北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
【资料图】
一
Q:
望京刚入职码农，明年获得工作居住证，小城市换房到北京，预计首付能有100+，希望买到300的上车房，望京或酒仙桥周边即可。希望不落后大盘便于日后换房，可以接受高贷款，请问用什么方式？还有就是据说望京两级分化，请问是什么情况？
A：
1、100+，加多少啊？一般来说，300万的房子能贷款170万，然后要准备10万的税费，所以自有资金要在140万左右。
2、望京应该不好买到这价位的，有也是带硬伤的老房，让当地中介给找找看是否能接受吧。一般不建议买这种，流动性弱不好卖，出手的时候有可能吃亏。本来望京就两极分化，着急出手卖便宜了就更亏了。
两极分化就是因为望京的贫富不均呗，新富阶层赚钱多，推高了房龄新品质高的房子。而普通人的收入在哪儿都差不多，没享受到什么高新产业的红利，所以那些老房就看上去涨的慢了，差距逐渐拉大。不过也还好了，毕竟是支撑力大，老房子也不吃亏，比其他板块还是强的，只是在望京内部显的弱了些而已。
3、高贷款的事儿问别人吧，我也不太懂。
4、这就看酒仙桥吧，不过也都是老房，谈不上多合适。另外如果是我的话索性就看后沙峪了，能买到相对更宜居点儿的。尽量买房龄新的，基本都不落后，流动性也挺好。
仅供参考。
二
Q:
我是2013年买的北京像素，50平的，当时花了180万，2017年的时候涨到了300多万，但一犹豫之间没卖掉。现在中介给估价还是180万，可我这套房当时是贷了款的，如果算上利息的话是赔了30多万的。现在很纠结，周边的房价在涨，我们这没变化，很是鸡肋。请问您怎么看待这里，有没有放开政策的可能，是否还会涨一些？
A：
1、我怎么看，放平心态看待吧。这是一直自住是吗？那就可以宽慰自己，每年省了好几万的租金呢，十年下来好几十万呢，肯定超过30万了。就算是首付有利息也能折抵一部分，不算亏多少。
2、放开政策也有可能吧，外地就有放开的了，但据说效果也不是很明显。现在的人们都了解公寓的各种优劣了，不再像当年似的冲动购买。以北京来说，就算是放宽了也很难说涨多少，毕竟只要涨的高了就肯定又是一轮调控。
这里面有个悖论不好解释。就是这土地是商业用地，是政府低价出让给开发商，希望盖成商业而让政府有长期税源的。而如果开发商给盖成了住宅形式的，那政府不仅少收了出让金，也得不到税收，还冲击了其他的住宅用地价格，实在不划算。所以很难说真能放开什么。政府就算是为了公务员们的工资也不能太放开啊。
3、我也没什么建议，放开政策的都是实在缺钱的城市，也都是房价下跌的比较多的，北京既没这情况，也不太可能到这地步。帮不上忙，没建议。
仅供参考。
三
Q:
我在天永学区有一套80年的老破小，现在市值400万，手里有现金350万，孩子是27年上小学，计划置换到龙体学区，兼顾一下居住面积改善。我的问题：1、目前750万的首付，在龙体学区，考虑居住改善，在某卖方平台看了一下房源，能购买的只有50、60年代的光明楼，并且房型都不理想，孩子27年上学，其实是否可以考虑过几年置换？
2、如果过几年置换，由于27年孩子数量减半，担心目前手里的老破小过几年卖不出去了（房子顶层，东西向，对口小学也不好）？3、如果过几年换房，龙体学区的房价上涨，加上自己老破小卖不出去，即使存款还会略有增加，但也担心到时候置换的压力比现在压力大？
目前有几个思路：1、现在置换；2、过几年置换，准备置换时再卖掉现在的老破小；3、过几年置换，现在趁着手里的老破小还好卖，现在就卖了，暂时租房住。
A：
1、2027年上学呢，当然可以过几年再换了。但既然手里这么多现金，担心跟不上通胀的话就提前换吧，要不然也不踏实。
