本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
“运气好”就是谁也挡不住。3月23日，已经报价触顶的昌平朱辛庄二期地块转为线下摇号，要从42家企业中选中一位“幸运得主”。最终，这宗地块没能落入派了6家企业参与的“中建系”，没能落入已经许久未进一线城市的碧桂园，也没能落入金茂、首开、绿城一众头部房企之中，最终是一下子砸中了首次进京的上海大华。
朱辛庄二期地块被42家房企围猎，该宗地块地理位置优越，体量较小，但利润空间相对较大，因此颇受房企青睐。可成交结果出炉之后，则是有人欢喜有人忧。上海大华一跃成为北京地产圈的明星企业，但是市场却对其操盘能力和口碑提出质疑。
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上海大华“躺赢”
业内用“躺赢”一词来形容上海大华竞得这宗地块的整个过程。3月23日，北京土拍市场的大热门昌平区朱辛庄二期地块落槌，将其成功纳入囊中的正是首次进京的上海大华。根据土拍文件，朱辛庄二期地块土地面积约为1.47万平米，建筑控制规模约为3.66万平米，销售指导价为6.2万元/平米。
正如上海大华相关负责人公开回应的那样，“这次运气真是好”。《华夏时报》记者了解到，3月20日，朱辛庄二期地块开启了线上竞价，起始价为11.3亿元。彼时，一共有42家房企报名参与。约在3月22日11时，朱辛庄二期地块报价达到12.995亿元的上限，溢价率达到15%，转为线下摇号环节。正是在摇号这一环节，上海大华成为了朱辛庄二期地块的买家。
朱辛庄二期地块相当抢手。《华夏时报》记者注意到，包括华润、保利、龙湖、金茂、绿城、首开等在内的多家头部房企报名参与。同时，“中”字头的中铁、中铁建、中能建、中电建等房企也对朱辛庄二期地块展开围猎。
除此之外，一些地方房企同样是对该宗地块虎视眈眈，江苏海鸿、海南恩祥、湖北天创等地方房企也参与了朱辛庄二期地块的竞拍。值得关注的是，“中建系”此次有6家子企业参与竞拍，分别是中海、中建置地、中建玖合、中建壹品、中建信和及中建东孚，但6家企业全部是乘兴而来，败兴而归。
更引人注目的是，一家名为“凤鸣置业”的公司也参与了竞拍。天眼查显示，凤鸣置业是碧桂园的全资子公司。近年来，碧桂园鲜少在热点一二线城市拿地。而在2023年年初，碧桂园曾表示，会重返一二线城市，但此次未能如愿。
拍到就是赚到？
一宗地块“炸”出了这么多地产“大佬”，朱辛庄二期地块究竟有何魅力？
“朱辛庄地块与此前的小红门地块有异曲同工之处，其规模小、利润高、资金投入少、流速快、开发难度低。”中指研究院高级分析师张晓飞对《华夏时报》记者说。易居研究院研究总监严跃进同样对记者表示，朱辛庄二期地块的性价比较高，没有配建等约束，因此相关房企的报名意愿十分强烈。
《华夏时报》记者了解到，朱辛庄二期地块毗邻地铁昌平线和8号线的朱辛庄站。目前，朱辛庄站周边新入市的项目较多，例如万橡悦府等。房产交易APP显示，朱辛庄地铁站周边的住总万科天地二手房单价在5万元/平米左右，而入市不久的龙湖·云璟则是限价5.75万元/平米，且项目已经售罄。
2023年2月份，朱辛庄国际产业信息基地二期地块被越秀纳入囊中，同样是地价触顶。记者了解到，越秀拿下的这宗地块期房部分销售指导价格为6.2万元/平米，现房部分的销售指导价格为6.5万元/平米。如此对比，朱辛庄两宗地块的销售指导价格不相上下。
张晓飞表示，以朱辛庄二期的销售指导价格来计算，该宗地块的最高成交楼面价为35475元/平米，其后续的房地价差约为2.6万元/平米至2.8万元/平米。在张晓飞看来，这一房地价差的利润空间较为充足。此外，朱辛庄二期地块周边项目的成交去化比较可观，因此销售难度不算大。
3月23日，一家同样参与朱辛庄二期地块竞拍的房企内部人士对《华夏时报》记者表示：“这宗地块的体量不大，而且对于房企的资金要求比较低。从位置上来看，地块周边是小米产业园等高科技企业的聚集地，距离超级合生汇等商业也不远，只要项目开发得好，会是一个赚钱的地块。”
幸运得主口碑遭遇“滑铁卢”？
刚刚竞得抢手地块的上海大华可谓是“春风得意”，但自竞拍结果出炉之后，市场上却出现了一片质疑之声。
公开资料显示，上海大华创立于1988年，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业。目前，上海大华旗下有300余家控股子公司，业务覆盖地产开发、建筑施工、物业服务、商业运营、酒店运营等。相关数据显示，上海大华在全国已经开发运营了八大平方公里新城，建设了17个百万方超大型社区，拥有约70万业主。
上海大华的上一个“高光时刻”是在2005年至2006年，彼时，刚刚经历过股份制改革的上海大华瞄准旧城改造这一板块，一度成为了上海商品房销售面积和销售额的“双冠”。不过，上海大华没能抓住房地产的窗口期，身影在市场中逐步落后。2019年，上海大华开启了扩张之路，曾仅在上海宝山区就拿下了8宗地块，并同步挺进了天津、兰州等城市。
业内对于上海大华的操盘能力持怀疑态度。以上海大华在杭州开发的首个项目大华潮悦前城为例，其117平米的户型设计并不尽如人意，未能做到明显的动静分离，使得套内使用面积有所损失，与其他新房对比明显。
同时，有业主在网络爆料表示，上海大华开发的项目一直以来都是维权重地。2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。据悉，大华公园城市小区环境被减配，原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面，较为严重地破坏了项目美观。同样，大华斐勒花园、大华碧云天等项目也曾遭遇维权。
针对拿地以及后续项目配置等问题，《华夏时报》记者多次致电上海大华进行采访，但电话始终无人接听。后续，记者会持续关注朱辛庄二期地块的开发进展。
除了朱辛庄二期地块之外，3月23日，昌平新城东区三期地块也找到了买家。据悉，该宗地块的土地面积为49176.79平米，起始价为27亿元。该宗地块仅有首开一家房企报名，最终底价成交，商品住宅销售指导价格为5.3万元/平米。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
