地产财富会
【资料图】
2023地产迎来AB面，
地方国资“跑步进场”，
全国布局型央国企“求稳卡位”，
弯道超车的狂飙好戏开始了！
2023-2-13
三个交易日，市值“狂飙”12.92%！
越秀北京59.11亿连下两子之后，很快引发了资本市场的连锁反应。
拿地后的三个交易日，越秀地产(0123.HK)涨幅分别达4.49%和6.09%。今日，越秀地产早盘继续拉升，收盘报12.06港元，涨1.86%，股价再创新高，总市值也从2月8日收盘的330.70亿港元飙升至373.43亿港元。
与此同时，建发、国贸、华发等具有地方国资背景的房企再次走到资本聚光灯下。近日，建发股份、建发物业、厦门国贸、华发股份股价均有不同程度的上涨。
敏感的市场仿佛又嗅到了一丝新味道。
秀儿“狂飙”夺地
董毅履新打出漂亮仗
回顾北京兔年首场土拍，一共6块地，越秀北京独拿两块，占1/3，堪称是最大赢家。
其中产业优势明显、土拍热度最高的昌平回龙观地块，吸引了超过13家房企参与现场竞价，包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体和厦门国贸等。
最终只有越秀力压群雄，夺得该地块。
把石景山视作北京大本营的中海，这次也遇到了狠角色。
石景山苹果园地块，因交通枢纽等优势，竞拍时得到了越秀、建发、国贸、招商、首开、中海6家企业的集中青睐
其中，中海作为深耕石景山区域多年的北京拿地大户，曾经对这宗地势在必得。但最终，仍是越秀北京赢得了最后的胜利。
据说竞拍到了最后阶段，中海每次报价都要电话请示领导，而越秀则更加果断，举牌毫不手软，就是要把这块地稳稳吃到嘴里。
昌平回龙观信息园二期地块的竞争越秀同样保持了猛烈攻势。
至少13家房企参与了现场竞价，包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体和厦门国贸等，最终越秀力压群雄夺得该地块。
为什么只有越秀北京能“狂飙”加戏，连夺两宗热门地块？
正所谓，善攻者，敌不知其所守。
董毅的长处之一是，非常会算账，并且会通过算账算准机会。而且擅长在算准机会后把握机会、坚定执行，做出更适合市场的产品。
董毅
或许，越秀北京在拿地前，就算好了这是他们最近两年来最好拿地机会之一，做好了“进攻”的准备。
对此，地产财富会这两天约董毅聊了聊。
在董毅看来，今年的市场一定会比去年好，这是共识。
但2023年的首场土地拍，也如所有人所料，竞争并不火爆，因为手里有流动资金有能力拿地的企业少。
这对于手中有钱有能力拿地的越秀来说就是很好的机会——市场见暖、土拍台上的竞争对手少，而且在支持地产发展的背景下北京给出了更有诚意的土地供给。
同时，越秀北京有足够的经验和把握来保障项目利润。
拿这一轮热度最高的昌平回龙观地块举例：
其成交楼面价为约为3.24万元/平方米，未来期房销售指导价为 6.2万元/平方米。而根据贝壳找房数据，周边二手房当下单价约为6.7万-6.8万元/平方米。
这意味着，未来该楼盘开盘后较周边二手房不仅有竞争力，销售不愁；并且从楼面价和销售指导价之间至少两万多的房地价比来看，也给后续产品规划留足了空间。
要知道，2017年北京最疯狂的时候，房地价比之间可能只有2000块的空间，很多房企当时几乎是贴着楼面价赚点辛苦费。
如今，当这个数值放大十倍，而越秀又是一个产品能力和团队把控能力都十分强大的房企，所以地产财富会认为这个项目的预期和未来利润将是非常可观的。
其实，从越秀去年进入上海随即斩获百亿销售额就可以看到，今年进京，是有备而来。
值得一提的是，董毅提到，明年是现房销售，所以他很有信心销售金额过百亿。今年，他从内心里也给自己定了一个较高的目标。
此次成功拿地后，董毅还向地产财富会透露：
下半年，越秀将继续拿地。
同时，董毅也在着手快速搭建团队。
从董毅的行事风格来看，应该会聚焦一些成熟的能够快速投入工作的人选。
地产财富会还得到消息——新的营销总将在近期快速到位，应该是业内大家比较熟悉的某老牌房企北京区域操盘手。
毫无疑问，董毅的到来，让越秀的北方版图充满了想象。
地方国资房企动作频频
抢抓地产周期中的“轮动机会”
越秀北京“狂飙”的背后，本质上是因为地产周期的更迭中，出现了一些“轮动机会”。
尤其对于一些规模尚可，但仍有上升空间的地方国资房企而言，这是向头部更进一步冲刺的大好良机。
这是由当下形势决定的——
首先，民企缺钱，战略收缩迫不得已；
全国性央企结束前两年的趁势扩张后，2023战略上开始更趋于求稳；
而地方国资房企，既有地产形势调整中冲向北上等超一线城市的强烈需求和积极性，也有乘势进场的竞争空缺区可以冲击。
2023，越秀这次在北京连拿两地，可能只是2023地方国资“跑步进场”加速度的一个开始。
可以看到，从去年开始，在北京、上海、广州等热点城市的土拍市场上，不止是越秀，还包括建发、国贸、华发等，他们纷纷以地方国资房企的身份，迅速加码热点城市，扩大拿地规模。
以上海土拍市场为例，2022上海集中土拍房企权益拿地数据显示，华发以权益拿地面积254886.9平方米、权益拿地金额218.9601亿元一举夺得“双冠王”；建发权益拿地面积、权益拿地金额则均列第5。
克而瑞发布的2022房企新增土地TOP100榜单上，建发、越秀、华发新增土地价值分别为692.3亿、524.4亿、409.5亿，分列榜单7、9、10名。
与此同时，这些房企的业绩与排名也迎来了快速增长。
2022年，建发、越秀、华发“地方国资三兄弟”成为TOP20房企中销售排名上升最快的三家房企。
其中，越秀排名上升幅度最大，排名提升21名上升至TOP20第15名，华发排名上升13个席位至17名，建发则上升11个名次顺利跻身TOP10。
地产AB面
“求稳卡位”的B面是“弯道超车”
近日，有消息称，保利发展打包转让12家地产项目参股公司股权。
这其实不用过分解读，因为从保利自身的基本面来看，并不缺钱，这只是保利在新一年求稳卡位逻辑下的主动调仓。毕竟头部央国企本身体量在那里，今年更求稳是这些企业共同的大趋势。稳销售、稳利润、稳预期就能卡好位，打持久仗。
这么做的不止保利，翻开克而瑞的1月房企新增货值TOP10中，一家全国布局的大型国央企都没有出现。即使华润置地也排在了TOP18的位置。
同时需要注意到，地方国资房企并非一味激进拿地，而是做到了“战略上藐视，战术上重视”。
梳理越秀、建发、国贸、华发这些房企的拿地去化动作，可以发现，去化方面他们纷纷加强了三四线风险城市的去化速度；土储方面则抓紧抢占一二线城市优质资源，尽量规避拿地风险。
比如越秀2022年45%的土储集中于广州,广州销售业绩更是超过6成，同时上海这类一线城市销售业绩也突破百亿。建发2022年上半年土储总共布局超70城,在核心22城预估货值占比约56%,其中厦门占比最多，其次是上海、杭州等核心城市。
机会是等来的。
显然，全国布局型央国企在今年“求稳卡位”成为趋势，而它的B面是——
2023年，很可能将是这类房企抓住轮动机会，上演弯道超车好戏的一年。
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