【环球新视野】北京买房：理清思路，购房建议690

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一

单位给解决了北京户口，珠市口东大街上班，资金准备500-600万，买800多万的两室。看2-3环两室的商品房，都上千万了，只能看回迁房，要想离着单位近一点，通勤最好控制在半小时内。西城太贵了，想考虑东城或朝阳，00年以后的房源最好，父母偶尔也过来居住，暂时没有学区的考虑，七号线附近就可以。

现在不知道选哪个方向区域，如选择回迁房，请推荐几个小区（兴隆都市馨园怎样），将来换房，好出手就可。这个预算，七号线，3-4环有合适的商品房能买到吗？要在哪个方向区域买，买商品房还是买回迁房，现还在纠结中。

A：

1、这不是回迁房和商品房的选择，而首先是学区房和非学区房的选择，还是先考虑这最基础的吧，别太着急。

2、东西城所有带学位的房子都是学区房，这两年是入学高峰期，千万以下都是普通学区房，溢价率30%起，东城的更高些。所以考虑好，800多万等于买到600万以下的居住体验，那200多万资金闲置，直到孩子上学才算用得上。另外2025年后就入学儿童明显减少，是否能撑住溢价说不好，自己判断。

3、兴隆都市馨园是公寓性质的为主，自住合适，出租的话租金也算高，保值什么的普通，否则也不会这价格。将来换房是否好出手看价格，便宜了都好卖。但别期望值太高，单价虽然低，但溢价率一点儿也不低。

另外在这种时期，以这预算在东西城也就别纠结什么回迁房了，有点儿属于矫情，现实中能买到住着还行的就不错了。

4、七号线，能买到还行的商品房，就是没什么学区。这也只能向东啊，7号线四环外才向南呢。

5、总之我觉得纠结什么回迁房和商品房没意义，这是让中介给套路了吧？用没必要的选项来洗脑，常规的营销手段。还是别太听忽悠吧，保持独立思考。

仅供参考。

二

我海淀户口，老公京外户口，我在国企刚工作一年，公积金每月总共2K左右（目前年薪税前14W左右），工作在北四环惠新西街北口。老公事业编编外也是2K左右（但他之前在上海工作4年公积金积累大概有10W，他现在单位据说贷款能贷到120W左右，目前年薪可能税前12W左右），工作在国贸，明年单位迁往大兴五福堂。

购房要求：靠近市区，使用住房，房龄和学区（别太远有学上就行）不是特别在意。总价300W左右，能凑齐100W左右的首付，月供1W左右。目前看上了蒲黄榆刘家窑一带，刘家窑南里有很多300W左右的二室，想咨询值不值得买。

A：

1、公积金贷120没问题。但如果是首付100万，买不到总价300万的房，无论怎么贷款。因为北京的最低首付比例是35%，100万用足额度也不过是285万。而且这是新房，贷款额度相对高。而如果是二手房的话，100万先要留出10万左右税费，还剩90万，那最多也就能买200万多点的房子了。

假定总价220万吧，银行评估一般打九折，然后再放贷65%。220*0.9*0.65=128万，128+90=218万，所以总价也就是220万左右。因此你们这种情况也就是贷满公积金，就算税费另计，基本也就是220万了。

2、刘家窑蒲黄榆一带都属于南三环，自住为主的居多。板块的优势就是离市区近，交通方便。劣势是产业相对少，缺乏大型配套，所以升值在这些年比北部略弱，也就有了南三北五的说法，意思是南三环的升值不如北五环。所以如果能买到就是自住为主，自住挺值的，其他的期望值别太高。

3、这个首付不太好买在市区，哪个板块都不好选。如果是真的确定单位搬到五福堂，那索性去大兴看看吧，相对选择余地更大些。

仅供参考。

三

有通州果园地铁旁非电梯房高层92平米，355万左右。想出售，又有点不甘心。不知道通州限购能不能松绑？会不会涨价？而且当年价格相当的回龙观等地现在远高于这个价格，总觉得这个价格不合理。

A：

1、果园地铁旁边，新华联家园？不到4万一平，是不太高的价格。不甘心那就再等等呗，看看救市的效果，到明年春天也就有答案了。

2、有可能松绑，但未必有多大的拉动作用。这里有个悖论不太好解决，就是之所以限购，就是因为想买的人多，怕造成抢购，更怕暴涨暴跌。那如果放开限购该怎么解释呢？是让大家来接盘呢，还是不那么受追捧了？怎么都不太好说吧。

