4月的最后一个工作日,在42家房企疯抢朱辛庄地块的大战之后,北京再次迎来地块上新,受到市场关注。凤凰网房产北京对此进行了直播报道。

朝阳孙河静悄悄


(资料图片)

首先开拍的是朝阳孙河前苇沟组团002、003号地块。2021、2022年,前苇沟组团的002、003地块曾两次挂出,都流拍了。再次挂出,起拍楼面价由原来的6.1万元/平降至4.38万元/平。

近几年,朝阳区宅地供应主要集中在孙河、崔各庄、东坝等几个板块,占比超过一半。前苇沟正好位于这几个区域的中间,4.38万元/平的起拍楼面价,在整个区域处于较低水平。但前苇沟配套一般,周边市场供大于求。开拍前仅获得中海、中建智地(一局)两家房企报名,热度不高。最终由中建智地以40.4亿元的底价收入囊中。

中建智地,是中建一局旗下子公司,曾打造中建宸园、中建宸庐等多个豪宅,以及京西印玥、学府印悦等高层产品。其中中建宸园凭借最大面宽可达13米的宽阔尺度、颇具美学造诣的宋式园林、精准的客群定位等,洋房产品数月就宣告售罄,位列12月朝阳区1500w+高端市场网签销冠,颇受市场关注。

可以预见,未来由中建智地操盘的前苇沟地块,产品品质相当值得期待。

朝阳孙河前苇沟地块位于机场高速东苇路(原苇沟)出口南侧,总用地面积6.14万平,总建筑规模9.2万平,容积率1.5,控高18米,绿地率30%,预计是要做大平层或者别墅产品。

从政府文件中可以看出,整个前苇沟组团规划的都是低密住宅用地,限售价7.98万元,组团中心规划了小学、社区服务和商业。附近有机场高速、京平高速两条高速公路,10公里就是首都机场。

地块周边生活配套较少,高端配套较多。西南侧是4A级的蟹岛温泉度假村。南侧有一些4s店,和国际赛车场。东侧是旧河湾和历代王朝的漕运要道——温榆河。东北侧是华谊兄弟的创始人——王中军创立的松美术馆。

地块附近的二手房,大都是3000万-2亿元的顶级豪宅,如中央别墅区顶豪项目远洋LAVIE、财富公馆,以及传言众多明星入住的九章别墅等。

在售新房方面,地块距离热销豪宅懋源璟橒约9公里。东南侧在售的是金盏三兄弟,都是总价千万级的产品:中海拾光里2020年末开盘,已经清盘。朝阳一墅和青云上府都是2021年四季度的新盘。网签率44.91%,去化一般;青云上府网签率12.86%,去化不佳。

8家房企逐鹿通州梨园

随后开拍的是位于通州梨园镇东小马板块的6009地块。起拍总价20.2亿元,起始楼面价3.1万元/平。

本次预出让的6009地块,与此前区域内出让的另外两宗地块相比,条件更好:地块方正无配建,居住属性更加纯粹,占地面积也更大一些。

即使到达地块上限楼面价3.6万元/平,也给开发商留出了2.6万元/平的利润空间。利润高、地块条件好、周边配套齐全,相较孙河前苇沟,梨园镇东小马明显受到更多开发商的关注。

据悉,中能建(葛洲坝)、中建玖合(二局)、首开、建工、保利、招商、华润、碧桂园8家房企都加入了战局,未开拍前就获得8次报价。开拍后,不到10分钟即达地块总价上限,足见地块热度。

竞现房面积环节,中建玖合(二局)、中能建(葛洲坝)、招商交替举牌,再次到达现房面积上限后转入摇号环节。最终由招商以23.2亿元+3.3万平现房面积幸运竞得,折合楼面价约3.6万/平。

招商已很长时间未在北京拿地,据小道消息,招商今年将重仓北京,集团2023年给北京的指标不低于8块地。东小马地块竞价环节中,招商每次举牌速度都很快,足见其拿地决心,此番终于如愿。

梨园镇东小马6009地块属于准地铁盘,距离7号线群芳站仅800米左右,距离 1 号线八通线土桥站约 1.1 千米。用地面积2.96万平,建筑规模6.5万平,容积率2.2,控高36米(局部45米),绿地率30%,未来极有可能做洋房及小高层产品。

东小马地块周边配套较为齐全,朝南约800米为北京环球度假区,周边还有梨园城市森林公园、北京育才学校(通州分校)等,最近的商场为2km的贵友大厦,以及5km的万达广场。

东小马地块所在的通州梨园镇,为双限政策执行区域,受此影响,意向购房者多为通州本地人群。与孙河前苇沟情况相同,东小马地块周边同样有大量待开发地块,预计未来新房体量不小。

北侧为去年三批次成交地块项目能建·京玥兰园(6007、6008地块),该项目于今年2月18日开盘,为75-135平的二至四居,成交单价在5.6-5.9万元/平左右。住建委官网显示,首批368套房源签约57套,去化率15%。

南侧的6015、6016地块,已于五批次供地中由新城基业摘得,销售指导价6.2万元/平。东侧为二手房瑞都公园世家,04年的房子,挂牌价5.17万元/平。

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