2、不至于卖不出去，看价格了。北京市区只有卖不出去的价格，没有卖不掉的房子。入学人口减少后大概率是两级分化，老学区品质高的房子支撑力强，毕竟好资源什么时候都稀缺，人口再少也都往好学校挤。普通学区品质不太好的就支撑弱点儿了，落潮之后也就知道谁在裸泳了。
3、房价涨不涨的不知道，这不敢预测。要是我就换了踏实了，省的闹心。反正现在两边的溢价率都一样，如果确定在东城的话怎么也躲不开。否则这几个选项会永远存在，现在还有的选，真过几年或许就没的选了，只能是被选择。
仅供参考。
四
Q:
目前在房山长阳有一套15年85万买入的小公寓自住，孩子24年上小学，老公单位在石景山衙门口，集体户，有zb 协调小学（不确定衙门口能协调哪里，房山这边家门口有小学），我在望京将台地铁站附近上班。目前还有首套资质，打算卖掉公寓换住宅，能凑150万首付。
目前考虑两个方案：1、在房山这边换，大两居或者小三居；2、去石景山（优先考虑衙门口，其他地铁沿线也可以）。需求有点多，按重要性排序的话：1、通勤方便，控制在1小时左右不超一个半小时；2、一家三口加上老人带孩子，至少大两居，优先三居；3、环境整洁小区周围别太乱；4、好停车；5、小学初中高中至少有一个还不错，不强求。想咨询下该留房山还是去石景山？推荐几个合适的小区～
A：
1、住在长阳，到衙门口和将台上班，这通勤看自己吧，我不好说是否方便，感觉够远的。再加上照顾孩子学习，挺辛苦的。
2、至少大两居，优先三居。那如果是150万首付的话，最多买300多万的，几乎只可能是房山了。石景山不好买到，一般至少单价5万左右，能买到老房的小两居，但居住环境好停车什么的都够呛，当年的老小区没这种配套。
3、小学初中高中至少一个还不错？小学初中还好说，高中怎么选啊？九年制义务教育只管到初中，高中和大学类似，是必须考试的，还得交学费，完全没有学区房一说儿。
4、期望值有点儿太高了，这就在房山看吧，其他区都不太现实，房价都挺高的。北京的学区房基本都是400万起，还都是很小的房子。
房山的黄城根四中等学校挺不错，长阳又在盖九年制。就在这附近看吧，找当地中介就行，我真不好推荐。不过说实话，以这个首付，如果留出税费的话，估计最多能买在350左右。在长阳买两居三居的选择也不太多，适当降低些期望值吧。
仅供参考。
五
Q:
小孩今年读一年级，户口随我深圳户口。小孩爸爸北京集体户口，我们想在北京买房，把小孩户口上到北京去，转学去北京读书。手上资金300万，请问适合在北京什么区买房，本人很想在海淀占坑，但是资金有限，望章哥指点一二，谢谢。
A：
1、300万，什么贷款资格，总价预算多少？不过就算是二套资格也能在海淀买占坑儿房了，只是很小而已，家庭居住够呛。但考虑好，这是转学，海淀买了房也未必能进入对口学校，一般都是派位，普通学校的概率大。那就得更努力鸡娃了，要不然很难拼过牛小的孩子们，毕竟学习氛围差距较大。
2、其他我不好建议，300首付在所有区都能买到房子，在东西海就是占坑儿房，能兼顾自住的不太容易。看孩子的天分和父母期望值吧，天牛娃也愿意鸡娃的去海淀，想兼顾保底的来西城，更均衡的是东城。没标准方案，只能家长定。
3、还是先做预算吧，然后评估一下孩子的天分和自己的期望值。期望值很高的就以海淀为主，凭实力竞争资源。东西城相对好些，鸡娃不算太狠，更适合大多数的孩子。
仅供参考。
六
Q:
自住丰台，孩子26年入学，两边父母都在东边，想卖丰台（大概550万）再添一部分在东边换房，预算大概800到850左右。主要目的：1、想置换个保值的小区，朝阳或者东城，两居室或者小三居，老人能偶尔过来住；2、老公上班在西二旗，换工作大概率也在北侧，我在南礼士路，位置想偏东，或稍靠北，通勤能方便点；3、孩子入学如果可以想能不能适当考虑个一般的学区房。
