北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图)
一
Q:
我和先生2015年8月贷款213万，总价320万买了芳城园一区的3居室。现在觉得方庄地区升值太慢了，想换升值快、有后劲的板块和小区，兼顾一下自住和升值需求。目前思路是卖掉方庄，用老人房产抵押贷款出来300万，这样比二套贷款利率便宜，不知道思路可不可以。这样差不多能有800-900万。看了您好多文章，目前在看望京、新北苑、朝青版块，最好是能换个小三居，实在不行两居也可以。
问题是：
1、您觉得这样的换房思路是否可以？您更推荐哪个板块？因为大概率10年后还是要换房，想换一个升值潜力大的板块和小区。
2、望京、新北苑、朝青前两年涨上去一波，但是方庄房价还没回到2016年高点，现在还会不会再追高，错过了方庄房价的补涨？
A：
1、抵押贷的思路当然可行，但毕竟有些违规，选好代办公司和产品，算清各种费用，这几个月牛鬼蛇神们闹腾的有点儿乱。
2、总价超过800万的就以北部为主，相对流动性更好。望京的性价比相对更高，如果以升值为主的话先看来广营或新北苑，相对更好选。我认为来广营的潜力更大，这不用推荐，没几个小区。
3、现在还谈不上追高，只不过是确立了小阳春，后续的行情还不算开始呢。一般来说都得是至少半年后才有追高的可能，也就是到了秋天所谓金九银十的时候。
方庄的补涨怎么说呢，每次行情都应该补涨的，但一般都略落后点儿，几次积累下来才出现差价的。方庄在二环外，又是北京第一个富人区，当年的房价是高过望京30%的。可能以后会补涨吧，但别期望值太高。
仅供参考。
二
Q:
女儿央企单位将搬到首都机场，单身想买个小户型，预算有限首付不超120w（不含税费）。现在是在四元桥附近的朝阳区户口，所以没想好是买在机场附近还是在现有地址，这样能保留朝阳区户籍。但朝阳区的选择非常少，所以很纠结。
A：
1、纠结户口的意义不大吧，有为了孩子上学而单独保留东西海的，其他区一般都无所谓。而且只要有房就都能迁户，到时候置换也可以的。
另外机场附近也有朝阳的辖区，机场高速以东的都是，十多个小区呢。燕翔南平东平等等，都可以落朝阳的户籍。
2、朝阳确实没有太多的选择，有200多万价位的，但多数都房龄很老，贷款受限制，将来出手的时候也不太方便。再要不就是有硬伤的居多，至少是顶层底层或者朝向不太好的。可以看看六号线和八通线，东四东五环沿线，这个价位的相对多，以东五环外为主吧。
3、如果不是非得要求朝阳户籍，那也可以看看后沙峪，房龄未必多新，但面积能买到大一些的，也没硬伤。
仅供参考。
三
Q:
女孩在丰台初二，老师说有可能考不上高中，很焦虑。请问转学到哪里合适？预算500-700都可以，取决于是否贷款。同事说朝阳区的能对口入学，而且中考分数能靠判卷提高一些，请问您认为哪里能靠谱儿，确定性高的。
A：
1、我能理解当家长的心情，但这问题真不好回答。
2、一般初中就不建议转学了，首先是好学校都未必有空余学位，就算有也一般不愿意收普通的学生，学校也要考虑各种指标的。而且各学校到初二就都已经分班走班的明确分层，各自对应不同的师资和强度。如果在丰台中等，那到了其他区也未必能得到更好的资源，哪儿都是分层的因材施教。
所以常规建议是还不如找好老师补课呢，这倒有可能提升成绩。而且就算转了学也必须补课，否则光靠校内是不太可能快速提升的，老师照顾不过来。
3、如果要换就试试朝阳吧，但我也不知道哪所学校能成，问教委吧。朝阳的优势是可以买小学普小中学牛中的，这样就没什么溢价了，房子不吃亏。但指着中考判卷子放水就算了吧，就算放也没多少。而且中考是区内竞争，考生和高中名额都是不变的，都提高就等于都没提，结果还一样。
4、这我帮不上忙，只能说先咨询朝阳是否有学位吧，我都不知道怎么问，先问教委吧。另外也找找补课老师吧，要想提高成绩怎么都是必须补的。
仅供参考。
四
Q:
