北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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一
Q:
我爱人北京社保刚满五年，但他工作地不固定，南方出差比较多，没有北京户口，积分无望。也没法办理居住证。目前我带孩子在天津居住。我想在朝阳或者通州买一套小房子，估计十年之后才能去住，想先出租。预算总价320万元左右，无法贷款。请教您买老破小住宅好还是买公寓好？
A：
1、十年之后才能去住，先出租，那还考虑以后的置换吗？或者说是否考虑保值和套现一类的，也就是这套房还用不用再换成钱吧？
2、如果是确定只是考虑出租和自住，不再置换，也不在乎将来能换回来多少钱，那就买公寓合适。租金收益率高，一般是普宅的两倍，自住的话只要能接受这环境就行。
公寓的劣势就是升值慢，之所以租金高就是用升值慢换的。所以常规建议就是要么就别买，买了之后就别卖了，十年后不太可能平价换成老破小，得加钱。而且也不好卖，买了就长期持有吧。
另外两个风险提示。一是房产税，公寓是有成文法律的，只不过一直没征收而已。如果整体启动房产税，那公寓大概率就是第一批。二是土地出让金，毕竟是商业地产，产权到期后大概率会征收，只是现在还没有出台具体政策。
3、老破小就没什么新鲜的了，普通住宅。优势就是相对保值稳定，只要没硬伤，大多数都是跟随板块大盘涨跌。劣势也是出手时不太好卖，比公寓强一些而已。
4、总之这看自己的需求吧，没什么好不好的，就看哪种适合自己了。甘蔗不能两头甜，人生选择而已。
仅供参考。
二
Q:
请问下，在大兴的央企集资房如何？有啥风险没？西红门橡树湾附近，3w，可以考虑麽？个人首套资格在，想一步到位买这个大户型，主要是自住用，说是也带学区，不知道从资金回报上和普通商品房差距如何？
A：
1、没什么风险。但这不是集资房，叫“集租房”更合适，就是在农村集体土地上盖的租赁住房。就相当于过去的公房，或者说军产房院产房的性质，没有完整产权，不可上市交易，只能内部流通。以后怎么办看政策，就是自住的房子，房住不炒。
2、既然主要是自用，那就别太考虑资金回报了，不能上市交易怎么回报呢？商品价格是由供需关系决定的，买的人多才能提高价格。这只能内部流通就限制了大部分的买家，价格不好提多高，都是同事也不合适。
3、大兴，带学区就是解决孩子上学问题，跟房价的关系不大。如果将来能有完整产权了，能上市流通的情况下就和商品房没什么区别，略弱于而已，就相当于现在的上市公房。不能上市的话没法儿比较，不平等。
仅供参考。
三
Q:
我在丽泽上班，现在算二套，首付在170-200左右，和家里老人住。现在看了大井中里三楼的小两居，五十多平，房子比较老，没什么物业，老破小，离地铁近上班方便。还有就是丰泽园，新回迁房，320万左右，五十多平小两居，首付比大井多，但房子新，有电梯，质量一般，户型一般，物业比大井好一点。
另外就是广安康馨家园，只能买大一居，310-340左右。刘家窑和木樨园的房子都是330万以上，地铁的话5-6站，有中转。您觉得哪一个会更好一些？我想找能自住比较保值的，想买电梯，但首付凑的有点艰难。刘家窑和木樨园310-330找电梯房也比较难。
A：
1、都是自住为主的，从小区讲选择自己喜欢的就行，越宜居的保值越好些。
2、从地段儿讲都不算太好，大井中里这里有些封闭，被高速和四环隔成了一个角落，体育场占了这么大面积，健身还不错，但不太好引入其他配套了。
广安康馨这是两区交界，否则也不会用来盖安置房，好地段儿政府还留着卖钱呢。优势就是经济实惠，自住挺合适的，但升值一般不占优，连南边的东海仪园都落后了一些。回迁和安置房差不多情况，在房龄新的时候流动性好，之后看物业是否能保持品质吧，多数都不太容易。
南三环沿线的也是自住为主，交通方便经济实惠，但从投资讲多数都弱于北部。近20年来一直是南三不如北五，到目前为止还没有逆转的迹象，以后看发展吧。
3、总之我觉得还是多从自住角度考虑吧，毕竟房子是用来住的。别太刻意追求其他的，反倒耽误了自住的选择。选户型好的吧，越宜居的保值也就越好些，能弥补些地段儿和性质的不足，至少是流动性更好些。
仅供参考。
四
Q:
