北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(资料图片)

Q:

目前持有荣丰开间一套,正准备出手,预计到手450-460。考虑置换,想问一下是换去①海淀老破小的小两居,还是②天宫院次新三居,或者③瀛海家园回迁三居。暂时没有居住需求,希望少贷款,能保值。

A:

1、怎么这么极端的选项啊?海淀老破小,郊区远大新,新区回迁房,还都不自住,这赌性也太强了吧?我有点不知道说什么了。

2、海淀老破小那就是学区房,跟荣丰的有很大区别吗?既然都是赌学区,那折腾税费的换房没什么意义吧?反正考虑好吧,这两年是入学最高峰,所以荣丰和老破小才受追捧,2025年之后说不好,赌政策的事儿。

天宫院的保值还行,到目前为止没落后。但既然不自住,算过租金吗?一般来说是偏低的,谁跑这么老远租房也不愿出高价啊。所以这地段儿自住更合适。

回迁房那就更是自住了,除非是突发的学区利好,否则回迁房有升值好的吗?有钱人很少买回迁房享受人生的,也就不好推高价格。所以也是自住为主吧,最好的成绩是勉强跟上大盘,没有超出的可能。优势就是经济实惠,涨的多了也就不实惠了。

3、所以这仨我觉得都有赌的成分,要是我就以天宫院为主了。

仅供参考。

Q:

我在房山长阳有一个下跃,按照小区里的挂牌价挂了一段时间,简装,挂得比别人低,609,但也几乎没有客户看。从投资角度看,我是否应该降到600以下,便宜卖出去,然后置换成海淀的房子?

目前它的月租金能收到7000多,如果不卖收租金好像也比较稳定。所以纠结要不要便宜卖了,请指点迷津。如果从保值增值角度讲,是否海淀比长阳合适?

A:

1、具体的价格我可没建议,只有当地中介熟悉。从投资角度说下跃就是比普通户型流动性弱,装修的好或许好卖些,但那是因为买家想图省事占便宜,对卖家也不算合适。简装的话那就只能等等了,很多时候不是价格原因,就是对这种产品感兴趣的不多。

2、所以这就是自住为主的产品,尤其又是在长阳这种刚需为主的板块,在这种楼市波动的时期着急置换的话至少不占便宜。这边儿降价卖出去,海淀的想换的未必降,成交量在上涨,房价还或许上涨呢。所以对流动性弱的产品的常规建议都是在楼市横盘期置换,慢慢儿卖才不吃亏。

3、600万租金7000多,差不多吧,北京的平均租售比是700左右,500万的一般租金7000。郊区一般低一些,所以租售比800多也正常。这看自己的想法了,既然是简装那出租也不吃什么亏。

4、海淀分什么房子吧,如果是着急上学那也没别的办法,入学高峰期,溢价高也得换。在高峰期过去之前是应该比长阳升值好的,毕竟要入学的孩子多。高峰期之后说不好,或许比非学区涨的慢点儿,逐步降低溢价率。

5、总之吧,如果是为了孩子上学就换,单从投资角度讲分换到哪儿,常规建议是选择溢价较低的板块,比如学院路清河等等。

仅供参考。

Q:

孩子来北京工作快两年了,目前海淀工作,3年后单位搬迁到首钢园附近。预算1000,看了中海长安誉,感觉周边都是大高层,采光有影响。还有不知道石景山古城区域房产保值增值如何?希望买个小区环境好一点的,距离单位近的。很纠结是在海淀西买还是石景山买。章哥给些建议吧,对北京我们是真的不了解。

A:

1、中海长安誉,这我不熟啊,都没去看过。这得咨询那些卖房的电商或中介,他们熟悉新盘。地段儿应该是不错的,之前的几个都保值挺好。石景山就这么一个好地段儿了,按说没有不重视的道理,所以未来的配套和产业也应该都不错。但具体到这项目我不熟,不敢多说。或者看价格吧,如果不超出周边同等二手房不多就合适。

2、注重自住就在石景山,注重上学就最好是海淀了,石景山现在的好高中不多,在数量和成绩上和海淀的差距都不算小。但这两年是入学高峰期,海淀学区房的溢价高,再过两年又是低谷期了,溢价部分或许会受影响,考虑好。溢价低的以学院路,田村、花园路等不热门的学区为主,还有五环外的清河西三旗等地,但这就离的远了,看通勤吧。

3、简单就这情况,新楼盘我不熟,其他没什么建议。

仅供参考。

Q:

现在住望京,一套三居总价大概一千四。孩子花家地小学四年级,即将小升初,成绩好且比较耐鸡,但爸妈没时间管,学籍对口外经贸附中(94)。现在犹豫:

1. 留望京居住,花三百万上车人朝凤凰校区或者清朝或者八十白家庄,或者直接换到人大附片区。

2. 去西城,西长安/什刹海选一个。3. 去海淀,八里庄/紫竹院/海淀学区或者其他学区(不太了解)。希望能保证不进大坑校,有较好的居住条件(接受租房),房子贬值少,不想去南边。通勤的话爸爸金融街妈妈望京,不用过多考虑通勤。

怎么选择合适?您还有其他的方案吗?

