在北京的本轮强降雨中，房山区、门头沟区的部分区域发生洪涝和地质灾害。这也引发了市场对当地房产的关注：洪涝灾害易发区域的房子值得购买吗？如果买，该注意什么？

▲走访时，城建·琨廷小区地库仍处于封闭状态

▲刺猬河水位依旧较高

(相关资料图)

此次洪水，挨着刺猬河的北潞园被淹，一些楼栋的地下室灌满了水，地面上的汽车被泡。中新经纬还看到，刺猬河水位依旧较高。一位住在小清河附近小区的居民称，周边小区没有受到影响，一切正常，但在一楼开店面的商户反映，下暴雨时有店铺出现了反水。

▲门头沟路面泛起扬沙

或影响两区域楼市 下跃、低楼层应注意

由于受区域地形地势的影响，房山、门头沟已经不是第一次出现洪涝灾害，最令人印象深刻的便是2012年的“7·21”特大暴雨，当时两个区域的个别地方也出现类似状况。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称，2012年“7·21”特大暴雨后，房山、门头沟的楼市就受到一些影响，购房人的热情有所下降，虽然这种自然灾害发生的频率较小，但总归是一个潜在风险，预计此次洪水后也会对上述两个区域的楼市交易带来一定的负面影响。“不过，这一因素的影响时长可能就是一两年，之后就没了。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也分析，此次洪灾，让人们认识到了洪灾巨大的破坏作用，以及房子选址的重要性。处于洪灾范围的房屋损失惨重，由此，房山、门头沟等地区的购房热情可能会受到影响。

张大伟称，购房人选房时，除了关注区位、配套、户型等因素外，防灾意识也要提高，比如，小区与周边地势高度差、所在楼层，“就北京市场而言，下跃户型一直不好卖，今后或许更难出售。对于洪灾易发、地势较低的区域而言，三层以下房源也要有所注意。”

赵秀池对中新经纬表示，购房第一考虑的因素就是安全，对于洪水等灾害易发地区的房源要谨慎购买。购买相关区域住房的业主，建议考虑为房屋投保财产保险，通过保险机制降低潜在风险损失。

中新经纬根据公开信息及走访发现，对于房山和门头沟来说，不同区位的影响不尽相同，比如，由于地势、排水等原因，老城区的部分区域受到洪水的影响稍大，新城区相对较小。

门头沟区目前有几个在售或在建楼盘，如金茂长安悦、锋范北京、龙湖北辰揽境等，位于门头沟的新城区，尽管这几个项目紧邻永定河，但楼盘置业顾问和房产中介均称，这些楼盘未受水患波及。为打消准业主和购房人担忧，金茂长安悦还特意在官方视频号发布视频，表示项目周边、内部园林及地库没有积水。

门头沟区一位房产经纪人对中新经纬称，门头沟老城区地势相对较低，加上排水系统老旧，受灾情况大一点，新城区地势相对高，市政设施比较新，周边住宅小区没有受到过大影响。同时，相较于老小区，新建小区普遍都会把地面抬高，也会减少被淹的可能。

赵秀池表示，受灾程度与地理位置有关，老小区地势较低，新建小区地势较高。从安全角度，未来对地势较高的新建小区购房偏好会强烈一些。从政策角度看，由于新房限价原因，新房房价低于二手房，也是买新不买旧。

张大伟称，新城区、新社区的基础设施会好于老城区、老社区，从抵御洪灾看，购房人更倾向于买新城区的新房。但另一方面，如果所在区域紧邻山麓，即便小区高于周边地势，仍有被淹的可能。此外，近些年许多新建的住宅项目普遍存在质量问题，漏雨、渗水的情况屡见不鲜，也令人头疼。据媒体报道，位于北京市东城区的天坛府一期于近日交付，这个售价高达12万元/平方米、买房靠抢的项目，也被曝出地库和业主家中在这场暴雨中出现漏水。

撇开洪水等自然灾害影响，房山、门头沟这两个近郊区，近几年房地产市场的表现并不好，很多房产分析师对上述区域未来的房价走势也都给出偏谨慎的判断。房山区政府官网数据显示，2023年1-6月，房山商品房销售面积为59.1万平方米，同比增长51.2%；待售面积为245.1万平方米，下降3.2%。按此估算，房山当前的商品房去化周期约24个月，较2022年的约28个月小幅下降，但依然较高。

张大伟称，北京市场近几年表现平淡，房山、门头沟等近郊区受影响更大，价格跌幅相对明显，未来两个区域也或难有较好的行情。（中新经纬2023年8月8日）