我和老公都是北京人，老公朝阳户口，婚前名下有亚运村安慧北里有一套55平小两居，孩子户口也在这里，房子目前市价约400万，无贷款。我们19年在望春园买了一套板楼三居，市价约920万，贷款基本还清。
我的问题：
1、孩子是26年上小学，自测普娃一个，我现在纠结是留在朝阳上学，争取上朝外本部，还是置换下房产到东城上学比较适合孩子发展。我现在海淀上班，老公自由职业，但我觉得海淀不适合我和娃。
2、目前东城的房子溢价有点高，是否可以在25年再置换，是否来得及，这样房子也满5年。针对以上两个房子置换，您是怎么建议的呢？
3、另外东城的房子相对学区合适些，预算在1000-1200左右，适合三代人居住，又相对有一定价值的，您推荐考虑哪些地方呢？
A：
1、那要是我就争取朝外本校了。一是因为单校的概率大，省心；二是因为朝外的加工能力强，对普娃的帮助大；三是因为房子的学区溢价和东城差不多，或许还低点儿，那干嘛不选择更靠谱儿的呢？
就算是到了中学，在确定孩子在朝阳考高中困难的情况下，那再考虑跨区东西城也都不算晚，前提就是在朝外打下还不错的底子。
如果真确定是普娃就不太适合海淀呗，反正现在是够卷的。我觉得朝外挺好的，加工能力真的挺强，只要不躺平，成绩就不比在其他区差。
2、如果卖房后增加的预算不多就甭着急呗。望春园挺好的，户型不错都保值不落后，不吃亏。
3、三代人居住那就三居呗，也就是龙体和东崇前了，北城的太贵。先看龙体呗，安化楼一带不少呢，反正溢价率都差不多，看自己的喜好。东崇前更多点儿，花市崇文门都好选。
仅供参考。
五
Q:
我目前在管庄新天地有一套三居，想再买一个朝阳或者东城的学区房，预算1000-1200左右。目的是上学和保值，对孩子没有太高要求，就想给提供一个中上的学习环境。我在双桥上班，我媳妇在中关村壹号，我现在看的朝阳的珠江帝景和东城的保利蔷薇。想问问您有没有其他建议以及什么时候买合适。
A：
1、学区的选择只能家长定，外人怎么好建议啊。看孩子的天分和父母的期望值吧，天分较高且图省点儿心的看帝景，九年制又单校。天分中等的就去东城，龙体挺好的学区，搏个大概率的话比朝阳要强。
2、什么时候买，资金都准备好了，或者着急入学就尽快买呗。今明两年都是入学高峰期，今年人数最多，不买也没其他办法。需要卖房置换且增加资金不多的，或者是孩子上学很晚的就不着急呗，过两年就进入低谷期了，入学人数少了一半呢。
3、其他不好建议，只能家长定。还是先明确在哪个学区吧，到目前为止这两个区的教育模式还区别挺大的，一般没这么上来就选房的。最好是先看自家的情况适合哪个区，然后再说学区，最后才是房子。没有最好的，就看是否合适。
仅供参考。
六
Q:
在北京近郊买了一套联排别墅，本来想退休和家人去那里养老，最近又觉得离得远，因为买的毛坯房，面积大，装修成本比较高。离退休还有几年时间，一直搁置也无法出租，考虑到持有和装修成本较高，所以还是决定卖了，想如果以后有机会退休去租个房也挺好，灵活方便些，不用老惦记着这个房子了。孩子在市内上班，以后毕竟还是要和孩子住的相对近一些。
不知道这个决定是否正确？还有面积大将来要征收房产税也是问题。综合考虑所以决定卖了，不知道这么想对不对，想请教一下您，谢谢。如果卖了是在城里买个小户型出租还是放银行里呢？哪个性价比更高？
A：
1、房子是用来住的，别墅更是体现了这一点，自住的功能远远大于投资保值。那既然是不住就买了呗，要不留着也有点儿别扭，既住不上也升值慢的，还收不到租金，意义不大了。
2、这跟房产税倒关系不大，或者说换到哪儿都一样。房产税是财产税，必定以房产价值为主，不可能按面积算，否则郊区业主就太吃亏了。如果征收房产税，那别墅或许还有占便宜的可能呢，只要不征收特别的税，那升值慢就价格上不去，交的税自然少了。
3、出租还是放银行，这看自己的想法了。北京的租金收益率就是1.5%，银行现在也3%左右，差一倍呢。觉得房子有升值的可能就买房，觉得现金更能保值就存银行。不是同等的渠道，没有哪个更好。只能说按大多数国家发展先例来看，房子是长期投资，保值的功能更稳妥点儿。
仅供参考。
七
Q:
望京的上京新航线东南向两居（大概100平左右），想买了给娃上学用同时自住，对口陈分的小学和初中。问了中介，业主说单价不低于11W了，您看现在值得入手吗？下半年会涨价还是降价？
A：
