导 读


【资料图】

1、50强拿地金额环比再降七成,创近三年新低。

2、五成新增货值集中于10强房企,市场份额持续巩固。

3、新增拿地门槛同比降幅皆超60%,百强拿地销售比仅为0.18 。

☉文/克而瑞研究中心

榜单解读

前言:11月份,集中供地进入“少量多次”的状态,共有9城进行了集中供地,但市场热度持续低迷,依然以底价成交、城投托底为主,仅北京、杭州热度相对出众。

房企投资力度降至谷底,销售百强房企拿地销售比降至0.18,50强单月拿地金额不足200亿元,同环比均“腰斩”,且创三年以来新低。央国企前三轮“积极”拿地后,拿地脚步大幅放缓。

整体来看,短期房企投资弱势的态势不会逆转,本月虽有较多利好政策出台,对土地市场而言利好,作用于投资环节仍需时间检验。城市之间市场分化将愈发显著,一线城市和少部分核心城市在市场信心带动下热度有望回升,而二线城市和大部分三四线城市预计还将较长时间地处于低温状态。

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50强拿地金额环比再降七成

创近三年新低

11月,拿地企业来看,接近九成50强房企10月无投资,2022年投资“暂停”企业依旧超过30家,仅有滨江在杭州积极补仓,单月拿地金额接近40亿(全口径)。

单月销售50强房企拿地金额不足200亿元,创下近三年新低,同环比分别下降53%和68%,相较2021年5月高点下降97%,房企拿地意愿、参拍积极性仍在谷底。

一方面虽然11月有9城进行了集中供地,不乏北京、杭州等高热城市,但由于多城土拍冷清且为第四、第五轮,因此整体供地量较此前大幅下降,仅成交92幅地;另一方面,民企资金压力并未得到缓解,土地市场依旧隐身,其中碧桂园已连续两月未有新增土地入账。而央国企前三轮“积极”拿地后,投资尽显疲态,拿地脚步大幅放缓,华润、招商单月拿地金额不足30亿。

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五成新增货值集中于10强房企

市场份额持续巩固

截止11月末,年内百强房企新增货值中,有一半都集中于TOP10房企中,TOP10房企不仅货值总量高,拿地也均集中于集中供地的核心城市,新增土储实现了“质”和“量”的双高,未来房地产市场份额将更加得以巩固。

此外,11-20强房企新增货值占百强总新增的24%,值得一提的是,21-30强房企新增货值仅占3%,作为曾经高速扩张、积极拿地的主力,目前也是投资力度收缩最为严重的梯队。

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新增拿地门槛同比降幅皆超60%

百强拿地销售比仅为0.18

截止11月末,新增货值百强门槛为76.1亿元,拿地金额、建面百强门槛分别为28.7亿元和39万平方米,环比虽小幅增长,但同比降幅依然保持60%以上。综合来看,仅保利、华润两家房企年内新增货值超过2000亿元,而去年同期已经有9家房企超过2000亿。

自9月以来,新增土储货值TOP10企业均未出现变化,保利、华润和中海连续3个月位列新增货值TOP3。截止11月末,新增货值10强以国企、央企为主,民企只有滨江、绿城分别位列第5、7位。

虽然近期关于房企发债、融资利好不断,但房企的投资意愿持续保持在低位,11月末百强房企拿地销售比0.18,较上月再度下调0.01。分梯队看,由于本月集中供地总量相对减少,10强、11-20强房企拿地销售比继续下调,仅有0.21和0.26,但依然高于百强的平均水平,其余三个梯队房企的拿地销售比分别为0.06、0.08和0.18。

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仅北京、杭州土拍较热

其余城市仍以城投“托底”为主

就11月集中供地来看,城市分化依旧显著。北京、杭州两城第四轮土拍热度大幅提升,溢价率分别达到10%和8%,分别较第三轮提升3pts和4pts,且无地块流拍,深圳虽然仅供地7宗,但深圳北站附近优质地块依旧吸引了多家房企参拍,并经过41轮竞价触及封顶价。而其余城市如郑州、长沙、武汉等城市地块均以底价成交。

从企业拿地来看,土拍的冷清的城市基本以城投“托底”为主。武汉、无锡城投参与拿地比例超过80%,长沙为76%。

而北京、杭州相对火热城市也呈现截然不同的局面。北京无论是参与还是拿地,央企、国企的参与程度最高,但在摆脱城投依赖的同时,民企难以参与。而杭州则相反,全部地块均被本土民企收入囊中,除品牌房企滨江活跃外,本土中小民企表现也比较积极,杭州东虹房产、浙江新世界房产、富阳百合房产等也均有收获。

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“22城+长三角”最受青睐

百强一二线投资占比85%

截止11月末,百强房企年内的投资分布情况基本已经定型,从不同的维度来看“22城+长三角”今年房企最主要的投资区域,目前百强投资额中有82%集中于22个核心城市,与上月持平,本月虽然有不少城市进行集中供地,但出让体量远不及前几轮。

从能级来看,一线城市地价虽高,但土地资源较为稀缺,占百强房企前11月投资额的37%;二线城市既是集中供地的主力城市,土地价格也相对较高,成为今年百强房企投资额占比最高的能级,占比达到48%;三四线城市今年整体市场走弱,仅占百强投资的15%。

杭州、北京年内百强投资金额已经超过1000亿元,其次上海、深圳也超过500亿元,广州则以392亿元位列第五。百强房企投资金额TOP20城市中,有15个来自集中供地的重点城市,此外还有佛山、东莞、西安、金华和温州。

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集中供地政策放宽基本见底

城市分化进一步加剧

近期房地产市场在信贷、发债、融资等方面利好频传,尤其11月末证监会的“第三支箭”发布,给房企在资本市场上运作带来了更大可能性,对市场的作用也更像一剂强心针。但这三支箭对于房企目前更大的作用在于恢复现金流的稳定、恢复经营、恢复预期、保交流、保交付等方面,并不会直接体现在投资上,因此短期内对恢复土地市场热度效果不会太显著。

经历今年的多轮调整后,22城土地市场的宽松程度基本“见底”,要进一步放宽的难度较大,所以对于有资金实力的国央企来说,目前确实是选取优质地块择机补仓的好机会。在稳住现金流的前提下,逆市补仓对房企的长远发展有利无弊,也是头部房企进一步巩固自身市场份额的良机。

今年的集中供地也走到尾声,虽然许多城市今年会进行5轮甚至6轮的集中供地,但后面几轮供应量整体来看不如前三轮,预计会有少部分城市成为亮点,尤其一线城市在真正优质地块的加持下,土地市场还是能够掀起较大的热度(例如北京的第四轮),而其他的二三线城市则将以平淡收尾。

排版:土木、狼少

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