北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京在今典花园之前并不是没有小户型，160万套公房绝大部分都算。但这不是商品房啊，所以谈不上迎合市场，也没什么创新的设计。

今典花园是个挺特殊的项目，不能多聊。简单说吧，张宝全真正接手的时候已经不是第三手就是第四手了，之前的几拨开发商都没真正实施。为什么？拆迁难度大，不赚钱。

(相关资料图)

因为那会儿的房子分两个极端，一边是真正的商品房豪宅，针对富人阶层，利润高但难度大；另一边是“集团消费”，也就是被各单位团购的公房，利润不太高。而今典花园所在的地段儿在当时看来很一般，不可能开发成高档社区，那就仅剩公房团购这一条路了。但张宝全当时也没什么办法，没别的合适项目了，那就硬着头皮也得干。

而且就在他拿下项目之后，又发生了规划上的一些调整，导致他这项目停滞了两年。这下子就更为难了，1998年福利房取消，今典花园只赶上了一个尾巴。那也就是说，只有一期还能接到些团购，而二期就几乎不可能了。

于是张宝全就得寻求突破，否则注定要赔钱。他当时除了今典花园之外还有一个项目，今日家园的经适房。今日家园也不能多聊，简单说吧，不仅为张宝全迅速回笼了资金，而且还让他找到了方向，那就是小户型才畅销。更重要的是，哪怕是户型朝向都差的户型，只要是面积小总价低，也照样好卖。

再结合今典花园一期的“珍藏小户”同样畅销，于是张宝全断定，在集团购房停止之后，必须面向个人家庭购房者，而这些客户的资金不多，买不起大面积的。对他们来说，有房住比住的舒服要重要的多。

本来今典的二期是叫“今典公寓”，是当时流行的大户型定位，两居室都得120平左右的。但张宝全下令重新做设计，要改成小户型。

但当时遇到了技术上的难题，就是如果改成小户型，那承重墙和框架梁的问题不好解决。这没必要多聊，我也不太懂，反正最后是用当时刚推广不久的“短肢剪力墙”和“预应力”相结合，突破了技术壁垒。最终结果就是今典公寓可以基本没有承重墙，空间自由分割。

这在现在看来没什么，但在当年确实是大胆的尝试。所以说什么东西才能让商人创新？就是竞争压力。而近几年之所以开发商不愿意创新了，就是因为价格利润乃至户型都被锁死，谁也犯不上去费劲了。

那既然今典公寓改成了当时还没有的小户型形式，名字自然就得改了。开始是张宝全提出了个什么“模糊空间”的理念，但谁听着都模糊。然后广告公司提出了“空间蒙太奇”，正好对上了搞电影艺术出身的张氏夫妇的胃口，一锤定音，管他蒙不蒙人的，就这么叫了。

如果按张宝全的说法，这是第二代小户型，第一代是今典花园一期的。但那毕竟是住宅为主，所以也不太能算。而这所谓的第二代，才是北京真正的以小户型为主的产品。

我没用“公寓”这个词来称呼蒙太奇，主要是当时的张宝全不喜欢，尽量回避。因为在他看来这小户型也是住宅，毕竟大多数都符合“95建筑规范”的，也就是面积在40平以上。而像荣丰、绿景苑那种20多平的才是公寓呢，都不配叫做“成套住宅”。

这就不管了，大佬们的观念之争。但在我看来，蒙太奇在当年是无法摆脱商住公寓的形式的，张宝全自己也很无奈。让人家随便改户型吧，和一期的住宅定位相冲突；不让随便改吧，那你这之所以减少承重墙不就是准备让拆的吗？

所以这就是时代的产物，是1999-2003年之间开发商的无奈选择。集团购买消失之后，市场上没那么多的有钱人，大户型不好卖，所以只能往小户型的赛道里挤。可是又谁都知道小户型的各种弊端，毕竟都是住过老破小的，明白这东西年头儿长了都不可能维持品质。

但好在这些小户型的地段儿都不错，当然这也是废话，破地段儿也不敢开发小户型，在当年就更不好卖了。像今典花园、荣丰、绿景苑、蜂鸟、兴隆都市馨园等等也都成学区房了，就算是炫特也是年轻人多的地段儿，所以保值还都行。

但说实话，这些小户型公寓头上的阴影一直存在。以荣丰2008来说吧，如果不是成为学区房，那大概率还是会延续升值最慢商品房的趋势。而一旦学区功能随着人口减少而减弱，这些公寓都有些风险……

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！