北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
(资料图)
想不通北京的学区房为什么这么贵？有这些钱去弄个香港身份不好吗？或者其他国家的也行，然后让孩子利用政策轻轻松松的上清北，不香吗？
A：
1、怎么说呢？很多人都有这种想法，但都只是想美事儿了，而现实中任何事物都有利有弊，上帝暗中给每件看上去美好的东西都标好了价格，很多时候在开始意识不到，后悔就已经晚了。
2、可以想一下，既然这种利用身份上名校的操作并不难，那为什么有大多数的家长不采用啊？原因其实很简单，上名校的目的更多的是为了找工作，而文凭只是敲门砖。而且这也要看身份的，只有中国大陆身份证的拿着这文凭才用处更大，并且还得是凭实力获得的。
如果是个外籍或香港身份的，就算拿了清北文凭很有用吗？央国企和公务员肯定是不要的，大公司一看这身份也会怀疑真实能力，就跟看英国的一年水硕似的，就算有真才实学都吃亏。
所以这种利用身份拿到的文凭就是看上去很美，现实中的含金量并不高。也就是忽悠没关系的普通人还行，在用人单位那里根本不受待见。
3、如果是真的弄了外籍或香港身份，那去考外国牛校或香港大学的文凭才合适，清北只对内地身份的才更好使。
所以这考虑好自己的需求吧，如果只是弄个文凭当幌子，那这么操作没问题。但在找工作上这文凭得降级使用，更大的作用也就是得到一些校友圈子而已。
4、总之吧，买不买学区房是自己的事儿，这只是一种途径而已，没有优劣之分。但千万别觉得自己聪明别人傻，条条大路通罗马，你看到的路别人也都看到了，人家之所以不走，那或许就是更绕远儿，甚至是坎坷更多。
仅供参考。
二
Q:
目前持有西城真武庙二里1995年高层塔楼的小两居，参考绿中介挂牌价770；还有万年花城五期2011年的小两居，挂牌价720。我现在考虑置换，不仅是我，应该市面上都想置换保值增值的。因为孩子今年西城小升初，还在西城住，之前想用万年花城的小两居添些钱置换。现在考虑到入学人口减少，教育趋势是均衡化，大学生就业难，个人认为学区房的意义逐渐没有那么大。何况目前住的小区，我个人觉得基本上没有物业，要环境没环境，要品质没品质，户型也不好，想着不如趁现在出手。
那么两套房子都出手，扣除税费，再加些资金，预算可以提升到1800～1900。置换的房子应该会持有6到10年，10年后再看。这期间置换的房子出租出去收取租金，西城随着孩子上学，在学校附近租房子住。1800的预算可以考虑相对好一点的产品了。如果顺利的话，我是想获得资金后置换一套大户型/两套小户型：品牌房企开发商、物业好、地段好、房龄新（最好5～10年内，也考虑新房），户型相对较好的房子。章哥您觉得这样合适吗？更建议1个大户型还是2个小户型呢？
即使是预算不算低的情况，实际选择余地也不大。我研究了海淀清河西二旗那片，也研究了望京北苑那片。配套成熟的区域，就是价格高，我感觉海淀相对朝阳更高，应该是有学区溢价吧。如果是配套不够完善的话，有可能未来还有可能涨点。我网上云看了望京片区，还有橡树湾的几期。
个人感觉望京这边保利中央公园单价16万这种有点过于高了，似乎未来只能随大盘走，不会有新的利好加持。臻园位置不错，听说望京产业在北移，阿里新总部在来广营地铁站往东2.5公里吧，不知道未来会不会更好。毕竟买房都是真金白银的掏钱，谁不希望自己家房子能保值，最好还能增点值呢。可是又怕自己知道的信息大家早都已经知道了，自己现在购入会高位站岗。
顺便吐槽一下，在买房子这件事上，我家男人简直了，只想着在西城换一套面积大点的自住并且长期持有。唉，我也看过您之前写的文章，这些拖后腿的老爷们儿可真耽误事啊，这思维还停留在上世纪。盼望章哥能指点一下心思活络的女性，比如地块、楼盘的建议。
A：
1、一大还是两小没标准，看是自住还是准备收租金了。这和保值没有直接的关系，顶多是影响出手时的流动性，总价越高成交周期就会越长。
