北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
(资料图)
我并不是认为小产权好，而是担心房产税，如果征收的话那我家就肯定超出面积了，所以才想置换一下避险。现在是可以卖掉这套房换两套白各庄的，租金也就两倍翻番了，那我觉得是不是应该很合适啊加上房产税？当然我也觉得这事情不会那么简单，所以才不踏实。
A：
1、我觉得可以参照一句话，就是天下没有免费的午餐，中国话是天上不会掉馅饼。再解释一下就是：风险和收益呈正比，收益越高则风险就越大。
2、而且提醒一点，没人说过房产税只能向可以合法交易的房产征收。打个比方就是开网店，很多人都认为可以不交税，但实际上是税务局懒的管而已，不到收割的时候呢。
另外可以参照美国，毕竟那是房产税制度最完善的。他们有句俗话，叫“人生只有两件事不可避免，死亡和逃税”。在美国，连贩毒都是必须交税的，这是公民应尽的义务。至于交易行为是否合法那是法院警察该管的事儿，和纳税两码事儿。
所以如果人家真的想征收就没什么障碍，财产税，只要是有价值的财产就可以征收，有的是理由，千万别觉得收税的是冤大头，纳税的才是呢。
3、另外不收也真的不合适，商品房业主花高价买来的房子还要交税，小产权价格低还免税，享受的却是同样的市政和配套，合适吗？那这不是鼓励小产权吗，你真觉得领导们都这么傻吗？
4、反正我要是领导，收税就先从小产权开始。反正这些买房的也自知理亏，占了便宜不能还卖乖吧？嘚瑟不是中国的传统美德，容易引起公愤。全北京的小产权房才20多万套，占比3%都不到，税务局犯不上为了维护3%不守法业主的利益，去得罪97%合法业主的权益。你说呢？
5、总之吧，我也觉得这么做不太踏实。谁都知道油价高，里面含着燃油税。但幻想买辆走私车就能避税了，好像不是太合适。另外就相当于不办营业执照的小买卖，好像是占了便宜，但你真觉得他们很踏实吗？但凡有辙谁愿意偷摸的赚钱啊？
能理解他们的不容易，但如果是有办法做正规的生意，或者是已经在做正规生意了，犯得上去跟法律对抗吗？该来的早晚回来，想占国家便宜的多了，得逞的不是太多。
仅供参考。
二
Q:
我们手里有套北五环海淀区华润万橡府（橡树湾五期）的三居，市值2400左右。目前还有700万贷款，压力有点大，想换一套便宜一点的。天坛府东城户口很吸引我们，二楼能选上的话总价也才1860万，压力小了很多。
但是天坛府很难抢到，我们可能就要考虑悦府、瑞府、君礼著、永定金茂府这四个楼盘。考虑手上的钱可以八成首付买个1500总价以下的，剩余钱再买一套海淀小户型二手保留海淀学籍，不知对于这四个盘，您有什么建议，谢谢。
另有人说，丰台涨势不如海淀，不建议把万橡府卖了去丰台。如果是这种情况的话，我们也是可以保留一段时间万橡府的。因为万橡府之前涨的很快，目前也有半年没怎么涨了，我们也担心瓶颈。所以想着趁着丰台这段时间新盘很多，置换就置换了。
A：
1、这我不好建议，我对新房不熟，不方便点评人家。这还是咨询电商或中介吧，他们卖房的对新项目才熟悉。
2、丰台也分地段儿，但绝大部分是不如海淀五环外的，这十多年来差距较大。像永外这种地段儿更是偏弱，在加上学区溢价的情况下才勉强不输于大盘，跟清河的就甭比了，南三北五差的多了点儿。
不过任何房子也不可能永远快速上涨，都是涨涨跌跌的，否则早就上天了。橡树湾最早开盘才8000，但也不是一口气涨到现在13万的，经历了好几次下跌呢。
3、这还是咨询卖房的吧，我聊这些不合适，也不太懂。帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
我们一家三口西城户口，挂在军产房未迁出。小孩今年六年级了，西城月坛片某小学上学，一直租房在学校附近住。在海淀永泰庄有个小三居，顶层，打算卖掉换房，大概能卖600到650万。
