北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

【资料图】

Q:

我是北京本地人，工作在西三环，目前在石景山居住，孩子以后上学也在海淀西三环，户口用孩子姥姥的房子，已落户。目前手里有一些闲钱，大概350左右，有没有必要再买一套小户型自住？目前也没有稳妥的投资方法（不懂不会也不想冒险），想着买个小户型等孩子上学时自住，或以后留给孩子。但也想过租房不是更灵活吗？我有点迷糊。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买呗，不着急就以后再说。

2、租房当然灵活了，业主和租户都灵活，全是想租就租，不想租了就不租。这就看自己的需求吧，租房是典型的消费，是计入CPI的，但不开发票的不计入GDP。买房属于投资，必须计入GDP，但全世界基本都不计入CPI。

或者这么说吧，收入增长快的就租房合适，觉得有可能以后收入增长会减缓的话就买房合适。因为北京近20多年来的房租涨幅等同于平均工资涨幅。

比如2002年北京第一次公布租房指导价，中关村的老房40平小一居1500，和当年的平均工资差不多。现在还是这套房，租金7000，仍然和平均工资差不多。也就是说，到目前为止，租金平均每年涨8%。

3、所以如果觉得自己的收入涨幅能持续跑赢平均值，那就租房合适。不能的话，那就考虑买吧。

仅供参考。

二

Q:

讲讲百子湾呗，我在金隅大成有套公寓，目前租出去年回报4个点吧，不知道是该留还是出掉。现在好像这种都只能卖给公司了？我17年买的，是个人名下。

A：

1、大成国际是70年产权的，没有交易上的限制。房本上的公寓指的是使用性质，和产权性质无关。当年的公寓是豪宅的代名词，有的项目还愿意给写成公寓呢。后来基本上都是指通风采光达不到住宅标准的，但和50年产权的有本质区别。所以可以卖给个人，正常交易，贷款什么的都不受限制。

2、是留是卖看自己追求什么吧，注重租金就留着，注重升值什么的再考虑卖。这种产品在大多数板块的情况都差不多，百子湾也不特殊，都是租金高但升值慢点儿，高租金是用升值慢换来的。

这里前些年平层的价格都比旁边金都杭城贵不少，Loft更是能贵出50%都不止，百子湾第一高价。现在落后了一些吧，把这些折算进去这租金回报就没这么高了。

3、总之以后看买房人是否追捧了，反正一般来说这种产品的适应人群比较窄，单身和小家庭合适，有了孩子就不太合适了。所以人们宁可花高价租，但不太愿意出高价买，最好成绩希望能跟上大盘吧。

仅供参考。

三

Q:

请分析一下北京市西城区黄瓜园小区的房价走势？

A：

1、这有什么可分析的吧，都60年的老小区了吧，好像是机械部的，就是很普通的央产房小区，都没得可分析的。

2、打个比方吧，这就相当于一个快退休的普通老头儿，有必要分析他将来还能有多大成就吗？或者分析他还能赚多少钱？只可能是退休金呗，总不可能让老头儿退休之后去兼职跑外卖吧？退休金只会跟随北京市的经济上涨，不可能单独给他上涨或克扣。

房子也是这样，老房都老得不能贷款了，小区管理也普通，还能有什么走势啊？就是跟随大盘呗，周边都涨这儿就涨，都跌也会跌。

3、只不过学区房也有特殊的地方，就是这学区溢价。相当于这老头儿的单位是测核酸的，这几年赚了大钱了，福利待遇也就很好。但眼看着疫情要结束，以后是否还能延续福利就说不好了。

学区房也这种情况，前些年北京的出生人口多，所以学区房的溢价高，明年达到最高峰。但2025年之后的孩子就少了，到2026年能少了小一半，到时候是否能支撑住溢价就得看政策了。也未必是下跌，按韩国台湾等地的先例是也有可能涨的慢点儿，逐渐降低溢价率。

4、总之就这趋势吧，都是明摆着的，没什么可特殊分析的。

仅供参考。

四

Q:

老二24年上小学，海淀八里庄街道的户口，无房，租房可上学，老大在六一小学已经入学。但看目前救市的政策有点紧张，想着买一套，首付400左右，想咨询是买六一附近还是买其他地区合适？爸爸上班在海淀，妈妈上班在大兴，考虑升值和租金可以高点的地方，谢谢您。