A:

1、学区的选择只能自己定,外人不好建议。

2、保证不进坑校,那搏点招就行啊,四年级也差不多了,准备吧。80就有点招,明年还有北中小五,不靠房子的也有人朝分民办,这都是最稳妥的,或考或投简历都行。更稳妥的干脆海淀,六小强和其他牛中都是点招,房子买在哪个板块都行,纯凭实力了。西城八少八素之外没点招,凭运气。

3、靠房子那就朝阳呗,理论上的单校划片,但这谁敢保证啊?只能说概率比较大,所以还是先考虑点招吧。然后能去80就没必要人朝,孩子太多了,说不好学位够不够,问清楚吧。但是80中300万不够,400多500吧,纯占坑儿房。

海淀西城的派位不敢保证,而且海淀小升初也没什么学区房的概念,派进了牛中也意义不大,肯定进不了牛班。西城就是靠运气,买了直升校的也不许直升,甭说这转学的了,六年一贯的每年都一堆入坑儿的呢。

4、较好的居住条件,那也是朝阳呗。西海的都溢价高,海淀的话靠点招可以,靠派位这没合适的。西城是有这种房,但学位说不好,也都太贵了。所以相对就在朝阳吧,先点招再考虑直升,如果是想增大清北概率的话就去海淀点招,之后西城。

仅供参考。

Q:

在此咨询一下:昌平纳帕澜郡大三居,现阶段适合出手吗?价格一直在走低,发展前景又不明朗。资金周转稍微紧张,想出手又舍不得,犹豫中。

A:

1、纳帕澜郡,常规是不适合这会儿的,除非手快。因为现在已经确定是小阳春了,那市区和热门板块就上涨的可能性大,这会儿卖这种偏远板块的,有可能等卖完了别的地方也涨了,两边不划算。所以除非是出手快,才有可能抢在别的板块没怎么涨的时候。

但这也未必合适,出手快就很可能价格低,背着抱着一边沉。所以常规建议是在楼市横盘的时候置换,慢慢儿卖才不吃亏。

2、发展前景不是不明朗,外人都看的明朗着呢,只是局内的不愿意承认而已。我能理解这心情,但房产的价值就是由地段儿决定,至少决定大部分。所以这里就是自住为主,别期望值太高了,昌平的产业区已经不少了,很难说再重点扶持这里。

3、总之自住为主吧,既然犹豫就别着急了,越急越容易吃亏。

仅供参考。

Q:

我家小孩2026年上小学,目前我们是卖了房,手里有400w的现金,想买西城月坛或者东城东朝建的学区房。我和先生对上班的距离没有太大的要求。但对保值来说有一定考虑,因为必竟这是所有积蓄。

所以想听取下章哥想法。1. 我们想2025年上半年入手,错过2023和2024的最高峰。2. 我个人偏向西城月坛比如物资大院等周边,但我先生觉得那里溢价太高,买了就是亏。3. 从保值上来看,您觉得西城月坛和东城东朝建片区的哪个更好一些?

我们就是买个占坑房,之后大概率也是附近租房住。根据以上我们的思路,想请教下您的意见,听听您的想法。

A:

1、既然已经卖了,那常规是不建议等着的。一是这两年高峰期,溢价部分有可能涨;二是全国救市,天量的信贷砸向楼市,基础部分也可能涨。那你们现在的400万,到了高峰期之后未必还能当400万用。

另外就算是过了高峰期的学区房也未必直接下跌,或者不多。因为参照其他国家和城市的先例都是涨的慢,几年时间逐步降低溢价率。这也可以参照北京的老公寓和学区平房,都谈不上直接降,而是其他房子涨的多,功能性房产涨的少而已。

如果是这样,那你们可就两边不合适了,卖掉的没享受到升值,没买的或涨或不降,考虑好。再或者算个账吧,也就是预期能跌多少?这两年能涨多少?涨上去之后能跌多少?

2、月坛的就是溢价高,顶级学区都高。不过这也是一分钱一分货。而且按照先例,高峰期过去之后,越好的学区支撑越强,好东西才什么时候都稀缺呢。当然这也看房子,越宜居的越保值。

3、东西城没什么区别,这两年东城受追捧,溢价部分也就比月坛低一点儿吧,不超10%。学校来讲当然是月坛了,这没什么说的。

4、其他我没什么建议,就是列出可能性,自己判断一下吧。

仅供参考。

Q:

我家在房山长阳金隅畅和园一套经济房,大概可卖220万。手里有300万。想组合贷款200万。买个700w的房子,家里有1个4岁女孩。主要诉求是:1、买个大三居室。2、学校一般偏上点就行。3、地理位置想靠市里边(三环吧)。4、房子能有一定升值空间或者万一后续卖可以卖上价。

我想在朝阳劲松潘家园附近买。我老公想在丰台丽则、首经贸泥洼区域买。您建议在哪个区域买好些?区域的房子能否推荐下?