2、海淀就是有学区溢价，清河跟西三旗的不算高，低于平均值，上地的最高，西北旺一带的中等。橡树湾和西二旗一带的升值率和望京的没什么区别，都挺好的。
3、单价高不高的主要看租售比，如果租售比正常就不算高，也就是没溢价就无所谓。新的利好是估计没什么了，没有了可开发的土地也就增加不了配套，那就看产业发展的惯性了，到目前为止至少不落后吧。我也建议先看来广营，几个小区都不错，大概率会比望京强些的。让中介算算租售比吧，应该还在700左右，也就不算高位，比海淀的划算。
4、就换在来广营呗，超出大盘多少不敢说，但至少不会吃亏。在没有其他可替代板块出现之前，望京和来广营一带的强势还不会减弱。
仅供参考。
三
Q:
我在东单上班，爱人在东二环潘家园和十里河中间上班。我们预算800+，想尽量买个三居，实在不行户型好的大两居也可以，最起码是次新。就是还想稍微沾点学区，我俩没有北京户籍，工居在考虑要不要办一个，不知道需不需要考虑学区，目前还没有孩子。您看有什么好建议吗，麻烦您～
目前我们看了蒲黄榆，景泰，方庄，永外，成寿寺中海城，还有这附近的楼基本看了，感觉中海城圣朝菲和方庄六号环境很好，但是不知道能不能买。您还有指导建议买的地吗，章哥。麻烦您了。预算800+w是总房价，还有一点就是不知道要不要直接买带点学区的还是这边买了住五年再换呢？不知道五六年后学区啥情况了。
A：
1、是否买学区房，用得上就买呗，用不上就没必要了。现在正是入学高峰期，溢价正高的时候，这会儿去炒学区的风险是比较大的。所以常规建议还是多考虑实用功能吧，确定愿意承担风险和较低的性价比再买。
2、中海城和方庄六号，没什么不能买的，居住的性价比不低。不过也考虑好，这地段儿两区交界，所以在投资角度上不算占优。当然也不算落后，就是在行情期间的传导排序靠后一些而已。
3、这还是先确定是否买学区房吧，尤其是永外的，外人不好建议，只能看自己的想法。考虑好，过两年入学人口下降后就得指望政策了，谁也不敢预测。
仅供参考。
四
Q:
家里有安交片区交东小区一套二居室1000w左右，想置换改善住房兼顾投资。考虑几个方位：惠新西街、朝阳北沙滩、酒仙桥、东城永外片区，想问问这几个片区哪个更有发展潜力？是换一个三居好，还是换两居再加一套通州？另外，多校划片以后小区挂牌量增加很多，价格也上不去，想再等等，但是怕想置换的二手房价格再上涨。目前比较纠结。
A：
1、发展潜力，理论上是酒仙桥，本来就是产业区，动不动又老有新规划。只不过这些年让望京抢走的份额太多，升值都不是太好。所以只能说是理论上的潜力吧，现实中普通。其他的都谈不上什么潜力，没有了新规划和新配套，也就是惯性而已。永外还是学区房，这跟朝阳的两码事儿，没有可比性。
2、三居还是两居加通州，这没标准，看自住还是投资了。常规建议是一步到位，过几年再折腾就不划算了。一次的置换税费就是4%，差不多三年的房租，学区房更是得四年。通州多数的租金偏低，升值好的更低，算好账再换。
3、等等就等等呗，等到信息采集结束前也就差不多了。尽量缩短卖房后的空白期就行，朝阳这几个不算多热门板块，不至于涨的多快。
仅供参考。
五
Q:
我家两个孩子老大上5年级，老二上3年级，目前在通州台湖上小学，学习成绩一般。今年有进京指标落京户，目前加上卖房能凑到800左右，麻烦您给推荐一个居住和教育都能兼顾的区域。因为孩子学习一般，所以想去东城，毕竟东城高中普及率高。我不是鸡娃家长，将来孩子有个大学上就可以啦。
我看了东城的龙体学区，可是小学我们这也基本上用不上了，就是为了初中去，将来学区房走向也不好说。有朋友住新北苑华贸城，推荐我去那，可以直升朝阳外国语，我担心我家孩子考不上高中。
A：
1、新北苑几个小区的升值很好，排北京第一序列。但这里算不上学区房，来广营校区和朝外本校是有差距的。而且朝外放开统招了，那留给系统内的名额就减少，能通过1+3选拔的难度就更大了。