我家孩子在朝阳区国寿金融中心附近外企上班，工作稳定，未来十年不打算换工作。无京户，工居证还在排队中，2024年5月份社保满五年。想买一套去单位通勤方便的居住用房，将来也会作为婚房用。孩子对象这边无京户、无北京社保、上班不用考虑通勤。暂时不考虑学区，希望能保值。
我们外地人，需要卖掉当地的两套房作为首付，只能拿出200万，不含各项税费、中介费，总预算控制在400万左右。外地人对北京不熟悉，也没去北京看房。孩子租住过Soho gogo、兴隆都市馨园、劲松的房子。恳请章哥给我们一些买房意见，新房、二手房都可以。
A：
1、2024年5月有资格，那还一年多呢，先做准备吧。
2、400万总预算，那注重自住就买新房，肯定居住体验好。但这总价的基本都是比较偏远的地段儿了，保值多数不是太好，得看运气了。所以如果注重保值的一般不建议，置换的时候有可能吃亏。
3、二手房，前三个都是公寓形式的，兴隆都市还是学区房，租着划算，不考虑学区的话就没什么意义了。溢价率现在估计得40%左右呢，正高的时候。400万也就是买个20多平的，用不上学位的话各方面都不占优。
尽量不选公寓吧，保值都一般，Soho还属于很弱的，长年跑输大盘。除非是确定不置换了，否则大概率换房时吃亏。
劲松的优势是经济实惠交通方便，就是朝阳南部的板块也弱点儿，南三北五包括西南三环一带。自住合适吧，保值上稍弱。
4、我建议是别非得在二三环了，不太好买到合适的。这几个都属于租着划算的，但买下来就普通了，甘蔗不能两头甜。看看东五环吧，常营管庄一带房龄相对新的较多，保值也大多数不吃亏。先看看吧，建议别以租房的眼光来看待买房，不是一回事儿。
仅供参考。
五
Q:
工作在金融街，想选择西城的公房，总价900左右，主要考虑原因是位置比较好且可以低首付，目的保值+自住。请问您觉得公房应该更关注楼龄还是地段呢，比如阜成门85年的公房和广安门2000年的公房（广华轩），您觉得哪个更好一些？
A：
1、学区房还是先关注溢价率吧，这种高峰期都不低，不太好聊保值和自住了。然后再考虑房龄，这对流动性的影响大，也间接影响保值性。西城没必要再纠结地段儿了，都是非常成熟的板块，涨跌幅度都差不多，除非是学区有重大变化，否则哪儿也走不出独立行情。
2、先确定学区吧，阜成门是四个学区交界，指的是哪个学区啊？金融街月坛和新街口展览路的溢价率差不少呢，学区资源不一样，先定学区再说房子吧。
如果不是注重顶级学区的话，那就先看广华轩吧，房龄新流动性好。溢价率是中等的，去年我算过，就是30%左右，不吃亏不占便宜，选户型好的就行。
3、不过提醒一句，看样子是不是刚有想法啊，考虑清楚需求吧，在这种时期买学区房尽量慎重。
仅供参考。
六
Q:
家里有两个孩子，老大上二年级，目前在丰台四中璞瑅学校，老二上幼儿园，目前幼儿园小班，2025年入小学，两个孩子都是丰台户口。计划在东城或西城买个小点的房子，用于两个孩子的学籍落户。对于老二来说，是2025年直接入学，没有太大问题，但是对于老大来说有两种选择：1.转学2.跨区小升初。
这两种途径放在不同区政策会有不同，比如西城转学后的孩子不能同幼升小的学生一样享受直升，但东城可以。但是西城离工作单位会近一些，而且师资力量也强一些，我们应该在东、西城上如何选择？如果是等到跨区小升初解决老大的问题，4年后的政策会有多大变化。也有说法是转学要趁早，这个我们应该如何选择现在转学，还是过4年跨区小升初？我们适合去哪个片区呢？
A：
1、东城是理论上可以享受直升，但前提是得能被派入直升校啊，再前提就是直升校有空余学位，然后就是运气好了。另外西城的师资力量强更体现在高分段，也就是考清北985的那批孩子上，其他对于大多数孩子东西城都差不多，师资都挺强的。
这判断孩子的天分和父母的期望值吧，天牛娃或目标清北985的就去西城，先拼八少八素，然后凭成绩中考上牛高。普通孩子东西城就觉得那里方便吧，在哪儿都差不多，东城也不容易派入直升校。
