房子，您觉得哪种更合适？
3、中介说最近或者6、7月份入手合适，但我总想着过了24年入学高峰会不会降？等过了高峰再入手，是不是更合适？
4、还一点，想孩子入学后把四老房卖了置换到南城（目标是草桥、刘家窑那片儿吧，为了离老人近），改善居住条件，但短期也不会住，也得租出去。目前四老房的房租挺高的，7000多吧，换到南城肯定还要贷款，房租最多也就7000吧。不知道值不值？
A：
1、思路没什么错，尽量选三层最好。1990年之后的都算还合适，商贷不受限制。不会砸手里，北京的老房有的是，只要价格合适就都不算难卖。
2、人大附实小属于名气大的普小，不算多强。但学院路小学也是普小啊，北太平庄普通学区吧，不热门。房子的优势就是溢价相对低，居住的性价比高些。常规建议是既然都是普小，那就选较好的学区。中关村学区的整体氛围是比其他普通学区强的。但学区的选择还是家长定吧，外人不好建议。
如果入学了干嘛还换学区房啊？2025年之后是确定性的入学人口减少，就算是中关村的支撑强，溢价部分也未必不受影响。所以就是自住合适，其他的不好说，保值方面得看政策。如果是我在卖掉学区房后就买非学区的了，或者溢价低的，犯不上非得冒风险，居住的性价比还那么低，不划算。
3、中介说的有道理，信息采集之前学区房至少不会降，上涨的可能性大。6月份就肯定平稳了，所以要么现在，要么就等到6月。过了高峰期未必下降，也有涨的慢的可能。韩国和台湾的都是这种先例，逐步降低溢价率。我建议是没必要非得在高峰期去抢房，抢来了也用不上，何必呢。
4、草桥还好，房龄新的相对多，升值也大部分不落后。刘家窑弱点儿，典型的南三北五，自住为主。
学区房租金高？50平的开间，荣上居吧？如果是的话那也谈不上租金高。50平价值小600万，如果是非学区房的话能租1万左右或以上。公寓本来就比普宅的收益率高，但升值慢点儿，所以溢价率并不低，这看自己重视什么了，不好这么比。
5、我脑子有点儿乱，还是自己先定下是否换学区吧，然后再说房子。
仅供参考。
六
Q:
2000年南三环大红门苗圃东里的塔楼，67平方米，目前租金5500。售价58000每平。求问今年是出售的时机？这个地区还会上涨吗，周边新盘都9.5万，本小区迟迟价格不美丽，继续持有还是抛掉？
A：
1、有置换的需求就卖呗，房子是用来住的，该换就换。如果卖房后增加资金的话就算是时机，毕竟全国救市，北京至少没有下跌的道理。不增加资金的话无所谓，平级置换谈不上时机，只要尽量缩短空白期就不吃亏。
但如果是抛掉后套现的话那就看自己了，除非是有更好的理财渠道，否则考虑好吧。还是这话，下跌的可能性几乎没有，就算不大幅上涨，也大概率比其他理财什么的稳妥。
2、67*5.8/0.55=700。租售比合理，北京平均值，这价格差不多就是市场价。是否上涨看大盘呗，北部涨完了就轮到南部，单独的上涨不可能，近十多年来没有先例。
3、南三北五，不是来个豪宅项目就能拉动的。南城的豪宅不止这一个，20年前就有珠江骏景拉动，结果反倒被拉下去了。之后石榴庄一带的楼王不少呢，火了两年也普通了。宋家庄金茂府11万呢，周边价格走势没什么变化。豪宅跟老小区没什么直接关系，完全不同的购房群体。
4、总之就是如果置换的话就应该换，抛售套现的话看自己的判断了。
仅供参考。
七
Q:
我是2006年买在的卢沟桥沸城，当时5800，那时就觉得便宜，后来才知道升值慢了。当时和万年花城同户型的才差十几万，首付几万块钱，现在人家的都上千万了，我这才五百万多点儿。现在是很为难，想置换的话不好换出好价格，看看地铁通车能有多大拉动作用呢。
A：
1、地铁通车，未必能帮上多大的忙。而且这离地铁也不近吧，估计得走一段时间。一般一公里以上就不算地铁房了，只能算近地铁，两公里以上就只能是有地铁了。而且地铁在北京早就是必备配套了，没有的话减分，但有了的话也不加分。这东西都是开发商和中介用来炒作，或者对偏远郊区作用大，市区的话意义不大。
2、其他我也没什么可说的了吧？帮不上忙。而且提醒一下，看看这地铁的线路，是刻意避开了铁道以西的，走榆树庄去的宛平城。也就是说，丰台区的重点是在地铁沿线，而有些没太重视现有板块。那在这种情况下，就更不太好引入什么大型配套了，没有地铁站点，连大商场什么的都不爱来。
以后的发展看学校吧，如果成绩好就成为学区房了，这能快速带动房价升值。否则靠现有配套的话相对普通。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