以其他地方的放开限购之后都是热闹一阵子，然后还是那样儿。看看台湖和马驹桥吧，放开限购了，尤其是马驹桥，看看能否补涨？够呛，没有实际的利好支撑的话，光是一个政策没多大用，热度过了。

3、也没什么不合理的，存在即合理。回龙观就是因为离海淀近，码农们撑住了房价呗。学校成绩都不错，码农子弟再努努力都快考成学区房了。觉得不合理就等到明年春天看，应该有放水后的效果。

仅供参考。

四

因为孩子上学，买了海淀皂君东里的老房子，不到六十平，明年孩子小升初完了，很大可能不在片区上中学。想等学校定下来卖掉皂君东里这套，在学校附近租房住，然后到朝阳那边买一套租售比高，户型好一点的房子出租。有同事刚在朝阳南新园买了一套90平米的三居，户型还不错，470万，地理位置也可以，觉得挺不错。自己在海淀偏远一点的地方还有一套房子出租，公房不能买卖，能落户。

以下问题希望得到您的帮助和答复：

1、孩子小升初完后从海淀老破小换到朝阳想法是否可行？

2、南新园的房子怎么样？

3、450-500w价位的朝阳房子，租售比高一点的小区能否推荐下，最好是正规两居，房龄95年以后的也可以，但交通和配套成熟一点。

A：

1、如果是我的话就趁着入学高峰期换了。海淀的学区房溢价率基本都是30%，同样500万的房子，在朝阳能租7000左右，海淀的估计也就5000，差出的就是溢价，相当于在海淀得到300多万的居住体验，我觉得不划算。过两年就是入学低谷期了，是否会影响溢价看自己的判断了。

2、南新园，当年的康居小区，质量挺好，就是老了点儿而已。塔楼不太好选户型，板楼还行。这就是普通老小区，没什么特殊的，自住为主。租金估计不低，海淀平均值。优势是交通方便，配套全。劣势是地段儿普通，朝阳南部这些年的升值略落后于北部。时间短了无所谓，年头儿多了有可能会差一些。但这就是优劣势转换，如果升值好就不是这价格了，所以自住挺合适，经济实惠。

3、正规两居，一般都得90平左右，500万之内，那单价就是在5万多点儿。95年之后的，商品房为主，交通配套成熟租金高。不太好找，这要求高了点儿。这就在南新园看吧，其他地段儿不太好买到。

这优劣势是可以互相转换的，看自己重视什么了。如果升值好就不是这价格了，所以自住挺合适，经济实惠。

仅供参考。

五

2023幼升小，二套房，首付300以内，月还贷能力8500左右，中介说可贷140万，这样总价450左右，这么推算是否正确？考虑教育资源平衡，原打算在东城永外考虑老破小，但响应国家“房子是用来住的”号召，加之工作地在海淀航天桥附近，是否还是应该考虑海淀二手房？如果在海淀，航天桥附近的北洼路、定慧寺、八里庄、五路居，哪里教育资源相对好些，推荐买哪里的房子？

A：

1、推算不太正确，因为300+140=440，到不了450。而且300还包括税费吧，那就连440都到不了了。一般税费4%以上，要预留出20万吧，所以估计也就420万总价。

2、响应国家“房子是用来住的”号召，这话茬儿让我都没法接。真要是用来住的还考虑什么学区啊？自己相信就行吧。

3、学区其实不用推荐，这预算还是看能买到哪儿的房吧，能买到就已经很不错了，几乎买不到什么，大概率都是有硬伤的，地下室的可能性更大。上学没问题，但流动性不好，出手的时候不好卖。

4、其他我真不好说什么，国家号召的事儿不好违背，就看这些房能否适合自住吧。另外提醒一点，海淀的学区房真的只是个敲门砖，各种鸡娃才是重点。如果真的连月供都不是太宽裕的话，那除非是天牛娃，否则学区房的作用发挥的就不大了。

仅供参考。

六

我们是平谷人，在海淀区工作，租房住。现在是孩子面临上学，如果租房上学的话就是派位，明年都说是孩子多，大概率不会有太好的选择。所以我们面临两难，如果卖掉马坊房子的话能收回接近200万，但因为一直租房所以没什么积蓄，首付也就是270万+二套商贷，能买450万的房。

在海淀只能买五环外的清河老房，而马坊的房子刚买了没几年，很宜居。所以很是纠结，请问您觉得这么换房值不值？是否应该置换？

A：

1、我也觉得纠结，真不好建议。

2、马坊是汇景湾的还是新华联慧谷啊？都没几年房龄，正是最宜居的时候，要是我也舍不得。能收回200万，那怎么也得价值300万吧，大三居，换一个海淀中等学区的老破小，搁谁都别扭。