2、跨区小升初那就看运气了，谁也不敢保证。小升初跨区的多，一般建议是能提前转学就尽量，既适应学习环境，也避免小升初派位吃亏。四年后的政策不会有什么太大变化，无论哪年转学也都是同年龄段的这批，竞争程度不变。
3、适合哪个片区？看资金了。西城常规建议是月坛，然后以北城为主。西城是和平里安交，房价相对更合适的是南城龙体。
仅供参考。
七
Q:
我49岁，爱人50岁，我俩都是junren，毕业后一直在budui工作就没有买房。目前女儿大三，我们仨户口都在海淀，想为她考虑一下未来的住房。最关键的需求是她的孩子上学问题，希望就手里350左右的现金争取全款或者少贷一些款买个小户型，尽量上好一点的小学。最近看了八角，苹果园，七星园，金沟河，玉海园的二手房，不知如何选择，想听听您的建议。
A：
1、大三就考虑孙辈的上学了，早了点儿吧？现在可是北京有史以来的入学最高峰，溢价正高的时候，这会儿去抢学区房未必划算。毕竟至少要十年后才用得上学位，就算是溢价部分不变也要闲置十年。假定房子总价500万吧，30%的溢价率就是贷出来的150万，住不上也用不上学位，闲置十年合适吗？考虑好。
2、石景山的这都不太算学区房，七星园南区京源学区的可以算，但没什么溢价，要买的话选板楼户型好的就行。相对更合适的看融景城吧，更好挑选户型，保值也强一些。海淀的就是学区房了，永定路学区普通，但玉海园的学校很好，级别高，所以溢价率和平均值差不多。
3、这就是考虑好学区溢价的事儿吧，其他的就是自住和保值了。两个区的价格也差不少呢，要是我就以石景山的为主了，买房龄新品质高的，京源的学校也挺好，还没什么溢价。
仅供参考。
八
Q:
93年育有一子一岁多，我跟我爱人均来自农村没买过房子。我们都工作在石景山，小孩跟我落在单位集体户，预算200，总价控制在350左右，不想压力太大，我考虑门口沟的房子能买一个八九十平米左右的。我媳妇工作在苹果园，她考虑就是在石景山买一个学区，看了古城、八角跟苹果园的老小区只能买一个50平米左右的。我们现在很纠结，想听一下您的意见。
A：
1、石景山的只有京源和景远的算学区房，其他的都没溢价，居住的性价比也都挺高的。但买不买的外人不好建议，看自己的需求。
2、门头沟的买上岸附近的不就得了，梧桐苑，北京第二个限竞房的试点儿，比之后的政策房强一些。350万应该能买到小两居了吧，80平左右的，保值也还行，到目前为止没落后大盘。学校是八中京西，具体成绩我不知道，赶不上石景山的应该也还不错吧。
石景山的就看自己喜好吧，基本都是老房，保值都差不多，同样是跟随大盘，走不出独立行情。顶多是流动性弱点儿而已，置换的时候选择横盘期就行，同样不吃亏。
3、其他我不好建议，就是这些情况。
仅供参考。
九
Q:
目前手里有一套德胜学区房，楼龄20多年，七十平左右。我想着孩子上大学了学区房的任务也完成了，打算卖掉，然后在朝阳买一套改善房（如果不住也可以出租）。希望能做到保值，能升值更好，如果有对应的学区就更完美了，没准十年后孩子结婚就用上了。您觉得需要卖掉这套学区房呢，还是索性留着给孩子以后用？
A：
1、朝阳改善+保值+学区，买嘉铭、人朝或陈分的都行。都有房龄相对新的商品房，品质不错保值也好，学区赶不上德胜也算中上等。两居室一般1000万起，和德胜的这70平应该差不多吧。添点儿预算更好，总价越高溢价越低，再高点儿就没什么溢价了，居住的性价比更高。
2、是否置换看自己了，这没标准。不过德胜的学区溢价挺高的，现在一般都在40%左右，和旁边朝阳区的一比就知道了。过了入学高峰后只能说德胜的支撑会比其他学区强，但估计溢价部分多少也会受到些影响。看政策吧，要跟韩国似的老出台鼓励学区房的政策就能保持热度，跟台湾省似的就热度降低了，毕竟人口趋势不好逆转。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
