文/地金君
(资料图片)
原本以为买了国央企建造的限竞房就可以安心等着入住，却没想到遇上低配、减配、漏水、墙体开裂等百余处问题。
2023年315国际消费者权益日过去不久，位于北京大兴旧宫商圈的京能电建·洺悦湾业主刚收房，就又遇上了烦心事。据了解，该小区是由京能置业和电建地产联合开发的项目，在开盘不久后就冠上了“五环内最后一个限竞房”的称号。
彼时，京能电建·洺悦湾最大的“亮点”就是与区域内的二手房价格倒挂。有媒体报道显示，2021年年中，洺悦湾附近的富力盛悦居、金第万科朗润园二手房均价分别为6.8万元/平方米、6.1万元/平方米，而当时洺悦湾的均价约5.5万元/平方米。
面对在同一位置建造、价格相对便宜且由两家国央企操盘的新房，不少购房者纷纷将目光投向洺悦湾。
但在前不久，洺悦湾业主芳芳（化名）找到了地产金融视界，诉说着交房日前后遇到的种种糟心事……
正门不能走、侧门保安把守
还未进楼已问题不断
2023年4月的第一个周末，芳芳和200多位业主共同迎来洺悦湾的交房日。但是，等到来到项目时才发现，大家并不能从正门进入小区。同时，芳芳等人要走的大门也与当时看到的效果图有着明显差异。
图源：业主供图
在进入小区后，芳芳的眉头更是没有舒展过。在路过大面积枯黄死亡的植物之后，走到自家房子所在的12号楼前，芳芳的心直接凉了半截。
站在楼前，映入眼帘的则是看起来十分违和的蓝色塑胶跑道。但通过对比沙盘、规划以及现场可以看到，原本应该12号楼前该有的绿植、草坪都被改成了从未出现过的蓝色塑胶跑道。
图源：业主供图
绿化并不尽如人意，而楼梯外立面更是让业主们失望至极:竟然出现了十分明显的大面积斑驳———原本灰褐色的墙体已经露出了里面的白色腻子。开发商连如此明显的外观问题都没全面整修，业主们感觉到不能理解。
其实，早在2022年6月，就有人在上证e互动平台提出质疑：“洺悦湾项目是否存在资金违规挪用情况？”“为何进度停滞不前，质量以次充好，不按照销售邀约进行建设？”“为何开盘至今没有组织业主开放日，是否存在烂尾风险？”
2022年8月9日，京能置业表示“京能海赋公司（开发商，由京能置业、电建地产分别持有51%、49%股权）洺悦湾项目资金均按照国家法律法规规定范围内进行使用。在项目建设过程中，各项施工工作均按照既定工序计划顺利推进”、“根据属地及政府相关部门疫情防控工作要求，施工现场总包单位采取全封闭管理，严禁任何非现场人员进出，故工地开放日暂无法举办”，同时，京能置业还强调“项目为双国企开发，不存在烂尾风险”。
2022年7月，还有业主在人民网领导留言板公开投诉京能电建洺悦湾施工质量差，外墙鼓包不平，墙体不平整存在脱落风险。另有不少业主称该项目施工进度远慢于同时期其他项目，不设立工地开放日，且园林景观未公示，存在压缩预算的可能。
24项验房小毛病
漏水、掉门框更是常态
三单元业主康女士对单元门的尺寸有很大异议，康女士认为单元门太小了。
同时，康女士、芳芳等业主发现，小区单元入户门和当时看到的宣传效果图并不一致：不仅地灯没有了，连门框侧边铝板也没到底，甚至有些入户门门头石材也没打胶。
最重要的是，康女士发现，同一栋楼内各单元消防步行梯装修标准竟然不一样。除了普遍存在的暴土扬灰、地面坑洼不平外，有的步行梯防火门还存在大量划痕、把手开关损坏、电子门禁破损等情况。
如果说社区公共区域算作小区的“外衣”，那么房子的本身就是小区的内里，也是业主们最为关心的地方。
有户业主表示，虽然房子并不是精装修而是工装，但一指宽的门框缝隙以及通过厨房看到了隔壁家镂空的墙体，也是无法接受的。
同时，在交房日当天，康女士家的卫生间、厨房并没有安装水龙头，客厅地面还有不十分显眼的垃圾。
康女士表示，所买房屋的玻璃安全问题，也让她忧心忡忡。
不可思议的是，康女士发现，客厅、厨房、卧室等房间的玻璃等级并不相同，比如客厅的玻璃就印有3C标识，而其他位置的玻璃并没有任何标识。同时，厨房的玻璃甚至已经裂了。
有验房师表示，厨房的玻璃是普通玻璃，因为钢化玻璃如果破裂会呈现类似蜂窝状的碎小钝角颗粒，而不是现场看到的这种情况。
更有业主直接带了验房师上门验房，检测后对方表示空鼓、柜门异响、窗户开关不通畅、墙皮脱落等问题多达24项。该业主将这些问题反映至小区业主群时，还有业主表示自己家问题更严重。
双面胶粘住的门吸、一碰就掉的门框、坑坑洼洼的墙面，以及对于马桶中还有没冲的排泄物时，工作人员回复“这是在你没收房之前发生的事，那会儿房子还不是你的”，业主们更加无法抑制住内心的怒火。
在康女士等人气愤地在群里吐槽时，有业主称地下车库同样惨不忍睹。据康女士介绍，交房日当天，出了电梯通过脏兮兮的水泥地后进入车库，发现墙边还有一大堆建筑垃圾，水泥地的斑马线、车位线已经有不少磨没了，随处可见的还有被水泡了的墙面、存水的地面。
康女士不禁发问：开发商到底做没做防水？这就是所谓的符合国家标准吗？