想问下章哥，我们是在西城买个老破小呢，还是在丰台或海淀朝阳买个次新盘？换房想考虑下房子保值增值及居住舒适性，而且不想再添太多钱置房，置换房控制在七百万左右。想听听章哥您的意见。
A：
1、既然孩子在西城有政保，那何必再买学区房啊？当然也可以炒一下试试，快进快出的搏个短线，在高峰期过去之前操作完就行，算清税费成本。最好不长期持有，一般不建议和大趋势对赌，未必赌的赢。
2、丰台海淀朝阳的次新盘？海淀也不是一回事儿吧，这到底是怎么考虑的啊？六年级，是为了换学区吗？
我觉得还是再认真考虑一下吧，这一看就是刚有个想法，还处在迷茫的阶段呢。到底是短线炒房还是真的想投资，是自住为主，还是为了换学区都最好列清楚，要不然我也不知道说什么，有点儿乱。
而且最好别什么需求都想要，这预算不太容易做到。另外炒房须谨慎，这种时期炒学区房更须谨慎。
仅供参考。
四
Q:
金融街宏汇园有套学区房，考虑孩子小升初后出手，估计1600左右。想换个三居或四居，改善居住条件，考虑崇文门新世界附近的新怡家园，或雍和宫附近的雍和家园。您建议哪个好，从居住舒适兼具保值增值的角度。
A：
1、学区房换到学区房，溢价率有可能稍微降一些，但本质上没什么区别，学区溢价依然存在。这两年入学高峰期是大概率保值没问题的，2025年之后说不好，有可能影响到溢价部分。
所以这我不好建议，都差不多，自住角度看自己的喜好了，保值增值什么的别期望值太高，毕竟房子是用来住的。
2、常规建议是如果用不上学位了就没必要非得跟学区房较劲了，挺高的溢价率没必要，居住的性价比低，还担着风险。但这看自己的判断吧。
仅供参考。
五
Q:
为了孩子上学，2018年在北京海淀买了一个有九年一贯制学位的，可落户的，70年产权的公寓。现在家人朋友说公寓不是优质资产，建议卖掉。当年买的时候价格460，现在市价大概550-560左右。
我有点犹豫，我觉得现在通货膨胀这么严重，留着现金会越来越不值钱。公寓即使没有住宅涨幅大，但是是不是起码能抵御通货膨胀？想请教一下您的意见，我是不是应该卖掉公寓？
A：
1、70年的公寓，在这种时期也不算有太大劣势，毕竟总价低，所以更受追捧。不过也是因为这种房总价低，所以溢价率相对更高，风险也就相对大些。
2、考虑好吧，这跟通胀的关系不是很大，跟学区的供需关系更大些。在入学高峰期的时候这种房不吃亏，但过了高峰期就说不好了。毕竟房子是用来住的，如果学区功能下降，那居住功能就会更被重视了。反正要是我就卖掉了，犯不上去跟大趋势对赌，赢了无非是得到应该得到的，输了那就输了呗。
3、简单就是这种情况吧，任何投资市场在疯狂时都是劣币驱逐良币的，但退潮之后或许就知道谁在裸泳了。
仅供参考。
六
Q:
目前想入手小两居，刚需总预算550以内。孩子西城广外上学，本人也广外上班，通勤半小时以内，想着能保值今后可能再置换。考虑1.太平桥东里中里西里老公房，优点是离我和孩子还有医院公园近，交通方便，配套成熟；缺点房龄老，怕未来不好置换。2.草桥板块，欣园三区的6层板楼，物业听说要换，离高压塔近。还有玉安园、南珠苑。3.首经贸板块，三环新城、育芳园育菲园。
3个方案章哥有好的建议么？
A：
1、房龄老的就是不太好出手啊，传导的排序也靠后。如果是短期就要置换的话考虑好，至少避开楼市行情期间，免得因为着急出手而受损失。
2、草桥的板块挺好，但最好首选板楼，玉安园和南珠苑这种塔楼小区早就不受追捧了，否则也不会现在这价格。如果就是这仨选择的话自然是三区的了，换物业或许对居住体验有帮助，但短期内跟房价的关系不大，是长期的影响。高压线这事儿闹了不少年了，检测都说是不超标。这对心理的影响更大，看自己的感受吧。
