界面新闻记者 | 牛钰


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继成都太古里项目后,远洋集团又出售了一个商业项目以回笼现金流。

5月29日晚间,远洋集团与远洋服务发布联合公告称,旗下子公司拟以3.59亿元人民币出售远洋未来广场(北京),买方为居然之家全资子公司北京居然之家。

远洋集团估计将从这次交易中确认税前净收益约3.16亿元,拟将出售所得款用于补充营运资金。

据了解,北京远洋未来广场在2013年开业,坐落于朝阳区东北四环,毗邻北靠亚奥、望京商圈,总土地面积约为3.59万平方米,可出租面积分别为3.12万平方米,截止2022年底,该广场出租率达98%。

不过该项目的经营表现并没有出租率优异。据公告显示,截止今年3月,北京远洋未来广场的业主北京睿鸿商管营收为2009.95万元,营业利润为-0.87万元。

值得注意的是,与北京远洋未来广场相隔一条马路的是居然之家(北四环店),这是居然之家在1999年就开始在北京营业的第一家门店。

因此,居然之家认为购买这一成熟物业,可以形成强力互补关系,并且地处北京成熟商业片区,对巩固和提升公司在北京核心区域的经营具有战略意义,有助于进一步改善公司经营成果,提升公司未来整体财务表现。

而对作为卖方的远洋集团来说,北京未来广场也曾颇具意义,是其2007年宣布转战商业地产后,首个独立开发运营的购物中心,随后以“未来系”为品牌的商业广场在北京、天津陆续复制落地。

2018年12月,远洋将北京未来广场、远洋山水未来汇及位于天津的未来广场进行了资产证券,打包放入一支ABS,产品总规模达32.03亿元,随后以这些资产首次发行了商业地产REITs产品 “中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”,期限不超过5年。

据上交所显示,这只ABS分为3个层级,分别为16亿元、12.8亿元和3.2亿元,原始权益人为远洋控股,到期日均为2023年12月13日。

也正是因为远洋曾用该项目资产证券化的动作,令这宗出售资产交易颇为复杂。

据居然之家公告,为购买北京远洋未来广场支付的总代价为19.63亿元,其中现金支付10亿元,承接债务9.63亿元,具体分为四个部分的收购。

其中提及,远洋曾将资产装入ABS之时,与基金管理机构签署了优先回购协议,经双方计算,这个“优先收购权”的初始交易对价为3.49亿,这笔钱需由居然之家支付给远洋集团。

另外,居然之家收购北京未来广场需要承接业主“北京睿鸿商管”100%股权,交易价为6.4亿元,同时承接北京睿鸿商管9.64亿元的债权,交易对价为16.04亿元,这笔资金的享有人不直接支付给远洋,而是给“中联前源-远洋集团一号私募投资基金”。

整体来看,这笔交易是为了回笼现金流应对这笔ABS的兑付。

据受托人向上海证交所私募债券披露系统提交的文件显示,16亿元的分支为优先级,正好以该笔出售购物中心的收益进行兑付。

据彭博报道,该笔ABS剩余的12.8亿元和3.2亿元,暂不兑付。远洋集团发言人周二表示,公司计划在购物中心交易之后,通过资产处置或再融资来偿还剩余的ABS,不过没有详述。

界面新闻对此向远洋集团询问是否有上述兑付ABS问题,截止发稿时并未收到回应。

今年以来,远洋如期兑付过多笔债务,2月和4月陆续兑付了两笔公开债券,合计51.3亿元,3月还曾兑付过一笔美元永续债的利息,金额为2060万美元。

在销售方面,远洋集团今年1-4月累计销售额为238亿元,较2022年同期略增长8.6%。五一假期期间远洋的多个项目认购总额近20亿元。

但与此同时,远洋在融资方面不如去年顺畅,且面临将于8月到期的境内债“18远洋01”,债券余额20亿元,偿债方面并不轻松。

年报数据显示,2022年远洋集团的贷款总额增加至970.23亿元,其中短债占比达39%,为380.92亿元,账面资金仅为93.86亿元,同比减少多达65.25%,短期内面临较大的资金问题。

今年4月兑付20亿元债券之前,曾有市场传言称,远洋正在准备接触债权人讨论成立债委会等事项,随后远洋控股回应称,从未有过涉及接触债权人讨论成立债委会的任何情形,上文网络传闻不属实,并迅速完成了兑付。

过去一年,为了抓现金流安全,远洋正在逐步收缩投资性业务,包括减少项目股权保留运营权、直接出售项目的“轻资产化”,包括北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心、成都太古里股权等资产,算上最近的这笔交易,总回笼资金近150亿元。

不过从以往的交易来看,接盘方主要是大股东中国人寿及其它合作方,类似民营企业居然之家直接收购其整个项目的交易寥寥。

今年3月底,远洋集团大股东中国人寿曾表示,高度关注远洋集团的经营情况,将积极支持远洋走出低谷,实现平稳发展。

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