经过一轮又一轮的政策刺激，一轮又一轮的舆论造势，楼市终于要回暖了？
(资料图片仅供参考)
2022年以来，楼市刺激政策就不断加码，刺激手段越来越广，刺激程度越来越大。
当时我们的判断是：“楼市起不来？那就一直刺激，直到楼市起来为止。”
现在，楼市蠢蠢欲动，这个时刻终于到来了，很多人担心楼市又将回归熟悉的模式：
一方是，经济发展，政策刺激；另一方是，房价泡沫，囊中羞涩。
每次都是，市场犹犹豫豫，最后多头大获全胜，房价飙涨。
这一次，房价又将飙涨？
你慌了吗？
第一、先看几个热门城市的基本情况。
1、北京。
春节过后，北京房价就开始回暖了，周末成交量和看房客流量明显增加。
北京楼市的成交数据也一直在攀升：
2月4日和2月5日，链家实时成交为400套、477套。
2月11日和2月12日，链家实时成交538套、652套，合计突破1000套大关。
这些数据意味着什么呢？
2021年和2022年，北京全年二手房日均成交套数，分别为529套和390套。
当下北京楼市温度，已经远超2022年，直逼2021年火爆时期。
据乐居买房统计，截止2月5日当周，北京市二手住宅成交2814套，环比上涨520%。
同期，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上涨868%。
2、深圳、重庆、佛山等等，春节后首周，楼市就开始热了起来。
重庆中心城区新房环比节前一周上涨25%，带看量上涨30%；2月5日单日，二手房成交255套，是以往的4倍。
深圳市房地产中介协会的数据显示，节后首周深圳市二手房成交560套，环比增长214.6%。
佛山一手住宅成交867套，环比上涨674.11%，全市二手住宅成交842套，环比上涨552.71%。
最后，再看一个整体数据，春节后楼市启动。
据贝壳研究院数据显示，节后当周（1月28日-2月5日）贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前一周（1月1日-1月20日）日均成交水平提高30%以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。
第二、我们是如何看待这个现象的呢？
有的城市，楼市回暖言过其实。
它们的套路就是，抓住某个楼盘、某个区域，以点带面讲故事，讲案例，拼命宣传。
有的城市，楼市确实在回暖，比如北京。
或许，楼市数据被调整了，比如周内单子挪到周末等等，但是总体来看，楼市确实在迅速回暖。
我们该不该恐慌呢？看看历史：
2016年，全国疯狂加杠杆，涨价去库存，房价全面上涨。
房价上涨轨迹是，北京、上海、深圳等一线城市率先启动。
而后向南京、合肥、苏州、厦门、杭州等热点二线城市传染。
最后全国约20多个热点城市，楼市高温不退，房价短期内大幅上涨。
这是我国历来房价启动的一般规律。
即一线城市率先启动，接下来强二线城市接力，然后向三四线城市传递。
2017年后，受政策调控影响，一二线城市楼市开始回调。
新的特征是，三四线城市开始崛起，挑起了全国楼市的大梁。
原因就是，棚改货币化席卷全国，货币安置比例从2014年的9%，跃升到2017年的48.5%。
三四线城市不仅获得了巨量资金，又释放了巨量需求，拆迁户在全国掀起风浪。
这段时间，长期霸占涨幅榜前列的是，以蚌埠为代表的三四线城市。
2018年，楼市最后的疯狂过后，国内楼市虽然也有回暖时刻，但是全国范围内的涨价却从未出现。
典型的特征就是，一线城市的房价轮番上涨，但是二三四线城市的楼市涨不上去。
比如，2020年，深圳楼市率先启动。
原因是，2019年，经济刺激政策火力全开，企业贷款利率低到3%左右，远低于5-6%的房贷利率。
深圳炒房客利用经营贷，以小博大，迅速撬动深圳楼市。
深圳严打经营贷之后，上海楼市接力深圳。
2020年下半年，上海楼市明显上涨，9月和10月两个月的新房成交量，创过去5年以来最大。
2020年整年，上海新建商品住宅和二手住宅成交量均创近4年新高。
2021年，北京楼市迎来高光时刻，二手房市场曾迎来“小阳春”。
总结一下规律，自涨价库存之后，全国范围内房价大涨的情况就再也没出现过，只有一线城市房价韧性十足。
无论是杭州，还是西安等网红城市、传奇城市，也无论房价连涨多少年，这几年房价也都涨不动了。
第三、我们该怎么办？
先思考一下，涨价去库存后，为何再没出现过全国房价大涨的情况，要涨也只是个别城市房价上涨？
从市场层面看，早在2016年，我国劳动力人口就开始掉头向下；人均居住面积超过40平米，住宅也市场也接近饱和等等。
什么意思呢？房地产的市场拐点早就出现了，即房地产下行是大势所趋。
从政策层面看，房住不炒仍然是调控总基调，这是政策拐点。
无论当下刺激政策多么离谱，其政策前面总离不开一个思路：房住不炒。
因此，无论从市场，还是从政策层面看，房地产市场都出现了拐点，“下行”都是大势所趋。
既然房地产下行是大势所趋，为何北上深一线城市房价还如此有韧性，隔三差五的上涨一波呢？
即房价为何会出现结构性上涨？在中国，多头具有天然韧性。
一个国家的人口数量越多，就越容易造成局部价格上涨。
道理也很简单，去炒某一类资产的人群，即便很小的比例，因为总人口规模大，因此这个群体的数量也相当可观。
一个国家的货币超发越多，就越容易造成局部价格上涨。
道理也很简单，去炒某一类资产的资金，即便很小的比例，因为总体货币规模大，因此这个货币的体量也相当可观。
所以，在人口数量众多，以及货币超发的前提下，任何资产，包括楼市、股市，文玩字画、玉石花鸟、藏獒、君子兰等等，都会出现结构性行情。
理解背后经济逻辑之后，我们就可以理智地做出判断：
1、北京楼市回暖了，佛山、重庆等地楼市也蠢蠢欲动，这些都是事实。
直接原因就是，过去三年，全国挣大钱的群体购买力的一个集中释放，持续时间不会太久。
另外，记住一点，未来不可能出现全国范围内的房价飙涨。
所以，大家看到房价上涨的消息，不必恐慌。
2、对于是否购房，第一个决策标准是：孩子上学需求。
如果面临孩子上学问题，当下（注意是，当下）买了房子，孩子就能上学，那么没必要犹豫，买房就是了。
如果手里有闲钱，但是距离孩子上学还早，那么就不要着急买学区房。
未来政策方向就是，剥离依附在房子上的教育属性，全国范围内学区房政策大调整就是例证。
3、对于是否购房，第二个决策标准是：当下是否有实际居住需求。
如果当下结婚需要买房，生二胎需要换大房子，而且有购房能力，那么该出手就出手，不必犹豫。
如果当下没有实际居住需求，但是看了一套房子感觉非常合适，也不建议购买，但北上深一线城市的房子除外。
另外，我们也不建议掏空六个钱包，把杠杆加到极限去接盘买房。
楼市下行是大势所趋，房价挤泡沫阶段，时间换空间，有利于等等党。
每一个法拍房背后，都是一个悲催的故事，一个原本可以避免的悲剧。