3、首经贸和草桥差不多，选户型好的吧，三环新城也无所谓，年头长了也早就稳定了。这看具体户型吧，都是靠板块支撑的小区，走不出独立的行情。
4、我真不太好有什么建议，要是我就在草桥看了，相对选择更多些。
仅供参考。
七
Q:
我目前东城左安门有一个小户型学区房老人自住，我们带孩子上学在附近租房，考虑后续有二胎计划，所以这套暂不准备卖。另在旧宫灵秀山庄有套两居室，担心保值能力下降，想置换一套，主要考虑保值，如果可能就兼顾自住。总预算大概650左右。
置换主要有三个方案：
第一是在左安门附近的东城区内考虑买一套两居室。综合考虑承受能力，面积，房龄，生活方便程度，可选的可能有景泰西里西区，建予园等，但是也担心学区房以后需求减小保值能力减弱。
第二是在方庄置换，考虑房龄不要太老影响以后换。目前能选择的有紫芳园一区小三居，但小区房子和物业还是不太好，不确定保值能力如何。以上方案就想着能兼顾自住。
第三个，就是还在大兴置换，比如旧宫朗润园2居（或瀛海德茂不知道有没有合适的，不知您有没有推荐的）。这样短期肯定不能自住了，但是房子新，在亦庄外溢区域，是否保值能力更强，或还有升值可能，若干年后也许自住，也许还是换到东城或方庄。
如果首要考虑保值，怎么样选择更好，请您帮忙提提建议。
A：
1、永外这就是赌学区，可以炒一下短线试试，快进快出，算清楚税费成本就行。最好不长期持有，反正永外在加上学区溢价的情况下升值也普通，勉强跟上大盘吧。如果学区功能减弱就说不好了，南三北五的趋势不太好逆转。所以就是赌短线吧。
2、方庄自住为主，紫芳园的四五期保值还行，这从价格就能看得出来。一期塔楼多，户型不是太好，自住为主吧，其他的别期望值太高。
3、如果和那两个相比，朗润园在保值方面就占优势了。但这三个不是同一种思路，看自己的主要需求吧，谈不上哪个选择更好。一个是炒房，一个是自住，一个是保值为主了，看自己的目的了。
仅供参考。
八
Q:
目前准备和男朋友结婚买房。男朋友在西城金融街上班，我在国贸上班。目前他有800w，我需要卖掉一套国贸的五百多万房，一套通州的400多万的房，才能凑出来预算1400w-1600w。目前丰台区在看分钟寺板块金茂府和北京天誉，还有十八里店的云筑，也看了大红门的永定金茂府。东城区主要看的崇文门的新景家园，西城的话只能买个小两居，我们主要还是看中小区品质环境和通勤时间。最好是我少跑他可以开车上班的。
第一个问题是想请章哥参考下上述楼盘选择是否可行且合理。感觉分钟寺这个板块溢价有些高，无论是金茂府或者天誉都只能买个三居。不知道卖掉两套房加所有现金置换值不值得。
第二个问题是除了上述楼盘不知道章哥还有没有别的推荐的。希望得到您的解答。
A：
1、我对新房不熟，这还是咨询电商或中介吧，他们卖房的对新项目才熟悉，我点评人家不合适。而且我一般也只能从投资角度分析，这几个都是自住为主的，自己喜欢才更重要。
不过分钟寺没什么溢价，这地段儿能把房卖出去就不错了，所谓的溢价也就是不多的利润吧。值不值的看什么角度了，房子是用来住的，自住的舒服就值，其他的期望值别太高。提醒一句吧，两区交界慎选，朝阳南部更最好慎重。
2、另外东西城的学区房也考虑好，确定自己就喜欢这环境，而且是长期居住再买。毕竟这两年是北京有史以来的入学最高峰期，溢价率正高的时候。而两年后就是入学低谷期了，溢价部分有可能受到影响。所以就是长期自住的才合适，不置换也就无所谓什么溢价和保值了。
3、我不好推荐，一般只能从投资角度分析，这两种产品都关系不太大。分钟寺新房是自住为主，学区房是上学为主，看自己的主要需求了。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