老人劲松农光里有套一居室对口陈经纶劲松，听说最近成绩进步很快，也在观望，如果不好以后也可以把劲松卖掉，在居住地附近换个占坑房，因为26年入学人口少，目前不知道买房选哪个位置更合适。另外现在挂牌的房子很多，最近是不是置换房子的好时机，或者先卖，明年等等再买？价格是否会回落？
A：
1、这我都没太看懂。850买朝阳北部东部都可以，保值好的两居差不多，三居不太容易。这价位在东城能买到的就基本都是老房了，主要功能就是上学，现在正是溢价高的时候。考虑好，这和朝阳是完全的两种产品，各有各的主要用途。
2、西二旗，想偏东靠北，那不就是望京吗？东北角。850能买到两居了。
3、陈经纶劲松是听说进步挺快，观望呗，着什么急啊，2026年入学呢，确定性的低谷期了。是否再提前准备学区房看自己，如果在朝阳北部那就看嘉铭或陈分的呗，但这预算估计能买到的也是老房为主，都有学区溢价，要不然就得是小面积的商品房，两居有点儿难。
4、现在挂牌的房子很多，什么时候少过啊？如果挂牌的少了，那说明房价也就快涨到头儿了，还适合换吗？
5、先卖了，明年再卖，那这就是跟国家政策对赌了，只能说试试吧。年底一般都是低迷期，成交量少，年初有可能出现小阳春。今年更是全国救市，现在11月中，到12月底之前各大行要放出上万亿信贷注入房地产。我觉得你们未必能赌赢，他们的钱太多了。或者说如果提前卖掉，赢了的话估计也就是10%；可万一输了，那就或许不是10%的事儿了。
6、总之这都看自己的判断吧，我看着想法有点儿乱。
仅供参考。
七
Q:
今年明年我们俩口子陆续退休了，没有北京户籍，现在住房山130平米，公积金贷款80万，2015年购买，正常还款3600元/月。海淀区海淀实验小学的学区房，十几年前孩子上学时购买，56.6平米，贷款已还清，现在有个想法：
1、想把海淀的房子出售，留330万养老本金，另外200万做首付给孩子在房山再选套学区房（孩子明年具备购房资格），可行吗？
备注：我们夫妻身体都有病，我三年每年都住院，主要问题是眼部疾病有失明的危险；媳妇2020年查出脑梗和阿尔兹海默1期，现在都在治疗中，常年服药，都是每三个月去医院复查一次。330万计划购买太平洋养老保险，复利3.5％+细胞冷冻！养老保险的钱如能剩下孩子可继承。
2、在2016年初的时候，又在永清买了二套房，分别是147平米和216平米的复式带小院的房子（我的名字和孩子的名字各一套）。房产证已办理，当时是5600到6000元/平米买的，贷款余20万，下个月全部结清。原来计划退休搬到永清去，但现在疫情影响进京看病治疗有顾虑，147平米的房子计划出售，但现在有市无价。另外，复试房装修又是笔不小的投入，现在无解！
请问章哥，我们考虑的合适吗？怎么做更好呢？谢谢！补充一下，房山房贷是贷了17年，还清房贷时我69岁了，现在每月继续还贷还是明年退休时结清呢？
A：
1、海淀的学区房可以说趁入学高峰期出手是合适的，但房山到目前为止还都谈不上学区房，就是普通房产，别听人忽悠。常规建议是首选长阳，这首付也合适，能买到不错的。
养老金的事情只能自己决定，这外人不好建议。
2、永清我不懂，好久不去了。2016年初买的挺合适，楼市上涨前夕，挺好的，怎么都不赔。但这么大面积就尽量自住吧，复式带小院是不是联排啊？是不是的都属于自住为主的，面积大，不好出手。就是自住吧，不套现也就不纠结了。装修的事儿都这样儿，大多数都超预算，这就是我们开发商设的局。没什么好办法，就是以长期自住的心态来面对吧。
3、也没什么不合适的，正常的换房，换到房山能自住就挺合适。房贷，既然不缺钱就慢慢还呗，现在提前还的话银行一般还不让，弄不好还有罚息呢。问问银行吧，我觉得不太划算。
而且说实话，感觉您这边儿心态有些焦虑。没必要，挺好的日子也什么都不缺，甭太纠结了。真要觉得该退休了也别太注重什么投资了，自己生活的好就行。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