带着业主们发现的问题，芳芳、康女士等人找到了项目负责人。不过直到现在，业主们仍没等到电建地产、京能置业的任何回复。
律师建议：及时收集证据，向开发商主张赔偿
对于洺悦湾业主们反应的重点问题，地产金融视界咨询了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师。她表示，业主可以采取下列方式维护自己的合法权益：
第一，针对地下车库、楼道等公共区域的质量问题，可以向房屋所在地的建设主管部门进行投诉举报，要求行政主管部门对该事实进行调查核实和处理，最终由行政主管部门责令开发商进行整改，或者对开发商的违法违规行为进行行政处罚。对于因为质量问题影响业主对于房屋使用的，业主可以向开发商主张相应的损失赔偿。
第二，对于房屋的实际情况和宣传、沙盘不符等情形：一方面可以针对开发商的虚假宣传情形向市场监督管理部门投诉举报，由市场监督管理部门进行调查确认；另一方面可以针对开发商基于该宣传给业主带来的损失，主张赔偿责任，但是这对于业主的举证责任要求比较高，一个是开发商可能会在合同中写明开发商的宣传、沙盘都属于要约邀请，一个是业主得证明该宣传对自己购买房屋以及价格的确定有重大影响才可以，实践中举证难度很大。
对于业主们提到的水龙头未安装等问题，王佳红表示，住建部《住宅装饰装修工程施工规范》中明确规定住宅装饰装修工程所用材料的品种、规格、性能应符合设计的要求及国家现行有关标准的规定。对于精装修房屋的材料、设备、防火、电气、室内环境污染控制、防水工程、抹灰工程、吊顶工程、门窗工程等都有明确的要求。但是对于安装不同玻璃的行为确实没有明确的限制，除非在合同中有特别的约定。
“退房令”下电建系重组加速
地产板块拿地热情不减
头顶央企金字招牌，电建集团是国资委批准的16家以地产为主业的央企之一。
而电建地产原为中国电建的子公司，后者是电建集团下属A股上市公司。2022年3月，电建地产的控股股东由中国电建，变更为电建集团，实际控制人仍为国资委。
这被视为中国电建剥离房地产业务的重要一步，解决与母公司同业竞争问题。
事实上，在央企“退房令”的大背景下，自2020年起，中国电建就已经开始逐渐剥离房地产开发业务。
直到2022年6月，中国电建发布公告称，以49.42亿元的价格向电建集团及其下属子公司出售剩余的房地产资产，至此，中国电建旗下再无房地产业务。
虽然从2021年年报来看，房地产业务板块对中国电建的贡献占比尚不足10％，但从最近几年大手笔拿地态势来看，以电建地产为主要发开主体的地产业务，仍是电建集团重要业务板块。
2022年以来，电建地产已先后在南京、珠海、济南、北京等地频繁高调拿地。
2022年6月，电建还与首钢联手，以“26.45亿元+3万平方米现房销售面积”拿下了北京二批次供地中热门的丰台小瓦窑地块，其销售指导价为7.5万元/平方米，而周边项目均价已基本达到8万元/平方米以上的水平。
这与北京大兴京能电建·洺悦湾拿地时，二手房价倒挂状况颇为相似——2019年10月15日，在10家房企的激战中，京能电建联合体以44.3亿的总价拿下了该地块，要求销售均价不超过54715元/平方米。
价格倒挂，再加上央企品牌背书，2020年6月开盘后，洺悦湾在当年签约额就突破50亿，业绩斐然。
交房本是开心的日子，但面对上述房屋质量问题时，京能电建·洺悦湾的业主在验房时总是难掩失落。
事实上最近几年，除北京外，电建地产在全国的不少项目也屡遭消费者投诉。
比如2022年1月，济南电建洺悦府就被曝出承诺业主的“学区房”落空、私属电梯厅变消防厅等，在交付后与开发商前期售卖宣传阶段的描述存在多处不符。
2022年11月，武汉市住房保障和房屋管理局公布了2022年三季度房企信用扣分情况，共有32家房企违规被扣分。其中，电建地产旗下项目——武汉电建地产·洺悦江湾就因以学区房等名义炒作房价，成为首个因此被信用处罚的房企。
另一方面，京能置业天津项目也在去年出现了类似问题。2022年5月，天津武清一位购买了京能雍清丽苑项目的业主在政府留言板上反映，自己购买的二期住房外窗挡板遮光严重，且类似问题在一期就存在，开发商非但没有提前告知，还故意隐瞒了业主。
从沙盘与实际建造不符，到装修减配、墙体歪斜破损……近年来，期房交付引发的“货不对板”问题颇多，消费者该如何尽量避免损失？
对此，王佳红给购房者提出两点建议：第一，建议业主先行做好验房工作，针对验房过程中房屋所存在的质量问题、地下车库的质量问题、环形跑道等问题，建议业主及时固定和收集证据，以方便后期维权过程中有相应的证据支持，进而向开发商主张赔偿。
第二，针对小区和房屋所存在的各种问题，可以向相应的主管部门投诉举报，若开发商未及时解决，行政主管部门也不作为，可以针对政府主管部门提起相应的行政诉讼，要求行政机关依法履行行政监管职责。