如果选海淀，定慧北里和恩济里哪个更合适，学区一样，但恩济里贵很多。

A：

1、学区只能家长自己定，外人不好建议。

2、不过这要求高了点儿，学区房不可能租金高，升值也说不好。海淀所有的房子都有学区溢价，平均值30%，学区越好的溢价越高，所以租金肯定比非学区房要低30%左右。

升值的话看2024年之后的政策了，高峰期过去之后的孩子是肯定减少的，除非是政策鼓励，否则溢价部分有可能受到影响。所以别太追求这些了，还是以上学为主吧。

3、同学区内的溢价率是一致的，同涨同跌。选宜居的呗，户型和环境越好的越保值，过了入学高峰期之后居住的价值就会更受重视，学区价值会有变化，户型环境是不好改变的，价格高自然有高的道理。所以注重自住的实惠就买定慧北里，注重保值的恩济里好一些。

仅供参考。

五

Q:

我是北京郊区的，在丰台上班，刚需上车。新发地银地家园的房子，房龄2000年左右，总价320左右，首付120+，组合贷，月供1.1左右。想请教一下您，银地家园这个小区有什么优缺点，为什么四环外还能有这个价格？主要想知道它的缺点！

A：

1、首付120+，税费包含了吗？320万的房一般能贷款180来万，税费再加10万，那这首付够吗？这是中介给算的账吗？让他们算清楚了，免的签约后被动。

2、2000年之前的是A区，优势就是质量不错，开发商虽然是新发地本地公司，但跟丰台建委合作的，所以质量挺好。幼儿园学校也都在小区里，省事儿。户型也相对小，总价低，物业费也便宜。

劣势就是产权杂，修四环路的安置房，南城拆迁的经适房和商品房都有。但年头儿长了也无所谓，就是普通小区了。这是小两居的户型吧？长条儿，厅稍微暗点儿，其他没什么劣势。

四环外这价格正常，南四环外只有丰科园一带的价格高，也就是银地铁道以西。再向东边看看就平衡了，和义、旧宫、小红门、十八里店，丰台朝阳的净是4万多的，就这市场价。

3、新发地之前的缺点就是乱呗，疫情之前的每年到这会儿就堵死了，业主们净是看着小区但进不去的。然后缺乏配套，公园、超市、绿地、商场、地铁都离的远，所以走势弱了点儿。这几年已经好多了，以后看市场搬迁之后会怎样吧，如果调整规划就是好地段儿，配套建全了的话有可能补涨，就是不知道周期。

仅供参考。

六

Q:

我是为了配合房住不炒的号召，所以准备买一套郊区联排，另外增加职住分。不过听朋友说郊区别墅的保值都不好，请问是不是这种情况？如果是这样的话，请问以900万之内总价预算的话，请推荐几个保值好的。

A：

1、这几句话的前后都是悖论。既然是房住不炒，那还考虑保值干什么啊？房子是用来住的，住的舒服不就得了。可以说考虑保值不算炒房，那如果别人的涨的多，你这涨的少能心里舒服吗？算保值吗？

2、你这朋友说的不对，不是说郊区别墅的保值都不好，而是全北京所有别墅类产品的保值都不怎么样，包括市区。其中也就产业区附近的几个还行，算是勉强跟上大盘，但仍然落后于板块内的普通住宅。

而且这也是悖论啊。既然知道别墅保值都不好，却让我推荐几个保值好的，这不是为难我吗？我还真没这本事，甭说几个了，一个都没有。

3、总之别墅这产品就是房住不炒，升值慢，流动性也弱。这属于有钱人的消费，也没什么人惦记着保值，就跟买豪车的都不在乎费油似的，犯不上在考虑这仨瓜俩枣儿的。所以还是自己看吧，哪儿的别墅保值都差不多，就看自己喜欢哪里了。

仅供参考。

七

Q:

我在看西城区贵都国际的房子，感觉是学区房里很超值的，70年的产权才4万多，600万就能买大三居了。周边的话600万之内买个老破小，都10万以上，这是为什么啊？是这房子有什么暗坑吗？

A：

1、没有暗坑，一切都是明摆着的，就看自己怎么判断了。这里现在看着挺超值的，过几年看着或许更超值。也没什么别的毛病，就是都是办公的，所以涨的慢而已。但溢价并不低，同样是西城平均值。

2、这里和旁边的源屋曲其实是一个项目，只是不同的功能而已。源屋曲就是普通住宅，而贵都国际算商务公寓。当年这种公寓很流行，毕竟那会儿缺写字楼，所以开发商就把70年的土地违规开发成了商业性质的，能卖出比住宅更高的价格。

但自从2006年之后北京的商业就出现供大于求的趋势，这种办公多的价格也就开始走弱。2008年奥运会之后又开发了大量的商业，供过于求了，那价格就更走弱呗。当然也不是不涨，就是涨的慢，约等于普宅的一半吧。所以逐年积累就成了这种情况了，老破小都10万，源屋曲十多万，而这里才4万多。

3、总之看自己吧，觉得超值就超值，确实租金相对高。不过还是提醒一句，这里的溢价率是和普宅一致的，所以不算捡便宜。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！