深圳需要回应租户的担忧,用切实的行动,来确保打着保障性住房旗号的统租房,能真正起到福利的效果,而不是让国企化身最大的二房东来躺着挣钱。

冰川思想库特约撰稿丨余寒

深圳的城中村,最近发生了一件大事。


(资料图片)

近日,居住在深圳市南山区白芒村的很多租户,收到了来自房东的搬家通知书。据报道白芒村被纳入了统租改造的范围。

所谓统租,就是由政府统一把城中村的房子收过来改造提升,并对周边的配套升级,再进行出租。其中,政府出资补贴给统租运营企业,统租的房子,纳入政策性住房保障体系。

尽管官方承诺,统租改造后原则上租金不涨,但未能打消质疑。“几万人说搬就搬,让我们搬到哪去?小孩上学怎么办?”更有不少人担心,这是不是深圳在变相驱赶低收入人群?

01

政府下属的国企,亲自下场当起了二房东,搞大规模的统租,这一创造性的操作,有两个重要背景。

首先,深圳是出了名的人多地少,人地矛盾突出。

深圳常住人口1766万人,实际管理人口超过2000万人。六普到七普之间,深圳常住人口增长700多万,平均每一年有70多万人净流入深圳,而深圳面积只有近2000平方公里,只有八分之一个北京的大小,并且在土地供应中,大量的用地划为了产业用地。

人多地少,人口密度极高,导致房价、房租成本居高不下,对产业、人口造成挤出效应,也意味着深圳的政策性住房保障工作,难度比一般城市大很多。

其次,深圳由于历史短,发展迅猛,城中村的旧改速度,跟不上城市发展速度,所以空间结构不同于很多城市,大量的城中村和商业写字楼、商品房小区混杂在一起。

▲深圳福田村与远处的福田CBD(图/网络)

公开信息显示,深圳拥有约360平方公里城中村建筑,约占20%土地面积,城中村数量超过1700个,居住着超过1000万人口。等于深圳街头平均每两个人,就有一个住在村里的“农民房”中。

按照深圳官方的计划,“十四五”期间,要建设保障性住房54万套(间),包括公租房、保租房、共有产权房,今年深圳将目标上调到74万套(间)。

深圳本身土地稀缺,如果这些保障性住房的建设,全部用新增的用地指标来完成,无疑不太现实——没那么多地,建设成本也高。

在此基础上,将城中村的私房改造翻新,让它摇身一变成为“保租房”,就成了一个很省事的路子。一方面节省建设成本,大量现成的“农民房”可以利用;另一方面,翻新完就可以住,几个月完工,大大提升了保障性住房的供应效率。

这次,统租在网上发酵,有的被房东清退的租户,提着大包小包搬家找房,很多人觉得政策出来太突然了。其实政策层面,城中村统租不是临时决策。

比如,2019年发布的《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019—2025)》就提到:

引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住 房保障体系。

可见,关于统租的操作,深圳之前就已经有过规划,不然,今年也不会贸然将保障性住房建设任务目标大幅度提升。

只不过在现实落地的过程中,明明是提供廉价住房的改造工程,却引发了不小的争议。

02

深圳的统租行动,让很多人想起此前万科的“万村计划”。虽然操盘主体不同,但将城中村私房大规模签长约统租,在舆论层面,的确引发了同样的担忧。

而这种担忧,主要集中在三个层面:

其一,重新找房会不会很折腾;

其二,改造后的房子房租会不会上涨;

其三,现租户的学位,接下来能不能得到保障。

面对这些担心,深圳官方近期进行了一一回应。比如预留3-6个月搬迁过渡期,禁止房东仓促赶人;再如,搬家会有一些补助,搬走之后学位还可以继续用。

而针对大家最关心的未来房租上涨的问题,住房建设局相关负责人表态称,“改造后的租金以不涨为原则,单套租金原则上与改造前基本持平”。

▲深圳丽水街道办事处在白芒村张贴的“致居民朋友的一封信”(图/网络)

既然是保障性住房,满足中低收入群体的居住需求,那么当然应该足够廉价。如果政府和国企介入以后,新的“二房东”掀起一波涨租潮,那无疑偏离了保障性住房的本意。

不过,统租之后要想完全不涨价,城中村的房租价格要想继续保持,似乎没那么简单。

首先短期来看,尽管今年筹集的保障性住房5.2万套(间),约占全市城中村租赁住房总量的1%,但统租政策的启动,在一些城中村租房市场已经造成了价格波动。

据媒体报道,自开始统租后,南山白芒村、平山村等地,一些未被收纳的房源和周边城中村的房源租金立刻水涨船高,“之前这里的一房一厅月租金在2500元左右,现在房东刚刚说要3200元才租”。

原因很好理解。租房市场的区域属性明显,一个城中村片区,在很多私房被纳入统租名单而改造翻新时,市面上的房源减少,同时大量的租客得重新找房,短期内周边房租上涨再正常不过了。这一情况,当年万科开展统租时就已经出现过。

再从长期来看,长租公寓的模式已经证明,大规模收房来对外出租,其运营成本相当高。规模改造、运营增加的成本,如果不反馈到最终的房租上,又该谁来承担?