A:

1、这几个要求有点儿冲突,不太好实现。

2、700万的大三居,120-140平的,单价在6万左右。这价位要求在三环左右,一般都是不太好的才这价位呢,不好改变趋势。劲松潘家园就是这种情况,之前的这些年一直偏弱,所以更适合自住,其他方面别期望值太高。

3、学校一般偏上,偏上就是学区房了。丰台只有北大地算学区房,但溢价高,也没什么房龄新合适的。看首经贸吧,北小分校很不错,只是之前没中学。现在据说是中学要开学了,但我不知道是什么学校。这里不算学区房,只是万年花城的升值还不错。

丽泽看什么小区,热门的几个房龄新品质高的都涨的不少了,溢价快赶上学区房了,这会儿接盘有点晚了。这预算不是太合适,还是说具体小区吧。

4、我建议当然是首经贸了,在都不是学区房的情况下,那就选择地段儿好还没溢价的呗。中学我不清楚,问中介吧。房子我没有,也只能找当地中介。

仅供参考。

Q:

以前问过想买良乡顶楼跃层自住来着,现在周口店不是有个万科七橡墅吗,新房上跃两层共180多平总价才260多万还带装修。不过有一半面积是万科自持的,万科自持这部分是从万科租,租金90多万一次性付清,另一半90平才是正儿八经的大产权。上下层都有电梯,一共是四房三卫,内部当然是打通有楼梯的。请问这种产品能买呢么?

已经有一套老崇文学区了,平时蜗居在城里,还就想买一套这样的大房子给老人小孩住,不上班、上学时就都可以呆在那边。

不知道这想法可行不?但感觉那边连新房都卖不动,二手是不是就更够呛了。感觉和良乡顶复一样不受待见原因,一是远二估计就这个产权问题。这种带自持面积的楼盘,似乎也就是2019年左右才有的,万科有好几个楼盘都这样。细节上,按照租约最长一次只能签二十年的惯例,似乎签这种七十年的也不是很靠谱?且七十年之后不知道还是不是和万科续?如果不能续了总不能一半面积不要了吧?!

A:

1、能买吗?人家既然敢买,那胆儿大的就买呗。这外人不好建议,看自己赌一把了。或者说确定自住就无所谓,主要人家是自持部分出租,不是买,别理会错了,法律不按个人的理解来执行。

2、没什么不可行的,你惦记住上大房子,开发商惦记着你兜里的钱,双方都得利。而且既然是租就甭惦记卖了,有人家开发商动用几十上百人,花了上千万的推广费都卖不动,作为个人就更费劲了呗。

3、这就甭琢磨那么多了,万科的人都琢磨好几年了,肯定让你占不到便宜就得了。人家上百个律师不是吃干饭的笨蛋,能钻的空子都会钻的。其他的我不知道,我就知道买房只买能合法交易的,不合法的也就得不到法律保护。其他的没建议。

仅供参考。

Q:

准备在海淀买学区房。

目的:

1、孩子落户,孩子今年出生。

2、不自住,租出去。

3、孩子上学教育(政策可能会变+上学小孩减少,考虑中档的学区房)。

4、保值(不要求升值)。

5、楼龄在97年之后(太老的楼后面不好出手卖)。

6、最好两居室。

7、上班在西直门,不太想去上地这些学区。

8、考虑7-8年,小孩上学之后卖掉换一个。

准备入手:

玉海园。玉泉小学就在玉海园里面,玉泉算是中档的小学,地处永定路学区,初中比较均衡还不错。玉海园比起玉海园周边的房子没有太多的学区溢价。玉海园是97-00的房子,也不算太老。

玉海园3种选择:

1、61平,南北通透,板楼,4层(总6层),标价605。

2、73平,南北通透,板楼,4层(总6层),标价670。

3、73平,朝东或者朝西,塔楼,有电梯,8层(总11层),标价680。

想咨询:

1、玉海园怎么样?能满足我们的需求么?

2、如果玉海园还行的话,在玉海园的三种户型里面,建议买哪一种?

A:

1、玉海园,落户肯定能满足。

2、出租的话不算多合适,这会儿的溢价率都不低,租金那就相对低了,没人会给学位溢价部分付租金。

3、玉泉小学的质量不错,行政级别高,为了教育挺好的。但溢价并不低,就是海淀平均值,这拿房价除以预期租金算算就知道了,跟旁边石景山的比比也行。这种入学高峰期都是一分钱一分货,没有洼地。

4、保值不求升值,这话是矛盾的,别的地方都涨就这里不涨算不算保值啊?落后大盘算不算保值啊?这看高峰期之后的政策吧,没人敢保证。

5、房龄当然越新的越好,这能满足。

6、具体户型看预算和房源呗。

7、学区的选择由家长自己定,外人不好建议。

8、用完学位就换呗。不过考虑好,在出生之前的这些年里,溢价部分是没有收益的。

9、具体房源只能问当地中介,常规建议是首选板楼户型好的,越宜居的保值越好。学区功能减弱后,居住的功能就会更被重视。电梯不是最重要的,关键是户型等无法更改的要素,毕竟电梯是有可能后加的。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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