1、值不值的怎么说呢？没标准啊。我只能说从租售比来说还属于说的过去的，在全北京同等学区房里算溢价低的，远低于东西海。但毕竟是学区房，多少还是有一些溢价的，这就看家长是否接受吧，这现状也没什么办法。
2、下半年，还是先看上半年吧。全国救市，春节前后大部分城市的“成交量”都上涨了，北京更是明显。反正到现在为止，北京市区几乎没有下跌的了，也没什么道理下跌。至于是否上涨看情况吧，概率比较大。
下半年不好说，如果上半年涨的多了下半年就肯定出台政策，那就会回调，也就是下跌。如果上半年不涨，那下半年就会加大刺激力度，北京也应该出单独政策了，那就是上涨的可能性大。
3、简单就这现状，我觉得新航线还行，以学校档次来讲，和东西海的同等学区房算值的。
仅供参考。
八
Q:
我小孩现在丰台上小学5年级，想考虑小升初换房到海淀，预算900-1000万。初步筛了今日家园的两居100平和颐源居75平，这两个地方哪个更值得入手？孩子不算牛娃，中上水平，我考虑5年后等孩子上了高中就把房子卖掉，再买个更合适的改善房，考虑接老人养老来住。所以这5年最好能保值，且未来出手更容易些。如果有其他更好推荐，那就更好了。
A：
1、更值得入手，那当然是颐源居了。在学区差不多的情况下溢价也差不多，那当然选择商品房了，品质相对更好些，否则也不会这价格。
2、5年能保值，这不是太好说，今明两年是入学最高峰，六年前出生的京籍孩子17万呢，所以溢价正是高的时候。五年后就是2028年了，对应去年出生的孩子入学，网传是7.5万，差着小10万呢。所以只能到时候看吧，如果有政策鼓励就好说，否则的话有可能影响一些溢价部分，基础部分是肯定保值的，溢价不太好说。
3、这两个小区都还行，房龄相对新，贷款不受限制，选户型好的就行，价格合适的话都不难出手。推荐得找中介，我没房源的。
仅供参考。
九
Q:
坐标北京，两个人婚前纯商贷25年，首付一家一半，买了房，刚还了1年贷款，后面掰了。这个房子卖出去以后，再买，还有首套房资格吗？另外，是一个经济问题。房子在朝阳区小关，因为刚买1年而且都装修完了，不满5，现在出手纯亏差额20%税和装修的部分钱，所以我想保留下来。
这种情况下有两种方案：一是我把手里剩余的资金还对方首付，后面自己还贷款，这样就相当于我把房子买下来了；二是我把全部资金提前还款，这样月供低一些，后面靠年薪和每个月积攒的钱，还对方首付。哪种方案更好呢？（我隐约觉得第二种方案拖的时间会更长，但是我真是不太会计算或者不懂方法，毕竟每个月的贷款少了，攒下来的钱也是要还对方的，而且是不是更经济一些？）
第二个问题我知道可能说的有一些简略，而且问题很复杂，您看如果不能简单回答的话，能否给我个思路也行。
A：
1、在卖房一年内是都没有首套资格的。然后看贷款主体是谁，如果不是自己名下的，那一年后恢复首贷资格。
2、看贷款利率了，常规建议是第二个方案。既然是刚还了一年，那就是还没还什么利息呢。所以如果能提前还贷就尽量，然后可以用其他贷款，最低的利率能到3%多点儿，相对更划算。时间长不了多少，一个多月吧。
3、这不复杂，就是个成本的比较而已。在首付确定的情况下，那能借机换成利率低的就更合适。
哦，我明白了，你说的时间长是分期给对方的首付。那没必要，既然是能够提前还款，直接还贷款就行了，也就是重新贷一次，两个问题一次性解决。这随便找个代理机构问问费用就行，产品和服务都差不多，看是否合适。
仅供参考。
十
Q:
海淀苏州街的纽约客loft如何，后续还有升值空间吗，或者下降的坑？
A：
1、问公寓的升值空间，相当于问低学历的就业发展空间，一般不太高吧，真要是很高也就不犹豫了，但也早就被别人抢走了。海淀是高知扎堆儿的地方，收入高的也有的是，但他们不瞎不傻的，也未必做慈善把发财的机会留给别人。
2、也不是不升值，看板块大盘了，周边涨的多的话也会跟随。就是每次都弱点儿，否则也不会比老破小都便宜，谁都不傻的。
3、是否有下降的坑，那就看过两年入学人数下降后的政策吧。这种公寓的价格虽然不算高，但溢价率是一致的，一般来说更适合自住和让孩子上学。人口趋势是挺明确的，除非是政策鼓励学区房，否则受影响相对会更大一些，毕竟居住性比普宅弱了点儿。当然这也谈不上坑，都是明摆着的。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