目前,深圳将统租运营的任务,交给了深圳安居微棠等企业,安居微棠是深圳人才安居集团旗下的长租公寓品牌,政府补贴、国企操盘,看起来是不是比万科更靠谱?

要注意两个细节。第一,国企身份不等于不挣钱,按安居微棠的说法,采取“增供低价、保本微利”的原则,等于仍然有一些盈利考虑,只不过挣钱的欲望会弱一些。

第二,对“农民房”的改造,包括周边配套的升级,不是一笔小支出。而且,从目前的信息看,为了提升房东配合的积极性,政府给出的收房待遇很高,收益远超房东散租的状态。

改造提升需要钱,操盘企业需要挣钱,房东需要更高的收入,租客这边房租又不能上涨,要保证各方的利益都实现,几乎是一个“不可能三角”,除非补贴一直砸下去。

03

放眼全国,深圳的城中村都算是一个特殊的存在。

当年建市以后,原本的农村,进入城市的范围。名义上,村集体土地变成了国有土地,但由于城市发展太快,实际上并没有征地程序,土地仍然控制在村集体组织和村民手中。

所以,现在的深圳城中村,小产权房问题依旧十分突出,因为禁止入市,私下交易还引发了不少纠纷。一些大型城中村的旧改,也因为拆迁补偿谈不拢而推进缓慢。

如果纳入统租的范围,意味着这些城中村,在短期之内不会有大拆大建的旧改了。而前面提及的《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019—2025)》,也曾提到过,在全市划定综合整治分区:

除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外,综合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

翻译直白点,用综合整治的小修小补,来替代大拆大建,保留一定范围的城中村。

其实,可以下一个不太严谨的结论,任何一座城市的发展,都离不开城中村。

在不少人看来,城中村脏乱差,阴暗潮湿,人员复杂。像深圳的一些城中村,在疫情期间还成为治理的难点,所以应该通过大力的城市更新来不断改造城中村,刷新城市景观。

这种观点是莫大的偏见。

从城市经济结构来讲,偌大一座城市,不可能都是高大上的金融、互联网等产业,更不可能都是写字楼上班的白领。送外卖、送快递、做保洁,这些不可或缺的行业,从业者可能住不起商品房小区,城中村则能提供更廉价的选择。

我所在的小区,一条街之隔的对面,便是一个巨大的城中村,从高楼俯瞰握手楼,颇有点赛博朋克的感觉,但我从不觉得城中村是一种城市负担,不应该被脏乱差来简单定义。

每一天,我都会穿梭进城中村,因为那里有各式各样的廉价早餐,有十块钱出头就能买到的隆江猪脚饭,有便宜的理发店,有菜市场,有裁缝店,物价亲民,生活气息相当浓郁。

对很多外来打拼者而言,城中村是他们在深圳这样的一线城市,还能站稳脚跟的容身之所,城中村的那些“农民房”,本身就在扮演着廉租房的角色。

▲深圳的城中村白石洲(图/图虫创意)

高楼林立的商务中心,和遍地“农民房”的城中村,是深圳的一体两面,后者在深圳的高速发展历程中,同样扮演着不可取代的重要角色。

但现在的深圳,虽然为城中村的大拆大建按下了暂停键,住在城中村里的外来人员,却陷入了一种巨大的担忧之中。

他们担心经过改造后,城中村的房子更加贵了,担心找房子困难,甚至担心深圳是通过城中村改造,间接赶走那些低收入者,赶走劳动密集型企业,将房子腾给那些收入更高的外来人才。

不管怎么说,深圳需要回应这样的担忧,用切实的行动,来确保打着保障性住房旗号的统租房,能真正起到福利的效果,而不是让国企化身最大的二房东来躺着挣钱。

要知道,城中村的重要,并非在于村这一组织形式的重要,而在于它作为一种城市“容器”相当重要,在于它所容纳的那些负担不起高品质、优配套租房的外来人员,是城市高速发展不可或缺的。返回搜狐,查看更多

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