这看孩子的成绩吧，常规建议是如果能考到前30%，那在朝阳就合适，单校划片九年制还省心。但如果是中等或以下的话就说不好了，毕竟真实的普高率是低于东城的。
2、龙体的资源肯定是挺好的，东城也派位公平，真要是能派入直升校还能直升呢，看运气了。溢价率在30%吧，东城各个学区都差不多，这就看自己是否接受了。这和朝阳的不好比较，溢价等方面的差距太大，还是自己定吧。常规建议是成绩好的在朝阳占优，中等普娃在东城更合适。
3、另外提醒一点，东城和朝阳都不是不鸡娃，只是没有西海更卷而已。一般来说到了中学要想出成绩都得适当补课，中考挺不好考的。
仅供参考。
六
Q:
想请教回迁房的问题。我属于改善需求，卖一买一。孩子目前就读海淀三年级，因此不考虑学区需求。现在居住一套三环内的两居老破小，想在海淀买一个次新小三居，预算1000内。但是家附近三居次新商品房远超预算。
目前海淀有一些已经下房本的回迁房，相对价格便宜一点，如和泓四季，八嘉家园，文龙家园等。所以想请教您回迁房质量如何，自住兼顾保值是否可以入手呢。另外如果置换到五环外，我们肯定需要在孩子学校附近租房，意味着未来不短的时间会租房居住。但是海淀纯商品房或者改善型住房确实价格较高了，我担心过几年置换更买不起。所以想咨询一下您。
A：
1、回迁房质量，良莠不齐呗，一般来说都略弱于商品房，一分钱一分货吧。回迁房本来就是自住为主的，投资的排序靠后。这种产品在升值上有隐形天花板，就是不能超过板块大盘。因为优势就是经济实惠，一旦涨的多了就不实惠了，价格自然回落。所以一般来说就是跟随板块大盘，房龄老点儿的相对更稳妥，品质稳定也就都踏实了，别期望值太高就行。
2、没什么不能买的，房子本来就是用来住的，自己觉得居住舒服就行。这几个的学区溢价都不算高，相对性价比还高呢。这就看自己的喜好吧，买户型好的，将来出手时至少不吃亏。
仅供参考。
七
Q:
我家目前情况是在金融街有个老破小，孩子26年上学，爱人在国贸上班。现在住在中海紫御的一个二居，我感觉今后非顶级学区的学区溢价会越来越低。打算把中海的房子卖掉，加400左右，换个双井附近环境相对好点的大三居，总预算1600以内吧。但可能也只住2,3年，孩子一上学就要去金融街那边租房了，一租估计就得10年。
综合居住环境和保值情况，您觉得我这个思路对吗？如果换的话，双井附近哪些小区比较好？目前只看了富力城D区和乐城国际。
A：
1、富力城和乐城的保值倒没问题，都是板块标杆，虽然没超出大盘什么但也不落后。
2、换租是合适的，双井的租金收益比金融街一般都要高出30%，也就是学区溢价的价值。不过这大三居在板块内一般不占便宜，大户型多数都偏低个10%。这让当地中介算算吧，差的不太多就行。
3、另外如果从纯投资的角度讲，双井不算占优势，这些年略落后于四环外，没有望京朝青等板块升值更好。当然像富力城这种小区跟大盘比也不吃亏，只是略弱于强势板块而已。
仅供参考。
八
Q:
非京籍24年入小学，目前手里有350w左右，北京首套无首贷。想考虑九年一贯或者直升的学区兼自住，推荐哪些呢？东城或朝阳。目前为止了解过白小+80和呼小+80 ，不知道向军北里是否是有房就能直升80，其他还有什么建议？
A：
1、非京籍，那常规都是首选朝阳啊，有房户的顺位在京籍无房户之前，比其他区都相对更友好。
2、80中不是九年制，也就没有直升一说儿。所谓的直升是因为朝阳单校划片，小升初的时候再审核一次房籍户籍，所以相当于直升。但这不敢保证，2024年也是入学高峰期，朝阳一直放风要执行17630多校，只能说进入80中的概率较大吧。
3、另外考虑好，80的学区房都有溢价，向军北里估计也得在20%左右，白小的更高一些，几乎和东城的差不多比例了。其他的可以看看清朝学区的，九年制，也都是老房，溢价相对低些。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
