2023年4月20日，北京住建委联合北京自规委一起印发了《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，这个通知的下达，意味着北京核心区的“危旧楼房”迎来一次重大的变革。

(资料图)

北京东西城核心区是目前北京老破小楼房和危旧楼房最为集中的片区，根据我们的预估，北京东西城二手房存量中，至少80%以上都是老破小。

这部分房子除了学区学籍的价值以外，居住价值其实已经非常低了，而且存在较大的安全隐患。

所以北京东西城核心区的“危旧楼房”改建和腾退置换是势在必行的。

这一次北京官方印发《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》的本意就是要加速推动北京核心区危旧楼房的改建和腾退。

那么，哪些地区的危旧楼房会“腾退置换”，哪些地区的危旧楼房会“改建”呢？在本次的文件中都做出了明确规定。

首先文件中明确提出：

对位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换，引导居民异地安置，按照北京市相关规定执行。

也就是说，位于“历史文化街区”，“成片传统平房区”和“政务功能要求高的重点地区”的危旧楼房，就没有改建回迁了，直接“异地安置”。

如果按照以上的标准，二环里三大地区的“危旧楼房”都可能会面临“异地安置”的可能。

因为北京的“历史文化街区”，“成片传统平房区”和“政务功能要求高的重点地区（重点是长安街和中轴线）”主要集中在北京二环里。

也就是说，北京二环里三大地区的“危旧楼房”就没有回迁改建的机会了，直接“异地置换”到其他地区居住。

这样就可以大大降低北京二环里的“居住人口密度”，同时对于老居民来说，也是一次非常关键的“居住改善机会”。

那么，北京二环里三大地区“危旧楼房大腾退”的政策如何？

文件里并没有具体说明，只是说“按照北京相关规定实施”，我们的判断大概率应该是参考“直管公房申请式退租政策执行”。

也就是“货币补偿+共有产权房购买指标”的方式推进实施。

2023年1月6日，北京市印发了《关于开展危旧楼房改造项目“腾退置换”试点改造的通知》，但是目前这个通知的具体内容，我们并没有找到，因此二环里三大地区危旧楼房腾退异地安置的具体政策未知。

那么，除了“历史文化街区”，“成片传统平房区”和“政务功能要求高的重点地区（重点是长安街和中轴线）之外的其他地区危旧楼房怎么处理？

根据本次文件的规定：

除上述地区外，在符合规划用途管控和风貌保护要求，且周边条件允许的情况下，可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

所谓的“危旧楼房改建”，其实就是原地拆除，原地建设，原地回迁。

而且改建后的新楼房，具有以下几个特点：

第一，原则上不允许增加户数，原来多少户，改建后也是多少户，不增加户数，就是不增加人口。

第二，全部成套化改造，增加独立卫生间和厨房。

第三，原则上70平米以上的户型，不增加单户建筑面积。70平米以下的面积，增设卫生间和厨房面积。

其实最关键的是：实施危旧楼房改建，居民自愿选择原址回迁的，回迁房产权“按照经济适用房产权管理”。

这也就意味着如果是“公房危旧改建”可以变“私房”，产权直接过渡到个人名下，相当于一次“房改”，满足了大多数公房业主多年来的心愿。

唯一的要求是：改建成本共担。

也就是说危改楼房的改建，是政府和居民共同承担“改建成本”，对承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。

这部分改建成本，根据我们的了解“并不高”。

通过付出一个“不高的改建成本”就可以获得“公房产权”，那当然是非常划算的，毕竟北京东西城的“新房房价”都已经在10万+以上了。

可以说，北京这一次的“公房危旧楼房改建”，其实是一次给老居民的“送钱行为”，几千块钱一平米的“改建成本”就可以拿到“公房产权”，过几年就可以卖出10万+一平米，盈利至少在20倍以上。

这种“生意”谁不想做？

综上所述，我们认为这一次北京印发的《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，将会大大推进北京二环里危旧楼房的“大腾退+大改建”。

很多人有可能将会“大腾退”，直接从北京二环里腾退异地置换，从而改善居住环境，大大降低北京二环里的人口密度。

北京二环里的常住人口规模将会进一步下降，东西城核心区可能将会迅速“静下来”，大大改善了中央政务功能。

未来的北京二环里地区，才是中国真正的“中央政务区”，中国最牛的政治文化外交核心区，而不再是商业、教育、居住中心区。

同时还将有一大批危旧楼房老破小项目将被拆除重建，而变成东西城的“新房项目”，必将拉动整个东西城居住环境的改善。

由此可见，未来东西城的房价“只高不低”。