6月25日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司（以下简称：泓盈服务）向港交所主板提交上市申请，中金公司为独家保荐人。

据中指院资料，截至2022年年底的综合实力、毛利及城市服务收入计，泓盈服务在总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中排名第一。此外，公司被公认为总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中唯一一家提供城市照明系统运营的公司。

“目前市场上对两类房企比较看好，一是央国企、二是区域深耕房企，这类房企具备信用优势，较为稳健，目前泓盈兼顾二者特点，优势明显；泓盈上市一方面有利于拓展资本市场融资通道，融资能力增加；另一方面作为现金奶牛，可以更好地与城发开发业务形成业务协同、赋能，实现物业业务更好地发展。”同策研究院研究总监宋红卫对《证券日报》记者表示。

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湖南头部物业服务企业

招股书显示，泓盈服务是一家成立于2015年的国有企业，经过8年的运营及发展，已发展成为城市服务及营运提供商，目前业务主要包括物业管理服务、城市服务及商业运营服务三大类，2022年三大业务板块分别占收入的39.2%、52%，8.8%。

截至2022年12月31日，泓盈服务在管的物业管理项目总数为63个，在管总建筑面积为1030万平方米，其中城市服务板块在管项目总数为148个，包括照明系统运营项目4个，停车场运营项目142个，以及市政环卫项目2个；同年公司亦完成了98个园林绿化及工程项目，截至2022年12月31日有43个在建项目。截至2022年12月31日，商业运营服务板块在管项目总数为44个，在管建筑面积为53.4万平方米。

其中，公司在长沙承接了多个有影响力的标志性项目，包括湘江财富金融中心、洋湖国家湿地公园及长沙国际会展中心等。依托在物业管理行业，尤其是公共物业管理方面的丰富经验，公司也积极开发城市服务市场，并承接多元化项目，如夜景亮化控制中心运维项目、洋湖生态新城零碳项目、渔人码头停车场项目及滨江片区市政环卫维护项目。同时，也向若干客户提供商业运营服务，覆盖长沙市若干著名景点及商业区，如太平街商业运营项目及天心阁古玩城商业运营项目。

从经营业绩上看，泓盈服务的收入由2020年的2.78亿元增加至2022年的5.28亿元，复合年增长率约为37.8%。同时，同期毛利从0.81亿元增加至1.21亿元，复合年增长率约为21.9%。

泓盈服务表示，公司大部分收入来自湖南省的业务，及在不久的将来，湖南省仍将占据公司营运的大部分。“我们认为，我们以湖南省尤其是长沙市为战略重心，以及我们在同一地区提供物业管理服务及城市服务的既定市场地位，将继续支持我们业务规模扩张，并赋予我们在中国市场于该等服务方面强于竞争对手的优势。”

城发集团为控股股东

值得一提的是，泓盈服务深耕长沙有自己的“底气”。泓盈服务的控股股东城发集团公司是湖南省的一家城市开发商和运营商，主要负责城市公共基础设施的融资、投资、建设、运营和管理。

凭借城市开发，城市建设、城市运营和产融投资“一核三极”，城发集团开发了多元化的优质物业组合，包括但不限于桥梁、道路、隧道等公共基础设施、办公楼、文化公园及展览中心。

“城发集团是长沙市最大的城市综合开发商，业务范围覆盖城市开发的整个生命周期，并将源源不断产生新项目。这确保了大量的储备项目，且我们将继续利用高度可见和可持续的增长机会。我们认为，我们与城发集团的合作关系为双方创造了协同效应。”泓盈服务在招股书中表示。

2020年、2021年及2022年，泓盈服务从城发集团及其联系人（按项目来源划分）获得的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.48亿元，分别占总收入的76.2%、70.2%及66.0%。于2020年、2021年及2022年，在物业管理服务板块，公司来自城发集团及其联系人的项目的保留率分别为100%、87.2%和86.3%。

“泓盈服务于城发集团获得的业务占据收入的70%左右，一方面使得弘盈具备了稳定而坚实的业绩基础，但同时也意味着关联交易占比过高和对母公司存在过度的市场与业绩依赖。”IPG首席经济学家柏文喜向《证券日报》记者表示，不过当下物业服务企业有较多涉足城市服务，确实是这一行业实现可持续增长和提升业绩增长潜力的新趋势，主要是由于城市服务一方面在服务价格方面更加市场化、在增值服务方面有较大的潜力而具有较好的业绩增长想象空间。

“随着存量时代的逐渐到来，城市服务成为大多数房企的新赛道。由于城市服务涵盖范围较广，与居民的生活息息相关，因此，城市服务具有抗周期的特征，与开发业务明显的周期波动形成较大的反差，且资本市场对于城市服务业务也比较看好。”宋红卫表示。